政策面对改善性需求的支持，被认为是对楼市的重大利好。两会再次透露出房地产将继续趋于宽松的信息，3月楼市也呈现成交回升的迹象。多位开发商及业界人士预计，包括限购限贷等收缩性的政策将进一步实质性放松乃至取消。

值得关注的是，上述政策执行主要在地方，包括二套房贷如何松绑，如何变相突破限购等，地方政府的调控权力变大。

后续将会放松的政策主要是“有一再买一”的改善。当前二套房贷首付比例各地执行过严，6-7成的首付标准，是在2013年楼市火爆的时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。

松绑改善型需求

政策面对改善性需求的支持，被认为是对楼市的重大利好。

中原地产首席分析师张大伟认为，后续将会放松的政策主要是“有一再买一”的改善。当前二套房贷首付比例各地执行过严，6-7成的首付标准，是在2013年楼市火爆的时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。

2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，一线城市以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。从新的政策信息看，未来将鼓励自住与改善，而二套房首付显然过高，二套房首付回归到5成，将是可能的选择。

住建部政策研究原副主任王珏林表示，预计接下来相关部委将会对已有的政策作出相应调整，包括研究降低二套房贷首付比例，下调二套房贷款利率，以及对改善性需求重新定义等。

张大伟预计，4月份是可能出台二套房首付下调政策的时间点。

地方已经先行一步松绑改善型需求。3月17日，济南市住房公积金管理发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，文件显示，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%。

这一文件正是上述“支持改善型需求”思路的落实，通过调整首套房标准，下调了二套房改善型需求者的首付比例。预计后续会有很多二三线城市跟进。

值得注意的是，二套房贷的首付变化对市场的影响，主要在一二线城市，这些城市的改善需求总量较大，信贷需求较高。而目前的三四线城市，因为市场供应已经过剩，二套房贷的松绑影响不大。

美联物业研究人士指出，房地产调控的指导棒已由地方政府接手，分类指导、地方化特色将自由发挥。

一线限购退出争议

目前执行限购的城市只有5个，四个一线城市及三亚。早在去年四季度，原万科北京区域董事长毛大庆提出一线城市市场放开限购的提议；在今年的两会上，亦有政协委员提出类似观点。

美联物业认为，放开市场限购可增加税收的说法相对薄弱，原因是市场成交占比一向较小。目前的情况是，限购已经不再成为限制居民购房的主要因素，对房地产市场的信心反而才是根本，因此放开限购与否已经不再重要，地方政府也无必要冒此风险。但也不排除一线城市放开限购，从市场这个层面开始。

上海同策咨询总经理张宏伟则认为，在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况，对普通商品住宅没有太多影响。豪宅可放宽或放开限购政策；普通自住需求的中小套型商品住宅继续限购，坚持去化。

以北京为例，机构数据显示，今年北京单价10万元左右的豪宅供应量在2000套左右，而过去豪宅每年的成交量峰值在200套左右，去化压力大。业内认为很有必要放开这一领域的限购；而普通商品房的供应目前处于相对正常水平，如果放开限购可能引发恐慌性购房。

从地方政府可操作的层面，“限购直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大”，北京多位业内人士指出。

深圳开发商人士表示，一线城市居住证制度的出台，将降低购房资格办理难度，而一旦经济下滑过快，不排除出台部分房源、或者部分客户的松绑限购政策，其中广州、深圳可能性更大。

信贷供应是关键

从限贷限购的发展轨迹来看，性、一刀切调控正在逐渐退出，未来房贷将更加市场化，由商业银行自主决定是否下调首付比例及利率，正在成为可能。

保利地产有关人士指出，流动性及信贷是影响房地产的重要因素。预计年内货币政策仍将持续走宽，以对冲外汇占款下降，保持合理的流动性。

商业银行对于房贷的意愿究竟如何？民生宏观研究团队认为，目前基础货币仍存缺口，降息后货币市场利率不降反升，证明流动性缺口依然存在，短端利率不降，央行货币宽松效果大打折扣，预计还有更多的宽松货币措施出台。

张大伟进一步预计，3月份之后，再次降准、降息的可能性较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，预计在3月份将会出现首套房贷款利率85折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相出现了下调。在楼市基本面仍然是以“去库存”为主的市场背景下，银行等金融机构继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。

但随着存款利率市场化的推进，银行等金融机构获得资金的成本仍然较高，房贷利率不太可能出现大幅下降的空间，小幅下降是值得期待的，比如房贷利率回归至九折左右的水平。

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