去库存" alt="黑龙江望奎：政府“开源节流” 攻坚楼市去库存" src="//cdns.soufunimg.com/imgs/news/2016_02/15/industry/1455514258520_000.jpg" type="image"/>

引言

望奎，皮影之乡，在加工业和旅游业蓬勃发展的同时，房地产市场却惨遭“滑铁卢”。针对市场高库存问题，政府采取“开源节流”措施：一方面控制新增项目，减少库存新增量；另一方面呼吁房企，研究出台促进农民进城买房的激励政策，开拓库存去化渠道。“路漫漫其修远兮”，在多方利好因素下，终能否劈开楼市的一路荆棘，还需拭目以待。

1、皮影之乡转型遭遇楼市“滑铁卢”

望奎，黑龙江绥化下辖县，面积2314平方公里，地处黑龙江中部松嫩平原与小兴安岭西南边缘的过渡地带，为传统农业县城。望奎皮影久负盛名，素有“皮影之乡”美誉。望奎人更是在本地皮影的基础上，吸收河北“乐亭影”腔调，形成黑龙江“两合水”皮影的韵致风格。1985年，国家正式确定望奎皮影演唱风格为“江北派”，并正式命名。

近几年作为传统农业县的望奎，力求在维持自身农业的基础上向二、三产业转型。截至2014年，全县规模以上工业产值、增加值和利税分别实现35.6亿元、9.3亿元和4.5亿元，同比增长14.4%、13.2%和18.2%。此外，第三产业方面，望奎结合自身传统皮影文化，大力发展皮影旅游产业，于2007年被国家列为非物质文化范围，皮影文化已经成为望奎特色风景。

而与加工业和旅游业良好形势相比，望奎楼市则波折不断，过度开发导致库存膨胀过度，在需求不足的限制下，望奎楼市因高库存而陷入荆棘。

2.房地产市场：房价过度膨胀 供需失衡

作为北方传统农业县城，望奎楼市作为北方大量县城的缩影，其面临的问题具有代表性。其特征是：房价过度膨胀以及供需失衡。

房价过度膨胀。近二十年全县房价走势可以分为三个阶段，分别是1996—2008年间的稳步上涨阶段，2009—2013年间的急速膨胀阶段以及14年至今的骑虎难下阶段。1996年到2008年，望奎房价由700元/平米逐步上涨至1900元/平米，十多年间房价涨幅约为170%，符合正常市场变化；自2009年开始，随着房地产行业整体发力，望奎楼市也步入高速发展轨道，望奎楼价不断上涨，并于2013年达到峰值，均价3500元/平米；2014年伊始，望奎楼市供求失衡的弊端初现，此时开发商面临两个选择：要么抛售要么死扛。大部分房企选择了“死扛”，望奎楼价仍然居高不下；2015年，楼市弊端开始全面爆发，较低的去化率使得楼市库存积压严重，部分开发商资金链出现断裂，新开楼盘均价却依旧居高不下，保持在3000元/平米左右，但二手房市场房价首先开始下跌，部分位置较好的二手房均价甚至跌至800元/平米。

具代表性的楼盘分别是东福花园和德里小区。东福花园位于文明路路东林枫广场西侧，开发商为望奎东福房地产开发有限公司，2015年开盘售卖，目前滞销严重，几成“鬼楼”，虽然面临低去化，但该楼盘目前均价仍高达3300元/平米，开发商至今没有透露任何讯息；而德里小区位置较好，位于县城区域，周边配套完善，2013年二手房均价达到3500元/平米，随着近几年望奎楼市遇冷，现均价跌至800元/平米左右。

供需失衡。供应方面，2015年望奎全年无新增项目，目前在建的项目均为2014年前项目，楼市正式进入调整期，全年暂停新增项目，目前楼市以去库存为主基调，力求实现楼市软着陆。但由于前些年房企的过度开发，全县近三年新开盘项目入住率不足3成，尤其是2015年新开盘项目，更是几成“空城”；需求方面,当前楼市处于供大于求状态，前几年售楼处门庭若市的火热场面荡然无存，冷静下来的购房者目前多半持观望甚至悲观态度。作为一个农业县城，望奎楼市本身的不大，加之人口增长缓慢，以及前几年开发商盲目的楼盘开发，都导致目前需求不足，库存去化压力大，并且局面短期内难以扭转。

3.楼市预判：去库存是持久战 宜节流开源

在2015年末经济工作会议上，明确地将“去库存”纳入2016年我国五大经济任务之一，并提出：非户籍人口在就业地，鼓励购买库存商品房出租，呼吁房企，以及取消不合时宜限制性措施等手段。的表态无疑是要大刀阔斧全力去存库的明确信号，望奎结合本地实际情况，在政策的指导下主要从两方面采取行动：

“节流”：减少新增供应。望奎政府明确将“去库存”作为当前工作的重中之重，一改前些年宽松的新增项目批准标准，严格把关，控制新增项目数量。2015年至今，全县新增项目数为零，目前在建的楼盘全部为2014年之前项目，力求在根源上减少库存新增量。

“开源”：激励农民工购房需求，呼吁房企。2015年全年研究出台多项激励农民进城购房的政策和措施，从财政保障安居工程奖补资金中安排出部分资金用于鼓励农民进城购房，积极引导农民进城购房，扩大住房消费；此外，望奎楼市开房商主要来自当地及周边地区，规模较小，供求失衡已经造成各房企资金链断裂，很多在建楼盘都已停工，一些开发商不得不与建筑商“以物易物”来保证楼盘的顺利建成，这种情况下很多房企却仍然“死扛”不，这进一步加剧楼市库存积压。政府呼吁房企，目的便是打破当前恶性循环，促进库存流通。

在目前库存量过大，供需失衡背景下，去库存无疑将是一场持久战，“路漫漫其修远兮”，在当前多方利好影响下，望奎楼市何去何从，还需拭目以待。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。