产业网讯：2014年12月17日，“2014第十一届中国数字地产节”在北京金茂万丽酒店隆重召开，中指研究院依托房地产大数据系统，以变革的视角解读市场变化并预测2015年市场发展趋势；会议围绕“变革中的房地产市场趋势”主题，就供求分析、拿地决策、营销管理、转型发展等企业运营的关键问题展开深入讨论，把脉未来行业发展方向。

2014第十一届中国数字地产节暨2015年中国房地产市场发展形势报告会

【现场直播】【微博直播】【总结展望】【标杆企业】【物业指数】【家居报告】

黄瑜：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好，荣幸我们再次在北京举办我们第十一届数字地产节，那么数字地产节到今年已经做了第十一年了，我们希望用数字来帮大家总结一年一度市场的变化，同时我们也是希望用数字是用我们的模型来预判未来一年市场的趋势。那么在今年我们大家看到的是变革，无论是我们整个的经济也好，还是我们的房地产行业也好，都在谈变字，都在谈新的时代中大家怎么样去做，那么今天我们举办的数字地产节也是希望用数字来让大家认识在变革中房地产市场的一些变化，也是用数字来帮大家系统的了解这一行业的实时的情况，同时我们也希望用数字帮大家对未来一年的市场做一些预判，并帮助大家做一些科学的决策。

今天，我代表我们指数研究院来发布一年一度的市场研究报告，市场研究报告包括两部分内容，部分用数字来总结2014年市场特征及变化，同时运用数字和模型来预判2015年的市场的趋势。

整体来看，2014年的中国房地产市场的变化之一是政策变化，中国房地产市场与政策紧密相关。在十一届三中全会之前，大家可以看到房地产调控政策变化多，那么在十一届三中全会之后，整个宏观的政策整体趋于稳定。我们认为宏观是在趋稳、微观是变活，地方政府在不断的出台因地制宜的一些政策。房地产调控政策方面主要有三方面的调整，个是陆续取消限购，在过去执行限购的47个城市当中，只有北上广深和三亚没有取消限购，其他42个城市全部取消限购。取消限购是不是对市场有很大的带动作用呢？根据我们的系统研究和数字研究，取消限购在一两个月之内对城市有一定的市场带动效应，之后应该是没有太大的影响。今年下半年是10月市场出现一定的回暖，主要受放松限购限贷及央行降息等利好政策叠加效应影响。利好政策的叠加对不同城市的影响也不同。呼和浩特限购取消后单月回升后再度连续回落，限贷、降息共同影响下成交量变化较平稳。济南放松限购后单月成交创年内，9月末限贷放开后环比连续回升。像温州，放松限贷、降息对其带动作用明显。

那在政策调整中，限购对市场的影响时间是一两个月后显现，对于限贷对市场的影响作用更大于取消限购。限贷陆续放松，包括“认贷不认房”政策的出台，对市场的影响大，是一线城市和重点的二线城市。从数字表现上，一线城市10月份成交环比增长幅度超过了45%，而11月份也出现了今年以来的首次的同比增长。同时从天津、南京、苏州等城市成交套总价结构来看，高价位楼盘占比明显提升。

我们再来看降息的市场影响，通过把1998年到现在的利率水平都做对比分析，利率打了九折之后处于低位水平，意味着消费者购房成本是在大幅降低的，这种政策利好供需两端。从过去我们的研究情况来看，2008年降息对市场的带动作用是在三个月到五个月之间体现，在五个月之后出现价格的陆续上涨。2012年降息后三个月左右市场成交量上升，价格在不到四、五个月就出现上涨。相较于2008年、2012年降息周期表现，本次降息后的政策叠加效应使市场反应更为迅速。

以上属于三个放松限购限贷及降息政策对整个市场的影响。宏观政策维稳方面，致力长效机制的建设：包括土地改革户籍制度、不动产登记及保障房建设等等。限贷、限购，包括金融政策调整等，其实都给了银行一些主动权。在这个大背景下，我们房地产行业也出现了一系列的变化2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨，今年5月首次下跌，9月跌幅扩大至0.92%；四季度跌幅收窄，11月环比下跌0.38%。各级城市住宅均价整体变化方向一致，11月出现分化，一线城市上涨，二三线城市仍下跌。与去年相比，2013年1-11月百城整体累计上涨10.74%，一线城市累计上涨21.74%，今年百城整体累计下跌2.25%，一线城市累计小幅上涨0.65%，二三城市军累计下跌，这体现了不同城市价格之间的分化。概括的讲，市场下行时期，一二三线城市房价变化整体一致的，但利好政策出台后，一旦价格上涨，一线城市会率先上涨，二三线城市还会持续下跌之后再上涨。

我们再看一下十个大城市的整体水平，十个大城市涨跌方向还是稍有一些不同的，有些是上涨，有些城市是下跌。1-11月十大城市均价累计下跌0.25%个百分点，低于百城整体跌幅。11月十个大城市房价止跌的，环比上涨0.07%，二手房也在止跌上涨。不同城市，新房和二手房的表现分化，比如北京，新房在累计上涨，二手房出现一定程度的下跌，主要的原因是什么？因为北京今年推出的房子大部分是远郊区的新房，除了交通的改善，配套建设的完善，郊区的房子幅度还是比较大的，而二手房包括现在在市场中交易的房子，从它的建筑品质、交通状况都是恶劣的，导致局部的房子价格下跌。

从成交的情况来看，今年1到11月份，50个代表城市成交同比下降13.6%，与2012年同期基本持平，分别高出2010、2011年同期10.6%、24.5%。尽管他的成交有所下降，但并不像大家想象的那么糟糕，进入下半年是四季度，限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列叠加政策刺激需求入市，10月环比大幅提高14.1%，11月在10月较高基数的基础上继续回升8.2%，同比增长4.8%，为今年以来首次成交同比增长月份，超过2010年以来同期水平。那么从不同的城市来看，一线城市今年同比是降幅的，同比下降23.3%。但是我们可以看到，一旦市场回暖的时候，一线城市回升的快，如受放松限贷及央行降息邓策利好，一线城市10月环比增幅超过45%，11月在此基础上继续增长13.1%，回升幅度均超过其他城市。同时我们也把整个的市场结构进行了详细分析，从这个套总价详细分析的结果可以看到，只有9个城市套总价数是超过一百万的，北京成交套总价的是在187万、均价是288万；多数二三线城市低于100万，刚需仍是市场主流。我们按成交套数划分高价位、中高价位和低价位，可以看到前10%中，上海是638万，北京是572万；中间的30%，北京204万，市场中主流的还是中低价位的房子。刚需是低价、中低价是市场的主流。

我们按前10%、30%和60%做了一个分类，其成交金额也做了分析，前10%的成交金额，占市场的36%，然后像上海占前34%，可以说在北京和上海市场，无论是中、中间端还是低端市场占比都接近30%；成都高价位房子市场占比为26，高总价的房子在市场中还是相对小一些，“930”新政刺激改善性需求释放，中高价改善性楼盘在市场中的占比是在提升的。对于高总价的楼盘，有些城市高总价的楼盘在市场中的份额还是比较少。我们对北京按总价区分了一下占比的情况，在北京这个城市，无论市场怎么变化，其高总价楼盘是前10%的楼盘的成交金额占比基本都在30%到33%之间，这种占比不太受市场中的影响，今年仍然是这么一个状况。截止到11月底，八千万以上的房子成交了14套，金额大概是14亿，平均一个亿一套；5000-8000万的房子成交38套。通过分析可以看出，高总价的楼盘区间里面， 600万到700万之间楼盘大概占1215套，真正的上千万的楼盘这个区间不是多，我们跨区间算了一下，1000到1500万楼盘成交量是1215套。北京市场今年还有一个特色，就是自主型商品房，150到200万楼盘占比大，该套总价段楼盘销售1.8万套，销售金额318亿元。

我们看二手房，与去年相比，二手房今年累计成交比较逊色的，整体相对2013年下降了34.42%，但还是比2012年的水平稍高一点。其中，11月份也是成交量的一个月份。

新房供应当面，2014年1-11月，20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米，同比增长3.6%，比2010-2012年同期分别高22.0%、15.0%和20.8%，为近五年同期水平。从销供比来看，1-11月，20个代表城市总体销供比为0.80，明显低于去年同期（0.95），也就是推一平米，基本上这些城市都只卖了0.8，还存在0.2平米，一直没有卖出去，实际上这个数字应该说是在这两个月大为改善，之前这个数字还更难看。从具体城市表现看，多数重点城市销供比低于1，且与去年同期相比有所下降，像今年北京就反转的比较快，北京今年出现阶段性的供过于求，去年销供比是1.58，你推一平米，卖出去1.58平米，今年销售比是0.62，即推一平米才卖0.62，库存压力比较大。

从市场出清周期来看，由于同期推出的都不能卖出去，消化速度比较慢，出清周期都是有所延长，都处于比较高的水平，十几个月都是很正常的。数据中中可以看出，20个代表城市的可售面积达18458万平方米，环比小幅下降0.6%，规模仍处2010年以来高位，较去年同期大幅增长30%。我们比较不同城市，基本上多数城市库存量都达到历史的高位数，所以各个城市的去库存的压力确实是比较大的。从这个出清图上可以看到，每个城市出清周期都是接近历史的高位水平，这是现实的供应，库存压力比较大。

我们可能也要看一下这个市场未来一段时间会不会供不应求。从土地市场来看， 2014年1-11月，300个城市共推出各类用地21.1亿平方米，较去年同期下降24%，其中住宅用地同比下降26%；商办用地同比下降30%。成交16.5亿平方米，同比下降29%，其中住宅用地较去年同期大幅下降34%；商办用地同比下降33%。各类土地出让金总额为2.1万亿元，较去年同期下降25%，其中住宅出让金同比下降24%，商办同比下降28%。十大城市住宅用地成交面积下降28%，降幅小于水平，其中深圳、杭州降幅超过50%，为降幅较大城市。

 从土地价格来看，1-11月，300个城市各类用地楼面均价为1239元/平方米，较去年同期上涨6.6%。其中住宅用地楼面均价为1857元/平方米，同比上涨16.2%，商办用地为1553元/平方米，同比上涨8.9%。今年以来，出于防范风险考虑,房企拿地更侧重于一二线重点城市，三四线城市则谨慎进入，北京、上海等城市地块高价成交拉高整体住宅楼面价。各类用地平均溢价率为11.0%，较去年同期下降5.2个百分点。其中，住宅用地溢价率为12.5%，商办用地为10.5%，分别比去年同期下降7.0个、2.2个百分点。

我们看一下各级城市的状况，一线城市成交通过比下降16%，二线城市下降30%，三四线城市下降38%。从土地库存来看，不同城市的土地消化时间差别较大，总体来说，一线城市的去化时间较短，这些土地如果投入到市场当中，其后续供应形成的压力也没那么大，整个土地的去化时间是最短的；二线城市、三四线城市去化时间普遍都比较长，所以三四线城市，包括部分二线在内，不仅是当下的供应压力、库存压力大，未来的潜在的供应压力也是大。从具体的消化时间看，一线城市消化现有土地的时间平均水平是1.56年，二线城市是5.3年，三线城市是6年以上。

我们再看一下整个房地产开发经营数字，今年1到11月份，我们的商品房的销售面积同比下降8.2%，到11月份，商品房累计已经到了10.2亿平方米，这个数字也是比较大。预计今年到年底的话，这个数字应该还会在12月份增长，我们原来预计今年房地产的销售面积接近12亿的水平。去年是一个新高年，去年是13亿多，今年会稍有下降，但还是一个大数。那么商品销售额同比下降7.8%。房地产投方面资，1-11月房地产开发额为8.7万亿元，同比增长11.9%，额增速创5年来新低。过去年份都在20%左右的水平，今年确实是创了一个新低。房屋新开工方面，1到11月份同比下降9.0%。从资金来源来看的话，房地产开发企业微幅增长0.6%，增速大幅的回落，定金预付款在大幅下降。

我们看一下企业情况怎么样，1-11月月份，20家品牌房企销售总额12505亿元，同比增长12.2%，但销售额下降7.8%。这样来讲，品牌房企整体的业绩还是超出行业的平均增长率。品牌房企市场份额在进一步的提升，市场的集中度也在进一步的提升。我们也看一下，这些企业为什么会做得好？通过把代表城市量和房企推盘情况多对比发现，品牌房企靠敏锐的洞察力和准确的市场预判，把握市场时机快速推盘，有效扩大销售规模。在这种情况下，品牌房企市场占有率会大幅度的提升，20家品牌房企销售额市场占有率为19.4%，较2013年提高4.5个百分点。这是比较高的年份，过去每年提升三个百分点左右。所以大企业可能越来越好做，小企业会越来越难做，有些企业不行了并不是的企业不行了。我们考虑上市企业的资金状况时，将负债部分的预收账款剔除（某种程度上，这部分钱是能收回来的），得到有效负债率，我们看到企业的负债率仍处合理区间，应该说虽然资金状况是趋紧，但我们从同期的比例以及相关的数字来看大企业偿债能力还是比较强的，比较难过的是小企业，所以在整个变化当中，大的越来越好做，小的越来越难做。而且从融资的区别来看，更多的金融机构也愿意把钱给大企业，他的资金成本越来越低，我们的小企业资金成本越来越高，出现严重的分化，这是我们整个企业资金状况的一个变化。

刚刚主要通过数字对2014年房地产市场量价、土地供需及企业业绩表现做的分析。每年我们对市场还会用我们的数字，用我们的模型对整个市场做一个预判，这是我们的中国房地产中长期发展动态模型，这个模型包括六个方程和22个模块。大家可能就说市场中的各种都会用他们的经验，包括用他们市场感知的东西，并对市场未来一年，或者房地产市场有一些认识。而我们更多的用数据和模型对市场进行分析和判断。对于这个模型预判，不仅包括房地产市场本身供求因素，还包括一些跟房地产关联宏观经济水平、政策等等，我们也会做一些关联分析。我们把长期以来的数据进行一个系统分析。通过对经济大的方面做一些相关的假设，如GDP增长综合了各方的经济研究机构研究成果，我们假设的经济增长是7.2%，然后货币的环境整体还是稳健的，在这个背景下，认为政策的干预比较少的，房地产逐步回归市场化，在这个大的背景下对整个市场进行一个预判。

根本我们这个数字预判的结果，我们整个的商品房的销售会在上一年的基础上稍有回转、稍有提升。随着房地产市场逐步市场化，各种市场的利好叠加会使得我们市场销售会逐步回升。价格方面，我们认为下一轮的促销里面，三四线城市有大量库存需要消化，部分企业存在打折促销甚至是赔本的可能性。这是预判的数字区间，销售面积会增长0.5%到2.5%，销售价格会下跌2%到0.5%。新开工会降幅趋缓，降幅约在2%左右，开发的增速会在9.5%到11%之间，会比今年的增速更趋缓。

这个市场是不是像大家想象的那么糟糕，从我们自己的预测结果来看，需求方面，商品房销售面积还会有一个小幅的增长。市场预期趋好，现在更多的人入市买房，包括我们最近各个楼盘的房的量都在明显的提升。可以看到我们市场各方都在关注房地产，房地产的子潜在需求还是仍然在的。同时我们也做了一系列的大的包括货币政策，降息贷款等等的分析，从这种分析来看，金融货币政策对房地产需求也是有一定的带动作用，通过对比降息和销售增长走势，市场效果基本上就在三个月之内就会有所提升。大家可以看到目前市场已经开始回转了，春节以前的促销对市场还是有比较大的帮助的。

从我们对整个市场的模型预判的价格来看，上半年可能还会在年初和年底总体市场来看，整体市场价格还会有一个继续下跌的趋势。一线城市房价已经出现一些回升，但是整体下半年应该还是下跌和企稳的过程，这是我们对整体价格的判断。我们认为不同的城市还是不一样，一线城市包括少数的二线城市潜在需求旺盛，价格存在上涨的压力，多数二线城市表现比较平稳的，大多数的三四线城市，早期需求已经透支了，库存压力比较大，价格存在下行的风险。

从开工以及方面，从我们模型的判断来看，高库存需要逐步消化，新开工同比会继续下降，但是降幅会明显的收窄，开发的增速是明显的趋缓。预计今年全年开发增速会在12%左右，明年在10%左右左右。

2015年房地产市场我们认为应该关注几个方面。首先市场已经发生变化，由原来的高增长逐步进入平稳增长期，据测算，1998到2013年销售面积的增长符合17.1%%，去年之前的增长也是比较快的。但是通过模型预判，2011-2015年销售面积复合增速在3.7%，销售额复合增速在7.7%。去年透支了，今年回来一点是很正常的。2015年到2020年，整个增速还会下一个台阶，会进入一个缓慢增长的过程，但是这个市场并不是那么可怕，还有一个大基数，我们的大基数，几乎平均下来每年大概10亿。10亿是一个基础数，所以我们市场还是有空间的。接下来我们关注的是的企业，你就要调整你的发展速度，包括我们刚才看大企业今年平均增长12.2%，而去年平均增长了30%多。每个企业都要把这个东西做一个高增速的趋缓，也叫房地产的新常态。

我们再说第二个关注点是去库存。2010年国家统计局做过一次普查，城镇人均住宅是30平方米，我们现在把2011年之后的竣工面积，再加上现在已有施工面积面积，叫上土地供应量，未来人均会增加7平米左右，这样一算这个数很可怕，我们也把城镇化进程全算进去了，大概人均住房37平米，和发达国家都有一拼或者比其他国家还好。但是我们从另一种算法发现其实也没有那么可怕，在普查的时候，在1990年之前建的房子占比将近四分之一，如果考虑这一部分房子可能又需要30年之后进行再建再拆迁，（因为房子建筑寿命是比较短的，很多房子30年之后看都没法看了），这样一看这个数字也还是有空间的。所以我们去库存是有压力，也不是说真的是下阶段房地产市场中大家一点市场都没有。不同的城市表现不一样，一线城市市场空间还是比较大，不仅现实的供应不足，未来的供应也不是那么多，但潜在的需求旺盛。我们原来做过一些城镇化研究的相关课题，无论大城市对中国的GDP的贡献比例、人口的聚集性占比，还是面积的占比，跟国际的大都市先比，北京上海跟纽约、东京比的话，相差的很远，所以这些大城市大都市圈的还是大的。

可能我们接下来需要面临的不仅是经济结构的调整，包括房地产市场结构、城市结构也都会发生巨大的调整。对于企业来说，我们真的要做好我们的选择，我们市场的选择。二三线城市土地出让金在下降，就是因为企业集中到大城市来拿地，城市的分化也会更加的明显，部分城市可能会出现一些过剩，而部分城市市场有比较大的空间，我们要学会做自己的选择。

其实我们原来还做过一个相关的城市研究，包括每年我们都会发布城市的吸引力的研究成果，对大家也会有所帮助，希望大家去看。我们也把一二线城市、三四线城市去库存情况作了分析，去库存是今年年底大家的一个主题词，仍是明年主题词。对于去库存不同城市去化压力分化，一线及部分热点二线城市适当刺激可迅速消化库存，市场量价存反弹空间。二三线城市未来的周期比较长，有些二线城市有一定的回升空间，有一定的聚集能力，对市场后续的市场压力的释放还是有帮助。但是一些城市还是风险比较大，是过剩风险。但这里面，我可能还要说一点是什么？也不是像大家想象的那样，中国的二三线也做过一次调研，现在卖出去的地是不是都是像大家想象的，房子都建完了卖不出去，好多地方在于卖出去的房子，基本上在建的房子都是卖出去的，没卖出去的也没建，几乎没卖的也没建，有时候地搁几年就不要了，也有这种情况。在有些地方，对于这部分土地，我们也觉得有些城市会把土地收回去再释放出来。需要警惕一下，二三线是三四线城市存在一些风险。我刚才讲的更多是住宅市场，因为我们更多的开发商他们主要的精力还在住宅。我们还有商业、产业，是商业，我们分析的时候发现商业其实潜在的风险比住宅还要大，我们在开发商业的时候要更加谨慎。商业潜在需求并不是像大家想象的那么大，新一轮的市场旺盛起来，需求量不会成倍的增长，网络营销等等方式冲击以后，对我们的商业冲击还是大的，所以我们做商业的时候，更需要做选择，更需要做分析和判断。那么在这种大的背景下，我们可以看到市场仍然有，空间也还在，但是我们会面临更多的选择，这种选择环境也更加复杂，需要我们企业不断的去应变。喝多企业都在变革，你怎么样去变革，怎么样去应对新的市场发展的变化。我们现在可以看到，有一种就是我不变了，我守着这点东西就差不多了。但是我们可以看到，这个市场中，是一些青年人，如果你不变，我们常常说十年前他有一个亿，现在就成了一个穷光蛋，你只有在变革中，你自己去不断的应变，去积极的参与到大潮流当中你会就更多的机会。所以这个变对你来说也有更多的机会。

我们今天对整个数字总结和研究，也希望用我们的数字来给大家提供一些帮助，用数字帮大家做全面的了解市场，帮大家做系统的分析，帮大家做科学的决策。做到今天，我还可以谈一些自己企业的感受，包括大家看到无论是中指研究院也好，还是是房天下也好，我们始终做的一点，在企业经营当中，包括企业的管理当中，坚持的一点是数据说话。那么今天我也讲我们为什么一直倡导做数字地产节，也希望大家用数字去了解市场，去判断市场，去选择机会，更多的是我们管理好我们自己的企业。每年我都会说一句话，一个数字胜过千言万语。谢谢大家。