北京市铭滔律师事务所房地产法律事务部首席律师，企业法律事务部首席律师。焦律师专注并擅长于房地产法、劳动法以及知识产权等民商法律的研究和应用。

从能在北京买房安家，到房主要，拖着不办理过户，再到“京十五条”、“新国五条”出台，从而彻底丧失了购房资格，并被房主告上法庭要求解约，李秀英（化名）夫妇最终艰难打赢了官司，在之前和之后都没有购房资格的情况下，被法院判定可购此房，老两口感受到了从高峰到低谷又峰回路转的“蹦极式心跳”。

购房遭遇

老人卖家产在京购房

房主不成要解约

说到在京购房资格，年逾六旬的李秀英夫妇确实没有，但他们觉得很冤。老两口是退休职工，本想在宁夏老家安享晚年，不过，求学的女儿执意留在北京发展。为了孩子，老两口毅然决然地处理老家房屋，准备在北京房山区购买一处二手房。

2010年3月，李秀英通过中介看上了一处房产。通过几次协商，李秀英夫妇与房主王先生（化名）最终以105万的价格成交，并于同年8月21日签订了《房产认购合同》。王先生的房子是单位统一团购，双方签合同时，房产证还没下来。但当时王先生和中介都承诺：“到年底房产证肯定能下来。等房产证一下来，就去办理过户手续。”

李秀英没有考虑太多，便支付了80万元首付款，双方约定等办理完过户手续，再支付25万元余款。由于王先生的房子是精装修，李秀英夫妇就直接拎包入住了。

当年年底，北京房价飙升。王先生找到李秀英老两口，说：“我们家现在急需用钱，你看这个房子能不能多给些钱！”李秀英夫妇觉得王先生这是后悔房子卖亏了，要，他们说，“为了能在北京买这房子，我们已经变卖了家产，还欠着亲戚朋友一些外债呢。”

王先生见李秀英夫妇犹豫，便撂下话：“如果你们不多给钱，这房子我就不卖了，也别指望我去办房产证，你们也甭想过户。”

两位老人没答应王先生的要求，以手头紧为由一直拖着。于是，王先生给李秀英发来一个通知，内容是：“由于你我之间的房屋买卖行为未经过我妻子同意，并且该房屋没有房产证，现决定与你解除房屋买卖合同，请立即搬出房屋。”

老两口知道房主无非是为了，也就没有同意这无理要求。但是，过户的事情却石沉大海。

新政风波

没等到过户又遇限购被起诉腾房何处安身？

老两口听楼里的邻居讲，他们2010年底就去办了房产证。在8月21日签合同的时候，房主和中介也都说2010年年底肯定能拿到房产证。加上之前房主提出要求的插曲，李秀英便认为房主是在拖延过户。李秀英日夜担惊受怕，甚至失眠了。然而，船迟又遇打头风。2011年2月15日，北京市出台了《关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称“京十五条”）。就在这一夜之间，外地户口且已退休的李秀英夫妇丧失了在京的购房资格。对于老两口来说，这是一个晴天霹雳。

房主的腰杆却更硬了。2012年10月11日，王先生通知李秀英夫妇：“我的房产证已经办下来，但根据北京的限购政策，你们没有购房资格，也没办法过户了，咱们谈一下解约的事吧。我把钱退给你们，你们什么时候搬走啊？”

李秀英夫妇说好话，又托中介帮着劝，都没能打动王先生。2012年11月底，王先生向李秀英下达最后通牒：限你们十天内搬走，否则法院见！

这是在京置房的最后一点希望，李秀英坚决不愿意搬走。2012年12月6日，王先生一纸诉状将李秀英告到法院，以她不具备北京购房资格为由，要求解除双方的房屋买卖合同。

这一纸诉状令李秀英夫妇陷入了绝望。“现在一限购，以后在北京就更不可能买房了，老家的房子已经卖了，难道真要无家可归了？”李秀英以泪洗面，整天为了房子的事儿发愁。

之后，老两口找到了北京市铭滔律师事务所的焦景收律师。经调查取证，焦律师整理出李秀英出售宁夏房屋的票据、房屋买卖合同、向王先生支付大部分房款的收据、一直居住的证明、缴纳水电费的票据以及起诉时中介公司报价单等大量证据。随后李秀英被告知：“有希望保住房子。”

庭审辩论

一方指责无购房资格一方称不可利益失衡

2013年1月25日，此案开庭审理。法庭上，原告王先生一方表现得很强势。“不是我不想卖房子，是因为你没有购房资格。现在让你买，你能买吗？你有购房资格吗？”王先生的律师也明确表示，由于李秀英无购房资格，所以双方的房屋买卖合同应当解除，李秀英应当腾退房屋。

次上法庭的李秀英见到法官，忍不住号啕痛哭起来，经法官多次劝说，才逐渐平静下来，讲述了事情的原委。

焦景收律师向合议庭提出：“双方签订合同的时间是在北京新政之前，李秀英也支付了大部分购房款，并一直居住在这个房子中。更重要的是，王先生起诉时，房价已远远高于李秀英签订协议时的房价。如果解除双方房屋买卖合同，将导致双方的利益严重失衡。”李秀英提起反诉，要求王先生继续履行合同，并李秀英办理过户手续。

执行遇阻

胜诉再遇新政“税风波”仍在等待确定税率

此案审理一直持续到2013年3月22日，双方在法庭听到了宣判。法院支持了焦景收律师所提的意见，认为“双方签订合同是在政策实施之前，李秀英已经支付了大部分房款，王先生也将房屋交付李秀英实际占有使用，双方均已履行合同主要义务，解除合同将会导致双方当事人之间利益明显失衡。”由此，法院判决李秀英和王先生继续履行合同，王先生李秀英办理过户手续。

李秀英激动地从法官手里拿到了自己胜诉的判决书。被告王先生则面露惊讶之色。

至4月8日，房主王先生服判未上诉，判决正式生效。在京无购房资格的李秀英，最终保住了自己辛辛苦苦才得来的房子。

焦景收律师介绍说，像李秀英遇到的这类二手房买卖纠纷，如果经法院判决，买卖双方无需通过网签就能过户。一般的流程是，当事人携带审判法官出具的判决生效证明，到法院申请执行；法院执行受理案件后，核实确认购房人与卖房人结清了尾款并支付了税费款项后，出具民事裁定书及人民法院协助执行通知书；房屋管理部门根据法院的公文，直接办理过户登记手续。

然而，就在此案一审判决后、李秀英申请执行前，3月30日北京颁布了“国五条”实施细则。这让李秀英再次紧张起来，因为新规明确了二手房交易的个税问题。如果售房不属于“满五年”的范畴，个税将按价格差额的20%计算。而王先生的房子确实不在此范畴内。

4月17日，已向法院申请执行的李秀英又来到法院、房管局及税务部门，沟通个税问题。虽然签购房合同时，双方无法预料到将来的个税会增加到20%，但根据北京二手房交易习惯以及买卖双方签订的合同，各种税费都由买房人承担。李秀英现在最担心的是，法院办理房屋过户登记过程中，自己会不会按照20%的标准支付个税。

像李秀英这种情况，究竟是按照原税率还是20%的税率进行征收？至今，等待多日的李秀英尚未得到明确答复。目前，相关房管和税务部门仍在确定此案税率的执行办法。在此情况下，李秀英的房本还无法拿到，她唯有继续等待结果。

争议盘点

遇新政丧失买房资格

就意味着失去已购房？

李秀英一案存在四个争议焦点问题。当初房主没取得房产证，双方签订的《房产认购合同》有效吗？焦景收律师认为，由于这是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，也不损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益，因此，未取得房产证并不影响合同的效力，买卖行为有效。

另一个关键问题是，因新规出台而失去购房资格，是否就意味着失去房子？焦律师说，新规出台后，李秀英确实失去了购房资格，但她已支付了大部分购房款，并一直居住在此，而解除合同势必导致双方利益严重失衡。因此，即使李秀英失去了购房资格，但通过诉讼维权，是能够保住自己的住房的。

申请执行时又遇“国五条”，个税争议悬而未决，无法过户拿房本。“根据以往处理类似案件的经验，由于李秀英是在北京‘国五条’实施细则前签的合同，而双方交易后产生了纠纷，通过法院判决解决，所以法不溯及既往，同理，政策也不应溯及既往。”焦景收认为，“从公平合理的角度来说，李秀英支付个税时，税收部门应当按照国五条实施前的税收政策执行。”

此外，卖房人单方是否构成违约？假如因卖方故意拖延，导致后遇新规，买方最终没能在北京买房安家，买方能追究卖方的违约责任吗？焦景收说：“任何一方都不得擅自变更合同的内容，更不能单方提价，否则应被认定为违约。在李秀英一案中，如果有开发商办理房产证通知之类的证据，那么，就能证明房主存在故意拖延办理房产证的情况。在此情况下，王先生则存在严重过错，李秀英不仅可通过诉讼要求王先生继续履行合同、过户，还能要求卖方承担违约责任。”