去年底召开的经济工作会议指出，2016年经济社会发展要抓好去产能、去库存、去、降成本、补短板五大任务。其中，突出强调要化解房地产库存，提出加快农民工市民化，扩大有效需求；建立购租并举的住房制度、发展住房租赁市场。那么目前房地产库存压力大在哪儿？农民购买商品房的意愿和能力如何？回购商品房做保障房是否可行？本报采访组以河南省为研究样本，深入进行调研采访。

一 打通商品房与保障房的转换通道

为加快房地产去库存，同时解决保障房供给面临的一些现实困难，许多地方正在探索打通商品房与政策性住房通道，即政府不再建政策性住房，而是直接从开发商手中回购符合条件的商品房用作保障房。

这种做法效果如何？调研组在河南蹲点调研房地产去库存话题时，专门就回购商品房做保障房的话题进行了深入采访。

保障房处境有点尴尬

在河南采访时，不少开发商用“惨淡”来描述近两年来房地产行业的境况。是在2014年，大量的商品房卖不出去，给开发商带来巨大的资金压力。

在房地产去库存压力加大的背景下，比商品房价格更低的经济适用房，也有不少楼盘处于空置状态。

濮阳市康居花园小区是2012年开工建设的经济适用房项目，项目总4.2亿元，建成经济适用房2452套、建筑面积约18万平方米；公租房200套、建筑面积1.35万平方米。2014年9月起，政府进行了摇号配售。不过，群众对此似乎并不“感冒”。

濮阳市房地产管理主任宋洪斌说，一年多来，康居花园已经进行了7轮配售选房，市政府还先后两次放宽了申购条件，但目前仍有600多套房子无人问津。

在宋洪斌看来，出现这样的局面，关键在于这些房子的使用面积只有60多平方米，“小两口住都有点挤，要是老人来帮忙带孩子，根本住不下”。

在河南省其他一些三四线城市，政府自建的政策性住房“遇冷”的现象并不少见。

禹州市一位房地产开发商告诉记者，在三四线城市，经济适用房与商品房的价差不像北京、上海、广州、深圳等一线城市那么明显；一些商品房在去库存中开展促销或享受政府补贴，与经济适用房的价差还在进一步缩小。同时，商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽，而保障房选择性小，还有“5年内不得转让”等限制。在诸多因素综合影响下，许多人还是把目光投向了商品房。

一位官员无奈地说，政策性住房建设的出发点是改善民生，帮助困难群体解决住房问题。可是在三四线城市，政府投入了大量的人力、财力和物力，却在“后一公里”陷入了困境——老百姓不如预期的那样买账，有点“剃头挑子一头热”的味道。

国家审计署日前发布的审计结果公告显示，有5个省市被查出已建成的5.75万套保障性住房闲置。个别地区的保障房建成后，由于项目基础设施不完善达不到入住条件、符合条件的申请入住户数不足等原因形成闲置。

“政策性住房‘遇冷’，是供给侧出了问题，而不是老百姓没有需求。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说，政策性住房高空置率的尴尬背后，其实是政府在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”，终导致保障房供给与百姓的需求不匹配。

目前，河南省户籍人口城镇化率远低于水平，这说明新型城镇化建设有巨大的空间和。

伴随着新型城镇化的加快推进，河南省不仅有加速棚户区、城中村改造的任务，也有解决大量农村转移人口住房保障问题的需求。

而问题是，通过政府自建的方式完成保障房供给任务的难度并不小。漯河市副市长刘国勤说，作为平原地区，漯河市受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制，保障房建设本身就存在用地难的问题。而且，项目建设中还存在建设周期长、手续办理环节多、时间紧、任务重、资金支出慢等一系列问题。

“如果换一种思路，处于市场前沿的商品房，在户型、面积、选址、配套等方面更能抓准百姓需求。打通商品房与保障房之间的通道，政府通过回购商品房作为保障房，既能更好地满足住房保障需求，也能有效地消化房地产库存。”李学军说。

去库存和惠民生“一箭双雕”

漯河市阳光福园小区是漯河市政府2015年回购商品房的项目之一。小区项目负责人王预凯说，2014年艰难的时候，售楼处里连续一两个星期一个看房的客户都没有。

2015年，漯河市以每平方米3800元的价格，购买了阳光福园小区两栋楼共计400套房子，作为棚户区改造的安置房。这些房子的市场价为每平方米4500元左右。“虽然一平方米了几百块钱，但可以快速回笼资金，降低财务成本。”王预凯说。

漯河市房管局局长陈兴和算的是一笔更大的账。

“2015年我们的去库存任务是130万平方米，不打通通道，压力就会大。”陈兴和说，如果开发商的资金链断了，留下烂尾楼，损失的是老百姓，终还得政府来买单。

记者了解到，阳光福园的两栋回购房，将用于安置距离小区不到一公里的源汇区南关村的棚户区改造住户。

在南关村的棚户区改造现场，记者看到，这里的拆迁工作已经基本完成，地块已经推平。陈兴和说，过去的城中村改造虽然也和群众签安置协议，但安置房选址离原来的棚户区较远，加之受建设周期影响，安置协议兑现周期长，导致有些群众抱怨、上访，甚至阻挠棚户区改造。而在南关村的拆迁改造中，政府采取货币化安置的办法，通过回购商品房，打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求，确保群众就近安置，并尽快兑现安置房，大大减小了棚户区改造的阻力。

记者了解到，河南省已有不少县市出台了相关政策，在回购商品房转为公租房的同时，把经济适用房、廉租房统一转化为公租房，面向刚毕业的大学生、进城打工的农民等符合条件的群体出租，切实解决他们的临时住房需求。

在漯河市郾城区福星鑫园小区，装修队们正在紧张有序地施工。

“等这里的597套房统一装修完毕，就可以正式移交给住房保障部门分配了。”陈兴和说。

福星鑫园共有住房720套，市场均价在每平方米3400元左右。2015年5月份，漯河市政府以每平方米3000元的价格回购了597套作为公租房，并进行统一的简单装修。这些房子装修后将按照每月每平方米5元的价格，出租给住房困难的市民和符合条件的进城务工的农民。这个价格，比当地市场租赁价格大约低50%。

漯河市副市长刘国勤说，通过回购商品房做公租房，缩短了保障房建设周期10至18个月，住房困难家庭以及进城务工群体可以早入住、早安居、早乐业，这对于加快新型城镇化建设步伐具有积极意义。

目前，漯河市已7亿元，收购商品房3800套、23万平方米。其中，国家财政和省财政出资2.5亿元，剩余4.5亿元资金需要由漯河市通过商业银行贷款筹集。

记者粗略估算，这笔债务一年的利息支出高达5000万元，远高于租金收入。公共财政受得了吗？这笔贷款咋还上？

陈兴和告诉记者，政府通过提取土地出让金的3%、公积金 等渠道，可以筹措不少钱。同时，还可以把公租房作为商品房的“蓄水池”，将目前“过剩”的商品房蓄积起来，待市场供求关系发生变化，或租户有产权需求时，再把公租房转为商品房售出。这样算下来，政府的债务压力并不大。

探索保障房供给新路径

记者在采访中了解到，河南省正在起草加大棚户区改造的货币化安置的指导意见，并争取尽快出台。这份意见将明确，在安排项目时，棚户区改造货币化安置项目优先。

同时，鼓励地方政府购买符合条件的商品住房作为公共租赁住房。切实提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收补偿货币化比重，通过优惠措施引导被安置居民选购合适的商品住房。鼓励符合公共租赁住房保障条件的家庭租住普通商品住房，并由政府按规定发放租赁补贴。

目前，不少县市已经在探索打通商品房与政策性住房的转换通道，通过回购商品房作为政策性住房，帮助困难家庭解决住房难题，也帮助房地产企业去库存、缓解资金压力。

国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲认为，我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，包括棚户区改造在内的住房保障政策也应适时调整和转型。打通保障房与商品房之间的通道，不仅可以盘活住房存量资源，也能进一步提升保障房供给水平。

要顺利打通保障房与商品房的通道，首先要进一步加大金融支持力度，帮助解决回购资金以及货币化安置资金。

2014年4月份，国务院常务会议确定由国家开发银行成立专门住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。这一举措在很大程度上解决了棚户区改造“钱从哪里来”的问题。

“国家的政策性贷款相对于商业贷款来说利率更低，而且贷款年限长，这可以激发企业参与棚户区改造的积极性。”王预凯说。

不少人向记者表示，货币化安置将成今后棚户区改造的重要政策取向，这意味着棚户区改造的资金需求将加大。因此，期待国家进一步加大对棚户区改造的金融支持力度。

据了解，目前购买商品房作为公租房不在国家开发银行的政府购买服务清单中，地方政府只能从商业银行获取资金支持。这对于债务压力已经不小的地方财政而言，显然是一个考验。

“如果能把回购商品房做公租房也纳入政府购买服务的范畴，国家的政策性贷款能够予以支持，地方政府举债的负担就会小很多，积极性也会更高一些。”陈兴和说。

另一个挑战来自供给与需求的匹配。宋洪斌告诉记者，在现有的政策框架下，对保障房的户型和单套面积等方面都有明确规定。要真正打通通道，需要在政策层面进行符合实际的放宽调整。

目前，濮阳市已经明确，作为公共租赁住房的，单套面积可以放宽到90平方米；作为棚户区改造安置住房的，单套面积可以放宽到144平方米。

从更长远的角度看，在房地产库存量大的三四线城市，由政府购买商品房作为保障，完全有能力为保障房提供稳定而可靠的房源，也比政府自建的保障房更能满足群众的住房需求。未来，还应继续从提高住房供给有效性的角度出发，把货币化安置和回购商品房结合起来，进一步探索保障房供给的新路径。

二 农民工进城买房有多大

近来，农民工进城买房成为热门话题，议论者众。其中一个疑问就是：农民工进城买房有多大？

城里人买不了这么多房

调研组先到郑州，再到漯河、濮阳两个省辖市，还到了县级市禹州市和临颍县。每到一个城市，直扑眼帘的无一例外都是高耸的新楼。

这些楼房时髦、洋气，大多高30层左右，颇有点直挂云霄的感觉。多、密、新，构成了我们对河南中小城市房地产市场的初印象。

“河南房地产市场区域分化很明显，县级城市库存压力 ，其次是省辖市，郑州压力相对要小很多。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说。

据河南省房管部门统计，截至2015年11月底，河南省商品房库存面积11165万平方米，同比增长7.6%，去化周期17个月。这其中，有7个县市去化周期超过36个月，有32个县市去化周期在18个至36个月之间。

按地产界通常的说法，去化周期12个月左右说明供需相对平衡，超过这个点，就会有去库存的压力。

在郑州新区，高楼林立，现代化都市已具规模。

河南正商置业有限公司副总裁郭伟说，郑州市近年住宅供应在整体商品房供应中占比不大，作为省会城市刚性需求很旺盛，所以房价一直稳步上涨，库存压力不大。相比之下，商业用房供应量大，去化速度比较慢，去化周期大约有80个月。

省辖市住宅库存的压力则大了许多。“2014年年中是难熬的时候，全市有7个月销量负增长。为啥？房子，退房的比买房的还多！”濮阳市房地产管理主任宋洪斌说。

数据显示，濮阳市商品房库存量260万平方米，其中市城区库存162万平方米。同时，开发企业资金短缺，意愿不强，固定资产下降。

在漯河，2015年前三季度商品房预售面积168万平方米，同比增长近14%，实际销售78万平方米，同比降低28%。同时还有大量已经形成的在建和待建项目。2013年和2014年该市共批准99个项目，总建筑面积1867万平方米，这些项目虽未全部开工，但已实际形成。“这么算的话，这些已经可以满足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

对于县级城市来说，去库存的压力更为严峻。2015年上半年，禹州市商品房销售面积同比下降了35.3%，低谷时全市一个月仅卖出40多套房子。目前在售商品房112万平方米，即使按2015年政策推动下销售30万平方米计算，也需要将近4年才能消化。

“房地产牵一发动全身，这么大的库存量靠城里人根本没有办法消化。”李学军说，在这个背景下，河南各地开始探索加快农民工市民化，推动以满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革和政策激励。

农民工为啥愿意进城买房

房令江在濮阳市打工已有20多个年头了。他给饭店配菜，每天骑着三轮车穿梭于大街小巷，常常梦想在城里拥有一个属于自己的房子。

当房令江在位于濮阳繁华地段的海斯顿公园和我们谈起这些时，禁不住开心笑起来。2015年7月他刚刚在这里买了一套三居室。

“我们这些外出打工的农民，没有不想在城里安家的。都想让孩子得到更好的，让父母享享城里的福。”房令江说，“这是我们的动力！”

2015年4月开始，濮阳市出台了一系列政策鼓励农民进城购房，要求开发商合理，让利于民。购买首套住房的，每平方米政府补贴150元，还减免交易服务费。

在临颍县天成逸家售楼处外面，偌大的广告牌上打出了楼盘 的卖点：小区配套了幼儿园，明年交付使用，以后还会有初中。公司副总经理邵永宏说，这里的房子70%是的农民购买。

河南省住房和城乡建设厅调查发现，县级城市里农民的购房意愿很高，比例高达60%至80%，对他们来说，买房的 动力是子女和农村青年结婚。

“农民给自个儿花钱可能不舍得，但为了孩子的，他们的购房意愿很高。而且，现在农村结婚已经不是过去的老三件了，要是在城里有房，这媒都好说得很！”濮阳市房地产管理主任宋洪斌说。

2015年10月份，在各地探索的基础上，河南省出台了鼓励农村转移人口住房消费的政策，采取改善金融服务、实施财政补贴、落实子女同城待遇、降低购房成本等措施，促进农民进城购房。

但是虽然有政策上的优惠，农民能买得起城里的房子吗？

房令江说，这次买房，政府补了1万多，自己首付20多万，每月还贷1000多，压力并不大。两口子一块干，算下来，每月家里还有不少节余。

“现在农民工已经更新换代了，有技术的蓝领工人工资很高。比如建筑工地的小工，每天挣300多块是常事。”河南正商置业有限公司营销总经理郭丽敏说，现在他们公司人工成本增加很快，其中很大一部分是农民工工资增长。

从我们走访的情况来看，县级市房价普遍在每平方米3000元左右，如果配以相应的金融支持，很多农民有在城里购房的意愿和支付能力。

创新服务解决贷款难

“农民的观念已经改变了，愿意贷款买房。但不少农民工没有固定工作，虽然有还款能力，却提供不了收入证明，没法在银行贷款。城里人买房绝大多数都是贷款，不给农民提供这个金融支持，怎么也说不过去。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

为此，漯河、濮阳等地普遍采取了金融创新的办法，在加强前期调研，确保借款人还款能力的同时，把出具收入证明材料的范围扩大到村委会等机构，让包括摆摊设点的农民工也能顺利办理贷款。从调研掌握的情况来看，90%以上的农民买房时选择贷款。

为给农民提供金融支持，濮阳市准备实施农民购房政府担保，将成立一个政策性置业担保公司，为进城农民买房提供担保。公司运营的一个硬性条款就是，凡农民进城购房首付款比例达到20%，可以享受 的贷款利率。

同时，他们还将有稳定劳动关系的进城农民工纳入住房公积金覆盖范围，在农民工自愿的基础上，强制用工单位和农民工本人共同缴纳住房公积金，农民工也可以申请用公积金贷款买房。

为及时给农民提供购房信息，禹州市把房展会办到了乡里。市里房地产开发协会印制了宣传页，把全市五证齐全的楼盘集中展示，把政府提供的各项优惠政策列出，在乡房展会上宣传发放。在各个村里，也都设了联络员。“在房山镇的房展会上，当天就成交了17套住宅、3套门面房。”禹州市住房和城乡建设局副局长程君伟说。

在临颍县东方国际广场售楼处门口，6辆宣传车一字排开，都是下乡镇营销用的。“我们的楼盘总共490多套房子，现在已经卖了480多套。70%是各个乡镇的客户。”东方国际销售经理韩伟说。

政策支持产生了立竿见影的效果。“2015年上半年全市共销售了448套房子，但7月份政策出台到12月份，卖了1700多套，增加了2倍多。”程君伟说。

数据显示，2015年前10月，漯河市房屋销量73万平方米，平均每月7万平方米。但9月份漯河市实施政策支持后，每月的销量都有15万平方米左右。

多位接受采访的人士表示，鼓励农民工进城购房是化解三四线城市房地产库存的有效办法。按此思路，三四线城市房地产去库存有条件也有能力。

加快新型城镇化进程

“表面看，农民工进城购房可以化解房地产库存，但更深层的意义是加快了新型城镇化的进程。”李学军表示，通过政策推动，加快了农民向城镇流动的步伐，提高了城镇化率，起到了一石多鸟的效果。

作为劳务输出的人口大省，河南的城镇化率一直不高。2014年全省常住人口城镇化率45.2%，低于54.77%的水平。尤其是户籍人口城镇化率低，仅有22.4%。

国际经验表明，城镇化率在30％到70％之间是城市快速发展阶段。“城镇化是中国现代化的必由之路，农民是中国转型发展的主力军，政府要做的就是创造条件让他们在城市住得下，生活得好。”李学军表示。

在禹州，为迎接进城购房的新市民，专门新成立了9个社区居民委员会。城区的高中合并，成立了两所高标准的高中，增加了、初中的建设数量和规模，在社区增设了医疗服务点。为吸引新市民就业，2014年12月市里还建设了健康产业园。

“让农民进城实际是一套组合拳，倒逼了各项改革的深入推进。”禹州市副市长李清河说。

为了让农民留得下，生活得好，河南加快了户籍制度改革步伐，推动一批具备条件、有意愿的农业转移人口城镇，推进城镇基本公共服务向常住人口全面覆盖。

让农民进城，须让农民没有后顾之忧。为此，河南也加快了农村土地制度改革进程。在各地探索的基础上，河南省已经出台政策，规定凡在城镇购买商品住房或者二手房的，保留进城农民在其原户籍地土地承包经营权不变，宅基地使用权不变，原有集体财产权益不变。濮阳等地开始探索建立完善农民宅基地抵押登记制度，研究制定农民宅基地上的房屋在一定范围内交易等政策。

不少接受采访的人士同时表示，要从全面建成小康社会的高度认识农民工市民化的意义。但这是一个渐进的过程，指望农民一下子都进城不现实，不可操之过急，在政策制定执行过程中要避免变成对房地产的大规模刺激。

此外，农民进城购房是市场化的主动行为，是农民根据自己生产生活需求所做的主动选择，政府的角色是引导和提供服务，要避免在实际操作中越位。