持续3年上升的房地产库存开始减少了。国家统计局网站6月24日发文表示，自2012年4月以来，商品房库存的上升态势从未停止过，但在今年5月末，这个节奏被终结，商品房待售面积为65666万平方米，比4月末减少15万平方米。多位业内人士表示，库存减少的原因，和政策的利好刺激密不可分。

莱坊亚太研究部主管霍尼克在接受记者采访时表示，在未来的1到3年时间，对中国市场影响大的是货币宽松（如降息）、市场气氛、放松“降温措施”（放宽或取消限购）和城镇化。但城镇化是个较长的进程，短期来看，货币宽松和放松“降温措施”对中国楼市有较大影响。

政策利好显现

某业内人士直言，近期信贷门槛降低，公积金和二套房贷的政策趋于宽松，使得改善型购房者的购房需求得到有效释放。这是去库存的一个很重要因素，效果很直接。

近期，多地公积金迎来调整。以一线城市为例，上海公积金在4月将个人、家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元；深圳市公积金贷款政策也在4月调整为首付款比例为20%；5月29日，北京市住房公积金宣布从6月1日起，首套自住房贷款低首付款比例为20%，贷款高额度为120万元；6月16日，广州市公积金发消息称将试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。“限购令”取消、降息、房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好，也加大了消费者的购房信心。有意向购房者告诉记者，“政策利好不断，该出手时就出手。”

根据统计数据，4个一线城市1~5月新建商品住宅成交面积为1432万平方米，同比增长36%，远远领先于二线城市的增14%和三线城市的增23%。业内人士表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的库存压力。截至5月末，商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。统计数据的普遍转好，表明前期一系列的利好政策开始见效，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。

另一业内人士则表示，部分大城市的库存已经出现了拐点，即去库存的压力转变为补库存的压力。这个时候或在开发贷方面应该有所放松，否则市场滞后效应显现，确实会带来房地产市场供求关系的再次失衡。

王健林：一线城市始终会涨

值得注意的是，一、二线城市仍被房企视为“香饽饽”。统计数据显示，2015年，20大标杆房企集中在一、二线城市拿地，合计一、二线城市购入土地金额高达1342亿元，占比土地支出的90.1%，创造了历史高纪录。

截至6月22日，一、二线城市土地市场依旧火爆，一线城市已经成交11宗住宅土地，合计成交额达到了248亿元，平均楼面价也达到了16803元的年内高。二线城市也明显升温，平均住宅土地楼面价达到了3561元每平米，溢价率突破22%，而土地出让金也达到了460.9亿元。预计6月房企积极争抢一、二线城市土地的趋势依然将延续。

业内人士说，从楼市看，市场已经严重分化，一、二线城市明显快速复苏，三、四线城市天量库存积压。“一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的情况下，一、二线城市房价易涨难跌。”

业内人士认为，整体市场已经出现了明显的“四不均”：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从房地产市场看，很多城市的库存积压已经严重，局部三、四线市场即使在救市的情况下，依然存在极大风险。

万达集团董事长王健林的表述更是直接。王健林表示，北、上、广、深这些城市房价永远会上涨。国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。

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