今年以来，中国楼市由热转冷急剧下降，成交低迷惹人担心。先是“小阳春”变“倒春寒”，接着“红五月”变成了“黑五月”，常见的“金九”成色不足也变成了“铜久”。但9月底的楼市新政让人们眼前为之一亮，在接二连三的新政刺激下楼市成交回升，但“回升”就是“回暖”？有业内人士表示，10月楼市的“升温”只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹，真正的回暖并没有到来。房地产似乎已经步入下行通道，时代渐行渐远，行业前景堪忧。

对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保留意见，认为“只是影响了客户的购房心理”，去库存最有效的方法还是主动。嘉联地产报告就指出，虽然金融和政策环境已略有改善，但不断叠加的库存压力，迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

“7折房贷利率”未现身

国庆大假结束头一天(10月8日)，各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元，保利十七盘成交10.3亿元，绿地五盘成交7.2亿元，万科六盘成交5.1亿元，华侨城成交1亿元。

事实上，房交会上青睐的仍是携多盘展销的品牌房企，刚需盘则占了这批房源中的主力，而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的赢家蓝光地产公开表示，秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外，记者了解到，成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的，优惠到家，成交自然到位”的观念，已成房企共识。

据统计，国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个)，总计成交3727套，整体环比上涨103%，成交总金额近30亿元，创历届。在10月之后的三周里，销售数据继续向好。

那么，对于这样的成绩，房贷新政立了多大功劳？事实上，记者调查发现，各家银行吸引力的“7折房贷利率”暂未执行，大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销，还是靠房企带动的。

太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会对房贷放出大量资金，面对楼市未来庞大的资金需求，“银行会考虑房地产行业的系统性风险，不会给出很大额度的优惠贷款。”

“并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。”金融研究主任、平安证券首席经济学家钟伟在接受采访时指出，早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房的政策，对市场杀伤力过大，应予调整。

强者恒强趋势将更明显

市场下行之时，房企的日子普遍不好过，弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示，截至三季度末，房企五十强中，仅有一成房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企业绩分化严重，部分房企销售完成率甚至不足30%。

“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征，而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间，以及100房企之间的竞争会更加激烈，强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。

在“现金为王”的压力下，房企一方面加紧销售，回笼资金，另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

罗元均告诉记者，不能否认的是，上述政策出来后，银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变，但改变幅度不好说。总体来说，银行更看重房地产行业的中长期变化，对贷款给房地产行业还是谨慎的。

房地产市场虽有回暖势头，但市场需求仍然不足，库存持续高位，房企资金流动受限，这对房企来说算是面临的困难之一。

在银行人士看来，房屋有几块刚性成本，楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示，“三块成本加在一起也要五六千(每平方米)了，银行所顾虑的是，如果市场价跌到五千(每平方米)怎么办？”通过银行、民间借贷、信托进行融资的房企，“就好比一边在融资买股，一边买的股票股价却在下跌，一旦债务到期股票还没出手，那资金链就断裂了。”预计到明年，还会有一批资金链断裂的房企出现。