一．2014年回顾：930房贷新政成转捩点，全年楼市先抑后扬

2014年，楼市先抑后扬。杭州德信北海公园打响马年降，随后常州、济南等城市接连传出楼盘信息，购房者观望情绪蔓延导致上半年成交惨淡，库存高位攀升，楼市进入深度调整期。市场的持续走冷促使地方政府自行双向调控，呼和浩特“破冰”限购令，其他城市陆续跟进放开限购步伐。尽管限购政策的陆续松绑促使三季度成交量缓慢回升，但并未真正扭转市场冷清局面。

“930”房贷新政的出台使得全年楼市迎来转捩点，而后公积金政策调整、央行降息等一系列政策组合拳的叠加效应筑稳市场回暖根基，11月成交量年内首次同比增长，12月随着房企冲刺年度目标，成交量同环比上涨。尽管四季度成交量回暖，但难挽全年楼市下行趋势，重点监测城市全年同比下降8%。

二．各类城市：分化加剧，一线城市四季度回升显著，房价抗跌性强于二三线城市

全年来看，一线城市成交波动较大，由于对限贷放松、降息等政策反应较敏感，四季度成交回升幅度最为显著，但受2013年高基数影响，全年降幅11%高于二线城市，北京降幅，同比下降20%。同时，由于潜在购房需求较旺盛，在楼市整体下行背景下房价展现出良好的抗跌性，全年微幅上涨0.58%。

二三线城市分化继续加剧，由于多数二三线城市放松或取消限购，改善市场预期并刺激需求入市，加之房贷、降息等政策的利好，下半年以来多数城市成交量回升，南昌、长沙、武汉等地全年实现同比增长，但大连、青岛、南京等地库存高压，成交惨淡，全年同比降幅超过20%。12月单月来看，20个二线城市中7成城市成交环比上涨，昆明涨幅，环比上涨130%，济南、青岛环比也有超过50%的涨幅。

三．2015年展望：调控趋弱市场发声背景下，不同城市更趋分化

尽管年末成交回暖，但开发商同时亦抓住去库存窗口期，加大推盘力度，大多数城市库存仍较上年有明显增长，“去库存”仍将是2015年地方政府和开发企业面临的严峻考验，不同城市在调控趋弱、市场发声的政策背景下分化将进一步加剧。一线城市潜在购房需求旺盛，且近年来地价持续走高，量价仍存反弹空间。少数热点二线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场市场需求前期透支，人口吸附能力较弱，房价或将继续下行，面临较严重的系统性风险。