作为国民经济支柱产业，房地产市场高库存既是宏观经济增长的痛点，也有可能带来金融体系的系统性风险，因此，高企的库存，非去不可。10月23日以来，决策层先后在不同场合谈到房地产，并传递出明确的“去库存”信号。在宏观经济增速放缓的背景下，高层频繁提及房地产，或许透露出更为积极的稳定楼市态度。如何化解高企的库存，记者调查发现，不同规模的房企，在不同的城市面临截然不同的去化形势和任务。

10月23日以来，习近平主席和李克强总理先后在不同场合谈到房地产，并传递出明确的“去库存”信号。在宏观经济增速放缓的背景下，高层频繁提及房地产，或许透露出更为积极的稳定楼市态度。

作为国民经济支柱产业，房地产市场去库存既是稳定经济增长所需，又是防范金融体系风险的重要举措。高企的库存，非去不可。然而，记者调查发现，不同规模的房企，在不同的城市面临截然不同的去化形势和任务。

当前的形势：城市分化

得益于央行接连降息降准，以及宽松性政策的出台，自5月份开始，房企销售情况明显好转。根据多家研究机构的统计数据显示，截至10月底，恒大、龙光等提前完成全年销售目标。华润、金茂等多家房企的销售目标达成率均超过80%。

不过，这并不意味着操盘手都可以提前进入“度假模式”。一方面，部分房企目标完成情况较差，“拼到后一天”的情况在年末依旧会上演；另一方面，由于市场回暖的结构性特征明显，对于不少库存压力较大的区域而言，如何利用四季度的销售旺季加紧出货，成为不少操盘手的难题。

民生证券研究院固定组负责人李奇霖表示，对于房地产市场的形势，首先是目前区域分化很明显。一二线城市由于流动性强，且货币政策的持续宽松从一定程度上抵消了经济放缓的影响，房地产市场已呈现一定的复苏迹象。三四线城市人口大量流出，面临着高库存和低需求的情况，房地产企业也会将重心转向一二线城市，加剧区域分化。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析认为，明年房地产市场分化的形势会进一步加剧，一线城市仍然保持一定的热度，二线加城市也会不错，三四线城市有库存压力，有一些得到城镇化支持的镇域市场也会比较积极。

房地产与金融资深评论人黄立冲表示，虽然有政策支撑，明年的市场会更加分化，因为资金会流向市场较好的一二线城市，这样就会强者更强。目前的国家政策可以帮助房企舒缓一定的资金压力，一些中小房企应加快去库存，保命为上。”

主流房企：业绩飘红适当？

日前，恒大地产公告表示，由于已提前超额完成全年销售目标，将2015年销售目标上调至1800亿元。

恒大并非是宣布提高销售目标的上市房企，龙光地产、中海均调高了年度销售目标。得益于今年以来房地产市场明显回暖，主流房企销售业绩纷纷“飘红”，部分销售势头强劲的房企选择提高全年销售目标以增强者的信心。

据统计，从前10月累计销售业绩看，在15家典型房企中除部分企业同比下滑外，其他房企均有较大程度上涨，其中保利地产、新城控股等房企目标完成率在80%以上，极有可能超额完成全年目标。

某业内人士表示，今年销售业绩较好的房企有三种特征：一，标杆房企由于项目数量多，品牌效应强，受到市场及季节因素的影响较小，项目热销较为普遍；二，由于市场结构性回暖，布局重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好；三，由于政策层面对改善性需求松绑，以此类产品为主的房企业绩增长明显。

“鉴于目前市场形势，加上利率不断走低，一二线经济发达城市的房价很可能还会往上走，这也为房企提供了一定空间。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，由于多数大型房企完成今年销售目标已经不成问题，在剩余的两个月时间内很可能会控制推货速度，同时会通过适当的提高利润空间。

中小房企：宁可亏损也要去库存

然而，2015年市场的火爆并不意味着行业困局将得到彻底扭转，房地产行业的高库存危机并没有从根本上解除，尤其是对于许多深陷高库存城市的房企而言，把握市场反弹清仓套现显然是佳选择。

陈晟认为，除20个主要城市之外，其余城市去库存是主基调。存货去化周期在24个月以上的城市，该地区操盘手应该坚决，迅速回笼资金。去化周期在12个月到 15个月的城市，操盘手可以保持一个稳定的去化速度。在12月以内的城市，反而可以调整价格，积极获取土地的准备。

欧阳捷表示，有些城市就需要在年底前加快去库存，明年或会有比较好的政策，今明两年都是去库存的好时机，但是中小房企的机会越来越少了。

根据欧阳捷的统计，目前在售商品房库存约为6.8万亿平方米，在建施工面积约为60万亿平方米，加上约26万亿平方米的土地储备，潜在供应量达到86万亿平方米，按照过去3年年均12万亿平方米的销售额计算，意味着即便很多城市的地方政府不再出让一块土地，仅消化存量便需要6年以上。

一位华南上市房企的高管表示，对于已经进入高库存压力城市的企业来说，必须要对这类城市未来五年内的人口流入、新增供应情况进行深入研究，如果五年内城市的供求关系依然没法扭转，企业应该趁目前市场有所好转尽快抽身。

“对于那些供求关系难以扭转的城市，房企如果硬在里面死撑，高企的财务成本会侵蚀企业利润，造成亏损，甚至会带来现金流风险，威胁企业生存。”欧阳捷也认为，因此即便项目无利可图甚至轻微亏损，房企也应该坚决去库存，趁市场反弹离开这类城市。

注：

①存销比=季度末新建商品住宅库存量/近六个月新建商品住宅销售面积的平均值

②△存销比环比变动值=本季度存销比-上季度存销比

③存销比值越小，说明越畅销，周转率越高

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