近日，继发布一季度盈利预警后，万科公布了季度的销售数据。据数据显示，2015年3月公司实现销售面积124.1万平方米，销售金额147.4亿元。

基于此，万科2015年前3月累计实现销售面积393.7万平方米，销售金额460.6亿元。销售面积同比去年的415万平方米减少5%，销售金额同比去年的542.3亿元减少15%。

对于销售的下滑，中银国际分析师袁豪表示，当下市场还处于一个高库存时期，企业主要以去库存为主，所以销售会出现一定下滑。

一季度销售下滑

事实上，对于销售的下滑万科或早已有所预见。4月2日，万科企业股份有限公司发布盈警称，截至2015年3月31日止一季度，集团归属于上市公司股东的净利润为6-7亿元，较2014年同期15.29亿元下降约54%-61%；基本每股约0.05-0.07元。

万科对此表示，公司预计一季度业绩同比下降的主要原因为上年同期结算中高毛利项目多、高。本报告期结算无此特殊情况。期内集团预计实现的竣工面积仅占全年预计竣工量的5.5%-6.0%。

其中，2014年季度，万科项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，产生较为集中，集团单季净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水准。

而2015年一季度报告期结算项目毛利率一般，产生较少；相对于结算规模，费用在全年各个季度的分布更为平均；承担费用后，今年1季度单季净利润率预计低于全年水准。

中银国际分析师袁豪则认为，受政策利好，今年企业的销售越往后会越好，而预期万科今年销售会稳定增长。

至于万科今年的销售规模，袁豪表示，房企都比较谨慎，所以年初的时候市场表现不会太过惊喜，但肯定是好于去年。

就今年的回款率，万科总裁郁亮不久前曾表示，没有回款的销售是“耍流氓”，并表示万科今年的库存并不多。“今年的每一天都是卖房的好日子，回款率希望比去年还高。”

放缓扩张规模

不过，值得一提的是，翻阅万科2014年年报，不难发现万科的净负债率为5.41%，较2013年底下降25.27个百分点，为2006年以来低水平。换而言之。万科在扩张方面动作有所放缓，未来规模发展或受到一定影响。

其中，2015年2月份销售简报披露以来，万科就仅新增加两个项目，即珠海香洲区上冲项目、宁波鄞州区长丰路项目。

其中，珠海香洲区上冲项目净用地面积约19.3万平方米，万科拥有该项目商品房部分51%权益，须支付相关地价款约1.38亿元；宁波鄞州区长丰路项目净用地面积约3.9万平方米，万科拥有该项目100%权益，须支付地价款约6.24亿元。

但这在相关分析看来，于万科而言，放缓扩张规模将是趋势，“未来万科的发展趋势就是轻资产化，即降低项目权益”。

事实上，于4月1日，万科总裁郁亮在2014年网上业绩交流会上表示，白银时代，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束，但住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。

他认为，从规模来看，虽然行业的新开工面积可能已遇到天花板，但企业的市场占有率还有提升空间。2014年万科的市场占有率为2.8%，相比发达国家的龙头企业6%左右的水平，还有一倍的上升空间。

同时，郁亮还承认，未来并购是行业的方向，因为行业油水少了，高管瘦了，小型房企都不想干了。在此情况下，万科有足够的条件，在行业整合方面做些事件，包括在目前地价很高的情况下，寻求购二手地的机会。

在郁亮看来，未来十年，住宅仍然是万科的业务，公司也会围绕“城市配套服务商”的定位，寻找新的增长点，其中包括养老地产、物流地产等。

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