房天下产业网讯：中指研究院[微博]6月12日发布《2015年5月中国房地产政策跟踪报告》，央行年内再次降息，利率降至历史较低水平。地方继续出台促需求稳楼市政策，范围扩大至三四线城市，部分城市高库存下支持力度较大。政策仍以完善长效机制建设、深化制度改革为主。深化制度改革，增强市场活力。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况：百城均价环比由跌转涨 重点城市成交量持续回暖

5月百城住宅均价环比由跌转涨，同比跌幅收窄。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。同比继续下跌但跌幅较上月收窄0.73个百分点至3.73%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19148元/平方米，环比上涨0.99%，涨幅较上月扩大0.87个百分点；同比仍下跌，但跌幅收窄1.13个百分点至2.33%。

5月各级城市成交持续回暖。其中一线及二三线城市月度周均同环比均呈现大幅增长趋势。具体来看，一线城市月度周均同比增幅超九成，环比增幅近三成，其中深圳同环比增幅高。二三线城市月度周均同环比均呈现两位数增幅，代表城市中绝大多数城市呈现同环比双增长趋势。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅约四成，二三城市累计增幅不及一成。本月及地方继续出台鼓励措施，央行年内再次降息为楼市回暖再增动力，在一系列政策支持下5月成交量继续回暖。

二、经济下行加快央行降息步伐 地产行业将持续受益

央行年内再次降息，利率降至历史较低水平。5月10日，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。利率下调后，5年以上商业贷款利率降至5.65%，公积金贷款利率降至3.75%，均处于历史较低水平。

经济数据表现不佳仍为此次降息主因。2015年1季度中国GDP同比增长7.0%，为2009年以来低水平，受“三期”叠加影响，经济动能低于预期。根据统计局公布4月经济数据，CPI同比上涨1.5%，涨幅较上月略有扩大，但环比下降0.2%，物价水平虽然趋于稳定，但需求疲弱仍然持续，整体经济仍面临进一步下行压力；PPI同比下降4.6%，降幅仍处于较低水平，环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；PMI与上月持平。4月及社会消费品零售总额累计增速持续下行，达到近几年较低水平，进出口总额累计同比下降7.6%。针对此次降息，央行相关负责人表示“当前，国内经济结构调整步伐加快，外部需求波动较大，我国经济仍面临较大的下行压力。同时，国内物价水平总体处于低位，实际利率仍高于历史平均水平，为继续适当使用利率工具提供了空间。”在经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。在这一过程中，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益，行业回暖趋势将进一步延续。

持续宽松化的货币政策将增强市场继续回暖信心。近半年来央行已降息三次，累计降幅达到0.9个百分点，购房成本大幅下降。按照套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，三次降息将节省约30万购房成本，月均还款额下降800元。购房成本大幅下降和还款压力的减轻，刺激部分观望需求入市，推动成交回升。近两个月商品房销售降幅明显收窄，1-4月商品房销售面积同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点，销售额同比下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。持续宽松化的货币政策将明显改善市场预期，增强市场回暖信心。

三、地方继续促需求稳楼市 调整措施涉及公积金政策、财政补贴等多方面

地方继续出台促需求稳楼市政策，范围扩大至三四线城市，部分城市高库存下支持力度较大。本月地方陆续出台措施稳楼市，仍以公积金为主，海南、湖南、广西、杭州、苏州等省市继续放宽公积金政策，提额度、降首付刺激住房消费。公积金政策调整范围向广安、桐庐、自贡等三四线城市扩展。部分城市支持力度较大，如广西对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查询借款人家庭持有住房套数，职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款。为促进存量商品房销售，提出全面清理不利于房地产市场发展的相关政策措施。商品房存量大的城市可出台财政补贴政策，吸引本地居民刚性自住和改善性住房需求以及外地购房者。

京津冀三地公积金政策均已落地，4月21日，河北省住房和城乡建设副厅长王舟在接受采访时表示，河北省将提高公积金高贷款额度，将之前的高40万贷款额度提高至60万元。对于各地执行新政的时间，则由各地住房公积金管理委员会自主决定，并要求在5月全部落实；天津自5月25日起对个人住房公积金（组合）贷款政策进行调整，具体包括降低首付款比例和提高贷款限额两个方面。

5月29日，北京发布公积金新政，自2015年6月1日起，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，低首付款比例为20%，贷款高额度为120万元。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房，并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，低首付款比例为30%，贷款高额度为80万元。同时放宽二套普通自住房公积金贷款发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。北京公积金政策将进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，促进改善性需求释放。此前，深圳已明确表示将遵循“330”新政要求，北京此次调整公积金、支持改善性需求将成为公积金政策调整的指向标。未来一线城市将继续加大对改善性需求支持力度，各地也将根据当地实际，进一步调整政策促进需求释放。

调整措施不再局限于公积金政策，涉及财政补贴、税费减免等多方面，加大库存去化力度。如自贡出台七条措施，涵盖了信贷、财政、公积金等政策。广安市《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》共提出22条促进广安市房地产业发展的措施，涉及公积金、契税、购房补贴、预售许可证发放标准、银行贷款等多个方面。长沙市人民政府厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括补贴、二手房减税、缴纳费用延后等。郑州针对获得经济适用房资格的家庭，若自愿放弃购房资格转普通商品住房，则对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴。昆明提出了从加强土地供应管理、加大住房公积金支持住房消费力度、支持改善性住房需求、加快保障性住房建设、加快城市更新改造步伐、支持房地产开发建设、加大金融支持力度、不断优化发展环境、切实抓好贯彻落实等19条具体措施促进经济平稳较快增长。

四、着力完善长效机制 加快推动土地制度建设

政策仍以完善长效机制建设、深化制度改革为主。4月30日政治局会议提出，要“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，此后各部委响应号召，继续出台以补充完善相关政策、推进长效机制建设为主的政策。4日国土部下发《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作。13日发改委召开深入实施《国家新型城镇化规划》重点工作电视电话会议，强调充分发挥新型城镇化稳增长与调结构的结合点作用，把推进新型城镇化摆在更加突出位置。会议提出，2015年要着眼于解决好“三个1亿人”问题，以人的城镇化为核心，以中小城市发展和新型城市建设为重点，实施“一融双新”工程、开展20项重点工作，力争在农民工融入城镇、新生中小城市培育、新型城市建设上取得新突破。18日，国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》指出，推进新型城镇化实现新突破；抓紧实施户籍制度改革；研究提出深化住房制度改革实施方案，修订住房公积金管理条例。

土地供应有保有压，严格城镇节约用地制度，规范有序推进农村土地流转。近日中共总书记、国家主席、军委主席习近平强调，要实行严格的耕地保护制度，依法依规做好耕地占补平衡，规范有序推进农村土地流转。17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年土地利用计划〉的通知》，要求落实严格的耕地保护制度和严格的节约用地制度，密切国家有关宏观调控政策，统筹新增和存量建设用地，合理安排土地利用计划，促进经济稳定增长和民生持续改善。针对城镇建设用地，要求严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。此前，国务院《关于加快推进生态文明建设的意见》中就已明确规定，科学确定城镇开发强度，提高城镇土地利用效率、建成区人口密度，划定城镇开发边界，从严供给城市建设用地，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。

五、展望：政策持续宽松 长效机制及区域一体化为市场增添活力

深化制度改革，增强市场活力。当前我国经济下行压力还在加大，房地产市场销量同比持续回落，在及地方一系列支持政策下，二季度以来房地产市场回暖势头明显，但增速仍呈现下行趋势，市场主体活力仍有待提高。今年是全面深化改革的关键之年，国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》强调，着力抓好已出台改革方案的落地实施，抓紧推出一批激活市场、释放活力、有利于稳增长保就业增效益的改革新举措，使改革新红利转化为发展新动力。政策继续补充完善长效机制建设，包括新型城镇化、户籍制度、财税制度等方面，以稳定经济增长释放消费。

以区域一体化为主导的开放型经济新体制促经济转型升级，为房地产市场创造良好环境。今年以来区域一体化规划加快推进，地方积极推进“三大战略”政策的落地，国务院批复广东、天津、福建自贸区建设，并将逐步向其他地方扩展。政治局审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》并将于近期出台。加快构建开放型经济新体制，适应经济全球化新形势，有利于促进我国经济转型升级。同时地方积极对接自贸区、一带一路等区域规划。对房地产业而言，区域一体化进程的推进将促使人口流动和产业布局调整，从而带动城市房地产市场容量和需求结构变化。

稳增长背景下各地仍将以去库存为主。今年以来，在及地方一系列支持措施下，市场逐步回暖，近两个月成交量同比降幅明显收窄。但部分三四线城市库存压力依然较大。与此同时，一季度及1-4月经济数据表现不佳，GDP增速达到近几年较低水平，固定资产增速持续回落，其中房地产开发增速跌破10%，作为中国经济增长动力三驾马车之一的降速前行，经济发展后续动力不足。在稳增长背景下，政策将持续宽松趋势，将继续完善长效机制建设，加快制度改革以稳定经济增长，地方措施仍将以消化库存稳定楼市为主。

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