商场做不下去，是不是只怪马云？

过去几年，中国商业地产的发展令人炫目，速度之快，数量之多，之大，无法一一细数。

不论是外资巨鳄、国资企业、民营资本，还是开发商、零售商、品牌商、服务商、商，都为商业地产的兴起与繁荣贡献了自己的力量，成为了行业未来将更加努力前行的动力。

一边是新兴购物不断涌现，一边是持续的降租、关店和抛售，传统住宅开发商宣布向商业地产转型之声犹在耳，商业地产的竞争却已经从初的亢奋全面进入白热化阶段。百货商场、购物等急剧扩张，但租金 低、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。

但是，在年底的时候，仅仅一个周末,数家大型购物同时开业——上海大悦城开业了二期项目、莆田正荣财富开业、大连恒隆广场也几乎同步开业,就在本周圣诞节时分,上海协信星光广场也即将开幕。

不仅如此,记者12月21日多方采访获悉,零售商们也纷纷布局, 步步高计划到2020年将购物扩张到40家, 王府井百货计划未来2～3年内将开设5～6家购物;百盛14亿元收购青岛购物;接下来,金鹰百货和银泰系也会在购物、体验式生活广场业态方面大笔投入。

两端“热钱”涌入“我们看到百货业态越来越进入瓶颈期,对于传统零售业者而言,必须转型。一个方向是进军电商,比如我们成立了专门的电商平台来经营线上渠道。另一大方向就是进军商业地产,建设大型购物。目前步步高的业态涉及百货、超市、卖场、购物等,未来我们会在购物领域加码发展。”步步高董事长王填坦言。

根据步步高的计划,到2020年将购物扩张到40家,尤其是在一些具有发展的二三线城市,步步高会重点投建购物。以成都为例,在未来的4～8年内,步步高将在成都投百亿建购物。

与此同时,百联系则计划以每年新开两家的速度在长三角地区扩张购物;“老字号”王府井百货则计划未来2～3年内开设5～6家购物。乐购和沃尔玛则先后通过麾下地产板块在中国市场开设购物。

同时,万达、大悦城、正荣、瑞安系的新天地、协信、恒隆等地产开发商近来对于购物项目也是情有独钟,频频在各地“开花”。

随着楼市走低、零售业受到电商冲击严重,地产和零售“两端”都开始向以购物为表现形式的商业地产领域涌入。从表面来看,是两端为差异化竞争,应对电商而作的举措,但从深层面来看,商业地产是 有长线价值的模式。然而要做好商业地产并不容易,不仅需要巨大资金支持,耗时漫长,还需要业者具备极度专业的管理技能,否则商业地产也会变成一片难以掘金的“红海”。

四大结构难题待解

“商业地产一头连着消费，一头连着地产，是稳定中国消费和房地产业的重要力量”，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰发表主旨演讲，他说，“要重视商业地产在消费领域所发挥的作用。”

从2010年开始，国内商业地产迎来了 的发展机会。2011年，商业地产营业用房和楼开发完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元，分别增长了33.9%和31.2%。2011年，楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。

这场赛跑在随后两年，愈演愈烈，孰料去年起，国内商业地产开始出现明显下滑态势，今年则略有好转。

今年上半年的国家经济数据显示，在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下，消费首次超过了，成为经济增长的 拉动力。今年上半年，消费对经济增长的贡献率达到了60%，比去年同期提高了5.7个百分点，其中商业地产功不可没。

睿意德中国商业地产研究的报告显示，2015年第三季度，中国商业地产指数（CCI）144.1，上升2.9点，环比上涨2.0%，同比上涨9.3%，整体平稳上升。

从三季度各二级指数表现来看，写字楼热度在减弱，写字楼物业指数环比下跌，而商业在近一年中也回归平稳，商用物业指数环比持平；商用土地成交占比再创新高，达到41.6%，推动第三季度指数继续上扬；商用土地成交持续放量，近一年中季均水平已达到2013年以来平均水平的近1.5倍；O2O指数热度则持续增长，在各项指标中为突出。

值得注意的是，第三季度商业营业用房占比继续上升，而大量新项目入市，导致平均租金下滑，空置率上升，预计消化期将持续0.5-1年时间。这个商业地产在快速发展中暴露的问题，也被刘志峰屡屡提及，“当前我国的商业地产存在开发经营管理经验不足、部分城市供应过量、布局失当等问题”。

在刘志峰看来，这当中主要存在四方面问题：其一，商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验，很多商业地产开发运营者有相当部分从住宅地产转过来，专业化程度不够高；其二，城市发展缺少商业方面的设计、规划，造成商业地产区域和局部的过剩，同时业态也比较单一，差异化发展还不够；其三，部分城市脱离实际消费水平，盲目并大量地开发大型购物和综合体，而这些商业物业与当地消费水平不相适应，造成了资源浪费，也使开发企业资金占压，带来难以持续发展的问题；其四，大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破，没有完全找到与互联网产业的共赢模式，电商与实体商业之间的融合仍有很多难题没有能解决。

这得到与会嘉宾的普遍认同。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云分析称，从2008年开始，商业地产供应量过大的压力已经显现，一线商业城市综合体继续增加，竞争加剧，而三、四线城市因为缺少人口的支撑，更忌讳盲目兴建大型综合体。

新城控股总裁欧阳捷则表示，许多一、二线城市的商业地产已经趋近饱和。很多城市商业的人均面积已 过了4平方米，如果按照购物的人均面积来看，有的已经接近2平方米。反而在三、四线城市的商业地产仍然存在比较大的发展机会。就算按照50%城镇化率，一个三、四线城市也能吸纳一两千座购物。

数据显示，2010年以来中国重点百货企业销售增速逐年下滑，2015年增速不到5%。刘志峰分析，以传统百货业为代表的商业地产模式遇到了挑战，有必要多下功夫，未来应该与新业态以及互联网融合，将信息、金融、、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产，从而改变消费者的消费习惯和质量。

投入互联网怀抱

大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，也进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破。思维已经转变过来，但是实际道路怎么走却还需要摸索。

在今天的商业江湖，传统生产手段和商业模式发生了翻天覆地的变化，五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸如是警示：“干掉你与你无关，终干掉老牌汽车生产商的一定是苹果，甚至是乐视这些互联网公司。传统的商业生态将被彻底地颠覆，传统的边界被打破。”

用万达电影院线股份有限公司副总裁曾光的话来说，就是“行业变局大势已成，人都要面对现实，包括万达也在转型，在做各方面的尝试”。

互联网不是洪水猛兽，互联网是去化的思维，有着更快速、更精准的数据化营销的能力。万达旗下飞凡网副总裁董小玲指出，互联网是一个开放和共享的平台，实体商业都能在大数据共享环境下脱胎换骨、破茧重生。

在阿里巴巴城市生活事业部副总裁、喵街智能商业副总裁苗峰看来，线下的实体是永远不会被线上替代，尽管阿里巴巴做得还不错，但是仍然是敬畏线下的购物场景，消费者需要有线下的体验。

“阿里巴巴研究的课题，就是如何用大数据、互联网帮助线下实体转型，同时能够通过新的技术让消费者逛街更爽、体验更爽，从而大家能够融合在一起。”苗峰称