房天下产业网讯：9月6日上午，中指研究院、浩渺私人董事会主办的“凝聚资本，服务创新——2016浩渺私人董事会闭门研讨会”在北京雁栖湖APEC主会场举行。旨在整合行业资源，推动行业发展再上新台阶。黄瑜、刘侃巍等嘉宾发表主题演讲，多家品牌企业精英代表参会。

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2016浩渺私人董事会闭门研讨会

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黄瑜：时间过的真快，一下子又是一年，我记得去年的时候应该说我们私董会做了一个成立的大会，大规模导入是有三次，几乎每一个季度有一次活动，今年是我们物业百强发布的时候做一次活动，但是活动太多了，没顾上，所以今天在我们私董会又是一周年，我们把整个一年里边的企业发展的变化，是大家关心一些领域的变化，给大家做一个总结，其实我们在想想我们去年其实当初成立的时候，也是希望帮助我们物业企业，不仅是在做好原有的物业服务本身，我们更多的为行业创造实现一些新的价值，确实行业发展到今天，无论是大的市场，以及我们行业经过这么多年的积累，也具备了一个跨越发展的时机和再次飞跃的机遇。

我今天把大家关心的几个问题也是资本市场关心的几个方面，一些新的情况跟大家做一个简单的总结和汇报。

个大家比较关心的是互联网+，我们去年这个行业讨论的都是如火如荼，今天这个行业是互联网+，明天是这个行业互联网+，我们去年6月的时候还举办过一次互联网大赛，我们把当初好的几个企业，看一下他们新的状况，这一年我们很多企业也投入了很多，但是不好，也有不少的企业中间投入的过程已经开始放弃，也认识到确实做互联网不是那么容易，我们也看看这几个做的应该还算是有市场成效的，他们的产品以及新的状况是什么样。

首先当然是说万科，万科去年在我们的睿服务在我们大赛中是排在位的，它的表现是什么样，去年是1.0版本，主要是希望通过服务进入人与物的数据，基于数据做相关的延伸和分析，来整个的提高它的服务效率，同时也降低它的服务成本，在去年它一年努力的过程中，把2.0版本，把人和物进行有机的结合，通过这种结合，它也是希望能够减少一些中间环节的监控，并且也降低它的管理成本，当然终我们还是要实现让企业效率更高一些。

今年它计划是在9月25日要做3.0版本的发布，这个版本不仅实现了人和物的有效的联动，更多的是实现效率有效的结合，这种结合我们当初也是期待在未来的一年当中，它的一些实际的效益，据它的公布的一些数据，整个的睿服务在过去一年当中已经走向了市场化，并且在42个城市和477个项目都推广了睿服务，现在是2533万平方米，这个是它的新的一些数据相关的情况，它到整个管理的睿服务加上万科的管理面积当然是说已经到了2.1亿平方米，包括它的收入，进入，公布的数据全面收入达到了38亿，这是新的2014年数据，实现了3.78亿的利润，但是真正的睿服务应该是在去年年底的时候2000多万，但现在我们估计能够到将近5000万左右的一个数字。这是一个万科的睿服务。

还有一个产品就是我们的彩生活的彩之云，彩之云的新发布是2016年6月30日，向全社会发布了它的新的版本，它的主要产品特色主要是基于它的几个e化，推出了一系列的e系列，进行了新业务的全面的拓展，对外开拓的方式利用彩生活进行一个主要的开拓方式，一会儿会详细的介绍，当然它也把它的微商圈构建起来，包括它的彩富人生，构建一个很好的生态圈，在这方面进行一个全面的升级。整个产品的设计方面强化了入口和场景的设计，组织方面也是更加的产品化和专业化，是营造了它的彩空间，在他们的物业服务里面专门小区里面会设计一个彩空间，这个彩空间是专门为那些在互联网使用起来不是那么麻利上年纪的那些人提供相应的服务，你到了这个其中，专门有一些人做一些系统的采购、支付、等等相应的一些服务，现在有一些改进，原来想自己做，现在链接了很多的平台，包括京东、淘宝的空间，你到了彩空间，到淘宝或者是京东，都可以去实现。它整合的这些资源，实际上我认为是现有的用户的黏性包括用户的数量还是增长的明显的，这是它的一些数字，增长的一些数字，到2016年6月30日，它的注册用户数已经到了215万，在互联网领域这个数也是有价值的，活跃度有113万，超过了52.1%，2014年末，近一年半的时间，实际上注册客户数和活跃客户数都是翻了一番，甚至到两番，这也是可喜的，原来做的东西没人用，现在做的东西有人用，在它的管理的社区有135个社区，相对一年半以前也是翻了一番多，在彩生活覆盖的区域达到了86.9%，它也进行了相关的公布，我们也进行了相关核查，应该是基本上是差不多的，没有什么太多的水分，一个社区的互联网如果从它的活跃度以及相关的覆盖度上来说已经有很大的它的价值。当然它也产生了相应，来自于几个方面，包括它的一系列的e维修的收入也有一些了，包括它的e理财、e投诉等等，都产生了一些收入的贡献。

在整个彩生活e维修日单量超过了8000单，e理财有4.57亿，整个上半年的收入达到了1290万是e财富，整个经营数据在彩生活这个平台应用方面，我觉得数字还是逐步的体现出来，这是彩生活的一个新的一个彩之云系列一个产品的体现。

我们再来看一下一应云，应该是在今年的9月9日，本来也要去，但是确实去不了，也跟陈总沟通过了，他们要做一个新的产品的发布，是一应云的支付2.0平台的发布，它希望把它的产品不断的升级，过去一年在一应云联盟里面做了很多的事情，而且成效也好，这是一应云的整个的企业联盟的一些包括一些商家的数字，到今年的7月份，它的联盟的成员已经有260余家成员企业单位，这个相当于去年年底是增加了60家，应该说增长速度是快的，物业管理面积达到6.4亿平方米，当然说整个全程的占有面积的数字，物业的覆盖的项目是超过了3600个，达到了家庭覆盖了490多万户人家，是整个的一应云在整个的用户数以及覆盖面积的情况，应该说在这个联名里面，这个数字的效果也在逐步的体现出来，我现在对产品的细化的来说，大家可以着重研究还是可以研究彩之云和一应云，这两个还是很值得大家深入进行一个系统的研究，这是我们过去一年在我们互联网+，我们物业服务企业所做的一些事情，包括大家所取得的相应的成绩的数字，当然说产品这块也不可能太细化的跟大家讲，因为时间有限，我建议大家充分的学习和充分的借鉴，这三个都可以借鉴，重点是可以借鉴一下彩之云和一应云的一些做法，今天下来还有两个互联网在我们社区服务里面有两个单位进行一个路演，这个路演也可以把他们新的一些做法，因为这些都是属于互联网和技术公司，他们的一些做法都会进行分享，一会儿特斯联和万物至上都会进行分享。

我们看一下互联网的现在的进展，我们这个团队一个是插上很多翅膀，一个是互联网一个是资本，另外一个翅膀我们看看新的生长情况是什么样，截止到现在我们有四家企业在香港上市，这是新的一个市值的情况，这是截止到9月1日四家企业主办上市的市值情况，市盈率的情况表现的不错，之前有一些低的，但是现在又在活跃起来，在上升，绿城市值达到了80亿，中海的市值涨幅是高的，可以看一下具体的数字，这是过去市盈率的对比的分析，我们的的预期到目前对这个行业有很好的预期，实际上大家还可以抓住这个机会，这个机会包括新的，跟我们这个平台一块做工作大概有不到10家在走香港，程度是不一样的，还有一些在冲击国内的主板市场，这个程度也是不一样的，就将近七八家企业在做努力，我们预期，今年看看恐怕比较难，明年上半年能不能有一家在主办上市，这个值得期待，但是从目前的进展来看是完全有可能的。

香港主板，彩生活管理规模是大，但是它确实也是借助资本的力量，也做了一些并购，包括中原国际，包括今年跟万科合作，很大程度也开始借助了资本的力量，所以资本对企业规模的扩大是很有帮助的，所以我们应该怎么样利用资本市场的，也希望大家在这一轮里面能够赶上这个机遇的，让自己企业规模有很好的扩大，这是过去一年的情况，可以看到几乎都是在翻番的增长，有些上市前后做一些相应的整合，都还是增长的明显的。

第二个可以看得出新三板，截止到8月31日的数字，已经有32家企业在新三板挂牌，我们原来预计数字到将近50家左右，但是现在看这个数字还是有点保守，已经有30来家，但是新三板确实各个公司的表现差异也比较大，目前市值高的是海南的一家公司，但是市盈率也不太好进行相应的估算，不太好比较，但是企业只要走近了主板市场，已经是资本市场对你有一个认可，这是个新三板的企业。

另外我是做证券化这块，整个企业应该是做的不错的，包括各种开发商背景的公司，已经这些公司为主做了相应的融资，融资的规模也都是不小，碧桂园将近30亿，稍微小一点的是10亿左右，其实我们还是可以利用各种各样的机会做相应的我们的一些证券化的产品的创新，也为自己企业做一些下一步的发展，做一些准备，这是一个方面。大概证券化有几个方面的，个还是确实是你的融资规模相当可以的，都是有10亿以上的融资规模，对物业公司，这笔资金还是有很大得用处的，第二个融资的期限比较长，而且用途也不受限制，相对而言成本是偏低的，而且效益也是不错的，我希望大家也在这方面做相应的探索，为什么把这个重点跟大家说，其实我们物业的证券化很多券商是愿意做的，但是我们在这块的表现不是活跃，相对新三板逊色一下。这是一些变化。

过去一年，相对大的还是把规模做大，无论用互联网还是资本，都是希望把自己的规模扩大，未来的发展，规模是确实是一个很重要的王道。

我们也可以看一下今年在6月份发布的百强报告里面也在说，到去年年底的时候，整个物业的在房面积是154亿平方米，这个增量不算多，在过去一年增长的面积很多是我们物业百强企业拿到他们的项目，实际上百强企业占的份额上来，总的管理面积，把今年推出的一百强，虽然说一百强，但是是200家企业，总的管理面积是45.59亿平方米，大概占28.42%，这个跟去年是有提升的，是综合实力的前面的企业在里面占了7%点几，总得百强里面10家企业占了49%，这个量是不小的，所以企业集中化也是明显的，我们旁边的这个数字也可以看到，整个的份额的情况的变化，可以看到我们百强企业的是综合实力十强的企业占有率在持续的提升。

为什么要去做规模，规模我觉得确确实实，当然现在行业也在讨论到底要不要去做，是不是做好现在的东西，要价还是要量，在纠结，但是包括新的价值变化和一系列反馈来说，确实很重要，一方面规模的程度，例证的累计会增多，第二个可以提升整个资源配置的效率，也可以降低单位成本，我们也测算了一下成本下降的情况，万科去年下降了30%，单位规模的下降与扩大是有关系的，作为平台的应用来说也提供了很好的支撑，主要的规模化的发展对品牌也是一个全面的提升，所以目前在市场当中，公司的估值等等方面认为规模还是重要的。

怎样扩规模，我们这里也总结了一些企业的做法，给大家做一下借鉴，个我们认为有创新型的是彩生活的做法，它用彩住宅作为旗手构建它的产品，去年在三四线的项目扩张发挥了好的作用，跟当地的开发商进行很好的合作，同时进行销售，把物业管理纳入到它的物业管理体系中，更多的采取了用它的e财富系统，跟安邦设计了一套理财系统，帮助买不起房的年轻人买房，同时彩生活的饭票形成一个生态系统，构建很好的生态圈，它通过这个生态的系统，应该用它的彩之云做平台，把业主、银行、开发商，包括相应的理财类的公司形成一个有效的联动的系统，这个模式在去年的20多城市已经确实的落地，而且你可以看一下都是比较三四线，像徐州、贵州、无锡，赣州稍微大一点，用这种方式来做，一方面拓展它的新的项目，另外一方面也增加了彩之云的平台整个的客户的黏性，这个不的说细，大家可以研究一下彩住宅的模式，因为我们这个对于物业公司是一种拓展项目新的方式，我们也曾经做过一个专题仔细的研究，大家可以看一下。第二个是开发商，管理规模实现大的增长，大的物业公司前端的企业都在快速的增长，确实我们这一轮的行业变化是属于越大的企业越强越大，越大越强，是这么一个逻辑，也为他们的后端的物业公司发展提供了很好的条件，包括物业的在管面积的增长与它前端发挥了极其重要的作用，去年万科整个2015年竣工1700多万，销售2000万，整个销售是需要管的，对它的贡献是很大的，像中海、保利销售面积突破一千万。与开发商有背景的公司也在进行相应的市场化，接项目，做的比较好的是一个是绿城、碧桂园、金科等等，我们总结做的比较好的原因，一个是属于团队就地扩展的一个渠道，这种就地拓展尤其像碧桂园这样的在三四线城市是一个品牌，它在当地接项目有，金科主要在重庆大重庆地区，它为什么发展快，是因为市场就给它提供了机遇。第四种方式是搭建用它的平台去做拓展，像万科的通过睿服务，还有一应云做拓展，这是第四种方式。

其实我觉得物业公司确实有很大的伸展空间，值得我们去拓展，如果抓对了点，也没有想象的那么难，这个其实有的时候比并购啰嗦还少，我们纯商品的面积从2000年到2016年7月，我们累计商品房的面积是111亿，这111亿，看我们过去都是商品房，但是至少还有60亿空间值得去拓的，未来的五年我们预计过达到52亿或者53亿，卖的房子是需要管的，50多亿在再加上过去60亿没有物业公司去管，这个量超过100亿的空间，这个给在座的各位企业提供了一个好的空间，这是一个大的市场空间，还有一些区域性的机会，确实我们在有些地区抓准这些市场会相对容易，这是我们过去一年统计的商品房销售的前10的城市和省会，在这些地方他们的量是大的，在重庆去年一年商品房销售面积达到5000多平方米，武汉也是2000多万，还有苏州、上海，前10，中国的销售面积大概是上千万的城市有将近20个，每年的销售面积，今年不止，今年是上半年销售面积突破千万就已经有16个城市了，今年对于物业也是一个大的好的市场拓展的时机，去年一年省里面突破一亿有好几个，比如说广东、江苏，山东是近亿，包括四川、湖南，这些都是一些大城市，在中部地区量比较大，但是物业的形式不是那么大，这也给大家创造了好的区域的机会。

今天希望大家通过我们这个平台了解一些新的情况，同时抓住一些新的机会，更希望大家通过这个平台有更好的合作，探讨下一步怎样更好的去发展，谢谢大家。