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“攻”还是“守”?房企取舍物业服务启示录

2016年06月29日13:21 来源:房天下产业网
[提要] 传统的物业服务行业盈利空间相对较小,利润相对较薄,房企对于物业服务业务的态度上趋于保守,更多是从企业战略层面进行考量,一方面精简和优化业务体系,打造企业核心业务竞争力;另一方面力求保证现有服务范围内的质量与口碑,不追求盲目扩张。战略诉求不同决定了房企对待物业服务业务的差异化。
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近日,彩生活和万科物业等物业巨头竞购万达物业之事万众瞩目,虽然尚未落定,但已可窥见行业局面或将发生变革,房企对于物业服务业务,已然呈现出两极的态势:一方面,部分房企通过剥离转手,将物业服务板块从核心业务中剔除实现优化业务体系,或是以保证现有服务质量为主,审慎对待扩张;另一方面,部分房企则加入到分拆物业独立上市的队伍,或是选择并购这一快速增长的方式掘金物业服务蓝海。这“冰与火”两极体现了房企在转型大背景的思考下对物业服务业务的权衡与选择。

1 剥离转手、审慎保守

万达:出售部分物业服务业务,花样年20亿元鲸吞

在 “去地产化”战略转型之下,万达选择将非核心的部分物业服务业务剥离。2014年万达物业已从商管公司拆分独立,而自2015年万达宣布了第四次转型战略以来,集团力求轻装上阵,集中精力向文化、影视、金融等领域快速转型。在中国物业服务市场化走向成熟的市场大趋势下,万达集团剥离部分物业服务业务,将庞大的物业服务需求外包给专业的第三方物业公司。万达物业一事尚未尘埃落定,据最新消息,万达物业拟出让4000万至6000万平方米的写字楼、住宅及底商物业,价码20亿元,但已确定与花样年集团签定意向收购协议。

龙湖:持慎重、保守的态度

有部分房企对物业服务市场保持慎重的态度。如龙湖集团董事长吴亚军表示,在物业拆分上市成为主流的情况下,龙湖仍然不会做物业分拆上市,龙湖集团仍以房地产主业为主,兼顾品牌和利润,未来创新型业务也会选择与地产有关联性的业务,比如长租公寓、联合办公等。整体而言,龙湖对于物业服务业务是否要进行市场化、规模化扩张持较为保守的态度。

【启示录】传统的物业服务行业盈利空间相对较小,利润相对较薄,房企对于物业服务业务的态度上趋于保守,更多是从企业战略层面进行考量,一方面精简和优化业务体系,打造企业核心业务竞争力;另一方面力求保证现有服务范围内的质量与口碑,不追求盲目扩张。战略诉求不同决定了房企对待物业服务业务的差异化。

2 分拆上市、加码扩张

相对于剥离或转手物业服务业务板块的思路,有另一部分房地产企业相继加入到分拆物业独立上市的队伍,构建物业发展新平台;或是选择并购这一快速扩张规模的方式掘金物业服务蓝海。

花样年-彩生活、中海地产-中海物业、绿城集团-绿城服务在港交所成功上市,远洋集团-远洋亿家、四川蓝光-嘉宝股份、协信地产-天骄股份也均在新三板成功挂牌……诸如万科、碧桂园、保利、富力地产等大型房企均计划将物业服务业务分拆上市。万科物业管理集团已成立独立事业部,并拟定向万科以外的社区扩张,在时机成熟时会谋求上市,且表示上市地点不仅限于内地和香港。碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程,目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位,上市的目的地直指A股。富力地产也表示,公司正在研究物业服务业务的分拆上市事宜。保利亦有拆分物业上市计划,保利物业已宣布与LED企业德普科技共同打造智能社区网络,为其未来的上市铺路。

表:2011年以来房企分拆物业独立上市部分案例

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同时,人力成本的急剧上涨、专业性外包服务成本上涨、物业费上调速度慢等因素制约着物业企业的发展,尤其给中小企业的生存带来越来越大的危机。因此在目前物业行业集中度较低的情况下,行业并购整合不可避免:以国内一千多家一级资质企业为代表的物业企业领头羊们已经或多或少地在资金和管理上具备了“产能输出”的能力;另外则是一部分有志于进入物业服务领域分一杯羹的企业也在通过并购实现行业进入及规模扩张。而并购带来的良性影响,也为行业发展指引更好的发展方向,行业的总体管理服务水平不断提升,“服务标准”、“管理体系”、“客户满意度”等方面得到越来越多的重视。

表:2011年以来物业服务行业部分并购案例

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【启示录】 在房地产开发业务领域利润率持续下滑的情况下,分拆物业独立上市一可扩大房企融资规模,二是为企业夺得新的盈利点,三则是在转型背景下促进轻资产模式的扩张,在房企应对行业变化和自身转型的过程中提供强有力支撑。行业内频现的并购潮,也将加速物业服务行业整合。

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