业内首只公募房地产信托基金（REITs）——鹏华前海万科REITs封闭式基金（简称“鹏华前海”）今日在深交所挂牌上市交易。作为一只特殊的封闭式基金，鹏华前海万科REITs上市后折溢价情况受到市场广泛关注，一些机构认为该基金房地产部分可以获得高于债券市场的，而目前市场利率较低，上市后很可能出现溢价，但也有机构认为该基金存续期较长，可能会出现一定折价。

根据上市交易公告书，鹏华前海此次上市规模为303.32万份，按照上周五每份102.412元单位净值估算，约对应净值规模3.1亿元，占该基金总规模的十分之一。基金合同生效后10年内（含10年）为基金封闭运作期并在深交所上市交易，期间者只能在二级市场变现。基金封闭运作期届满，该基金转为上市开放式基金（LOF），届时可以通过赎回的方式退出。

与其他公募基金相比，鹏华前海大的特点是不超过50％的基金资产于房地产项目，可以获得持续稳定的。截至9月23日，鹏华前海66.58％的资产为固定（以企业债为主），对房地产项目（即前海企业公馆）占比为32.82％。对这两大部分的构成了对鹏华前海上市后定价的依据。

上市交易型基金都存在折溢价的情况，鹏华前海也不例外。正如鹏华基金在公告书中分析的那样，因鹏华前海主要于房地产项目及债券资产，具有对利率敏感的特征。由于基金的房地产项目及债券资产的剩余期限可能较长，基金份额将承担较高的市场利率风险，当市场利率波动较大时，基金份额的交易价格可能对基金份额净值出现较大幅度的偏离，从而产生折价或者溢价的情况。

者关心的是，就目前的市场环境，今日上市的鹏华前海会呈现怎样的折溢价状况。在已有的3份价值分析报告中，以齐鲁证券分析师马刚对鹏华前海的溢价前景为乐观，他认为，无论标的，还是运作机制，鹏华前海都与传统基金不同，大的不同是标的单一性，因此，不能援引传统公募基金的估值方式对其进行估值。虽然它是基金，但本质上是单一债券，应借鉴债券的定价方法。

马刚认为，综合考虑，鹏华前海的估值基准为10年期AA+信用债到期率。按照债券定价原理，上市后必然会出现溢价，但考虑到该基金的复杂性和不确定性、风险，马刚认为其定价为每份110元左右比较合理，即溢价率约为7％。

海通证券[2.20%资金 研报](600837,股吧)金融产品研究认为，鹏华前海万科REITs在方面的有两点：，即使与中低评级的信用债相比，REITs资产到期率也有一定的；第二，由于产品设计的原因，鹏华前海万科REITs的债券资产部分可以通过更高的获得更高的弹性。而鹏华前海万科REITs基金对REITs资产采用成本法入账，考虑到从2014年到现在，已经历过5次降息，产品设立后的降息也有2次，如果采用当前的利率计算，在信用风险没有出现变化的前提下，REITs资产的公允价值应当高于其成本价，根据当前债市不同信用等级率对REITs资产的预测租金收入做折现，计算其估计价值。如果假定REITs资产信用等级不低于AA，则基金份额的公允价值在105.57元左右，比上周五单位净值高出3％。

虽然上述两家机构认为鹏华万科上市后会有一定溢价，但作为一只封闭期达10年的类固收产品，还是有研究人士担心出现折价。

济安金信副总经理王群航认为，鹏华前海大部分情况下是纯债基金，一部分是确定的、单一的目标公司股权，未来的一些基本可以预知，市的规模暂时不大，但理论上立刻就会有大量的份额转入场内。市场类似产品（指封闭式债基）均普遍性折价，且折价程度与规模和期限正相关，规模越大，期限越长，折价幅度会越大。基于这些分析，王群航对该基金持中性观望态度。

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