保险公司在资本市场中密切关注房地产板块,不断为其在房地产发展中谋取更大话语权。在多路保险资金增持房地产上市公司股份的同时,保险公司也通过合作等多种方式介入房地产。分析人士认为,险企利用多种形式房地产,既有获取稳定的想法,也有共享资源,为健康、养老用地产积累资源的考虑,产业链的通畅有利于其扩大布局。未来在海外不动产方面,保险资金运用有望迎来更大的空间。

多层次介入

作为机构者的保险资金正将更多精力投入到房地产当中,从多个层次展开突破。1月18日,华夏保险与保利地产签约合作,双方将在养老产业、网络创新方面尝试布局。 保利地产 将尝试把保险机制引入城市居民养老领域,开拓保险、地产、养老、健康产业融合发展的新模式,并规划琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的三角区等事宜。

而在2015年末,保利地产与太平人寿确认将在健康养老产业开展合作,合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游等内容。同时,针对养老地产开发融资渠道狭窄等问题,双方拟在近期联合发起设立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权基金,探索引入保险资金开发养老社区的新模式,未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域。

保利地产相关人士表示,与其他合作伙伴相比,保险公司积累的大量长期资金赋予了其在养老产业独特的竞争,尤其是近几年寿险资金的快速积累无疑为保险资金进入养老产业提供了可能。而这样的观点在保险业内也被多次提及。

在二级市场上,安邦保险、富德生命人寿、前海人寿等保险公司举牌房地产上市公司,一度引发密切关注。另外, 中国人寿 、中意资产、太保资管、天安财险等保险机构也相继对房地产板块标的展开调研。

实际上,保险资金在资本市场多层次介入房地产业的预期已经出现。有券商分析人士认为,房企与资本的深度结合已成保险业发展的一大趋势,跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式,未来,保险机构和房地产公司在商业地产、产业地产的房地产信托基金、股权基金等方面的深入合作,将为保险资金运用带来更大空间。

战略合作更具价值

戴德梁行近日发布的研究报告认为,保险机构将有更多资金用于房地产,会极大地刺激内地地产市场反弹。同时,险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。

戴德梁行北中国区及顾问服务部主管刘兵认为,地产类已经成为保险资金关注的热点,尤其是的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程,推动房企向轻资产转型。保险公司和房地产公司“互相吸引”主要源于四个因素:一是对于险资而言,房地产仍是不错的选择;二是险资在财务之外,会倾向于直接参与房地产企业的控制权,寻求项目进行;三是通过持股房地产企业,可以间接进入住宅市场;四是房地产企业资金紧缺,使成本较低的保险资金具有竞争力。

保险公司人士表示,在保险资金购买房地产企业股票的同时,两者战略层面的合作更有长远价值。对房地产企业而言,获得保险资金的战略意味着得到包括资金保障在内的发展契机。未来,房地产企业会更多地与带有金融属性的行业合作,保险资金将成为重点对象,其在投融资方面的将被进一步发掘。而从险企的角度来说,布局房地产是为争取市场份额、扩大话语权进行铺垫。这对于意图布局健康、养老产业的保险机构来说,房地产企业的资源将为其布局带来便利。

实际上,除了选择合作,房地产企业也在尝试增加保险业务板块。公开资料显示, 中天城投 、 新华联 、泛海控股等多家房地产上市公司已出资设立保险公司,另有房地产公司通过参股的方式介入保险业务。

海外不动产料成增量阵地

在保险资金大类资产配置中,海外正成为房地产新的增量阵地。世邦魏理仕1月21日发布的《2016年中国房地产市场展望》认为,机构者正在成为中国境内房地产的主流,其中写字楼交易将进一步上升。而包括保险资金在内的机构者以及基金渐成市场主流,份额超过了市场的一半,是市场中的主要参与者。

《展望》认为,对于境内房地产而言,中国经济走势放缓部分程度影响到了者在市场上的活动表现,同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在,市场资金对于国内物业的逐渐偏于谨慎。但在境外房地产方面,情况正好相反。去年8月,人民币进入宽幅震荡,扭转了多年以来单边上升的预期,这使得进行海外另类、分散资产组合的预期与风险防范效果愈加明显。以保险资金为代表的国内机构者海外地产方式已不限于门户城市的商业地产,同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他房产类型以及以资产包形式出现的房产标的。

世邦魏理仕认为,中国机构者目前以主权基金(包括中投、外管局)为先导,预计未来将有更多大型机构参与到市场中,包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高,可用于配置房地产的资金体量也不容小觑,保险机构兼顾市场机会及风险,呈现更大的多元化,而从目前的趋势来看,预计明年的境外水平仍将维持高速增长。

仲量联行的研究报告显示,中国的海外房地产主体趋于多元化,保险公司成为重要的新生力量。相较以往的试水,“险资出海”已逐渐步入快速发展阶段。从长期而言,按照现在的发展趋势与节奏,中国险资在境外的房地产直接有望达到2400亿美元。

戴德梁行资本市场研究人士认为,目前,中国保险业五家大的公司在房地产的资金仍为数不多,近年来的增加一方面是由于层放宽了境外的限制,令实力较强的保险公司加速海外购置物业的步伐,另一方面则是由于内地保险业资产管理规模值亦见增长。

据戴德梁行预计,未来五年间,中国保险业的海外房地产规模将会从目前的水平上升至接近总资产值的5%,相当于新增730亿美元。随着资金占比及资产管理规模增加,预期投放于房地产的险资将会大幅增长,到2024年,将再有750亿美元的资金用于购置房地产,届时,中国险企所持有的房地产物业总值将达到1540亿美元。

来源中国证券报

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