接连“折戟”

近期开盘的嘉定项目常发豪庭国际亏本销售成为楼市关注焦点，同策咨询研究的数据显示，常发豪庭国际8月成交均价13097元/平方米，而成交价仅为12802元/平方米，则2009年常发集团拍得该地块时的楼面价高达12076元/平方米。截至8月30日，上海网上房地产显示项目成交89套。

“常发豪庭国际部分成交价低于楼板价还只是个别现象，主要还是由于企业资金链问题。”同策房产咨询股份有限公司第四事业部研究部总监王巍立表示，嘉定区域内供应量偏大，也是导致亏本销售的重要原因。在目前市场形势下，虽然销售情况属不错，但面临价格恶战在所难免。

同策咨询研究的数据显示，2009-2010年两年间，嘉定区连续出现了7幅楼板价破万元/平方米的住宅地块，溢价率普遍在300%以上，其中，常发所拿地块溢价达425%，为当时嘉定各成交地块溢价率之最。

其实，早在常发贱卖之前，嘉定各大就已事端连连。先是2010年12月，宝华企业集团就放弃4000万元保证金将当时已收入囊中的嘉定单价退回。

业内人士分析由于13283元/平方米的楼板价，加上建安成本，项目的楼面成本在15000元/平方米之上，而当时嘉定区的在售商品房成交均价尚不足15000元/平方米，开发商利润空间相当有限。同时，地块经适房小区，不利于建造中楼盘，最终导致了退地。

最后该地块在重新拍卖后被绿地集团以底价购得，楼板价9774元/平方米，相比首次拍卖下跌26.4%。

2011年，嘉定再次备受关注，新城地产在2009年以9.536亿元拍下的嘉定南翔，楼板价高达13199元/平方米，2011年底推出新城公馆特价房源100套，从原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，直降6000元到7000元，售价几乎贴近成本。

21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申认为，近几年嘉定一直是土地出让集中区域，在2009-2010年楼市快速上涨情况下，该区域内的土地成交高溢价更是频频出现，这一切都建立在市场成交火爆、开发商资金充裕的基础上，轨道交通的通车让开发商对嘉定的房价上涨信心十足，不惜高价买地。

嘉定仍是供应大户

随着两年左右开发周期结束，嘉定区域也成为新盘的主力供应区域，加上调控因素的影响，激烈的竞争使嘉定成为楼市效应覆盖的“重灾区”，当初高价拿地的“”项目也难免成为开发商手中的烫手山芋，罗寅申分析称。

根据上海嘉定新城发展有限公司年初公布的数据显示，今年嘉定新城预计将推出51幅经营性用地，总面积达136.25万平方米。其中区拟推地35宗，总面积达70.16万平方米。马陆社区拟出让12幅地块，总用地面积53.62万平方米。复华高新技术园区也有4幅地块待推，共计12.47万平方米。在今年全市土地供应减少的情况下，嘉定仍扮演着供地“大户”的角色。

“嘉定新城仍是供地‘大户’，这个区域未来几年供应量还将逐渐增加。”同策咨询研究总监张宏伟指出，嘉定新城作为上海重点建设的新城之一，前期启动阶段势必会有大量楼盘开发入市，这些楼盘的开发导致区域内供应猛增，也引起整个市场的关注。

同时，大型房企如保利、新城，开发项目多以高速周转的市场进行推盘，一方面是回笼资金应对调控政策和市场份额扩张的需求，另一方面，在大盘开发初期或者新城建设初期，板块或大盘炒作也是大盘操作惯用的手法，这样的操作手法导致市场供应增加。

张宏伟进一步指出，楼市调控尤其是限购政策影响嘉定新城板块内的楼盘销售速度，短期内造成市场存货量较大，如果短期内市场继续增加供应量，也会导致板块内供应量持续增加，这也是近期嘉定新城板块内出现多个楼盘跑量的现象的主要原因。从嘉定新城现有的开发商、土地供应量看来，楼市调控政策常态化下，嘉定供户致使区域内楼盘“跑量”也将成常态。

---

外郊环难出新

8月31日，松江区举行秋季土地推介会，一次性推出75幅地块共计384.78万平方米，创下上海年内推地的纪录。而奉贤区集中推介千亩供地计划，与当年嘉定的情况颇为相似。“嘉定所留下的教训将会使得未来开发商拿地更为理性。”德佑地产研究主任陆骑麟认为。

张宏伟认为，虽然奉贤也同样是大规模土地集中出让，但与嘉定当时的市场环境已经大相径庭，在楼市去化的调控背景之下，当前土地市场价格并没有多少泡沫，在当前情况下并不容易产生区域。

中指研究院上海研究总监陈延彬指出，拿地会占用大量现金流，在当前环境下开发商资金并不充裕，所以开发商的考虑会慎之又慎。尤其会对拿地区域未来发展前景再三考量，对于未来潜在供应量大的地方要尤为谨慎。现在几大新城确实有不少土地推出，但我们看到大多数土地都是底价成交。

就奉贤南桥的大规模集中推地来看，目前已经成交的土地价格也属于合理范围之内，未来出现嘉定当前尴尬状况的可能性较小。就整个上海土地市场而言，外环外要出现的可能性也几乎没有。

正略钧策管理咨询副总裁薛迥文也表示，2009年中期土地市场火爆的历史不会重演。大规模的土地集中出让正好是增加供应以落实调控的有效手段，当然前提是政府实际的“让利”和开发商杜绝盲目的冲动，目前市场各方都相对理性，应当不会为日后埋下隐患。

罗寅申指出，当前与2009年的不同在于市场预期发生了变化。无论是开发商还是政府在对于未来市场走势的预期都趋于理性。而拿地的价格就是建立在对未来的房价预期，从而推高土地价格。在市场潮的时候，开发商普遍对未来房价持乐观预计，所以房价预期就很高，倒推回来的土地价格在如今就明显畸高。如今市场形势在调控中走向尚不明朗，开发商对于土地价格的接受程度也会随之走弱。

理性拿地不急于抄底

相信在嘉定的教训之后，开发商能更多地理性拿地。21世纪不动产统计数据显示，2012年前8月（截至8月29日）上海土地市场成交的55幅经营性用地（剔除动迁安置房用地）中，以底价成交的占比过半。

张宏伟也表示，开发商应谨慎拿地，把握好土地市场价格变化的周期，尤其是当前土地市场价格相对比较的周期，抄底土地市场，而不是炒作土地市场，在价格高涨时期进入。同时，对于比较大的确实比较地块，采取联合拿地的方式，规避以后资金及开发风险。

薛迥文指出，本轮调控政府的坚决和坚持，政策的基调是“抑价保量”。无论楼市还是土地，即使能够持续回暖，也只能是逐步回暖，周期加长，幅度收窄，不会大起大落。因此，开发商一方面要改变“赌”的心态，不急于抄底，更不该押注于逆周期操作，而应当从容地补货调仓，静下心来，聚焦特定业态、产品和区域，做足城市地图研究、土地价值周期判断、区域土地存量研究等功课，密切跟踪目标地块。另一方面，在土地市场回暖初期，竞争尚不激烈，一旦机会来临则果断出击，志在必得，争取到最的地块、最优惠的价格或者付款条件。

百亿元土地出让

 继无锡、武汉、温州、杭州等地土地市场先后出现推地热潮后，9月上海也迎来一轮推地潮。上海搜房网截至8月29日统计显示，9月上海共有26幅经营性用地入市，土地总面积达97.34万平方米，创年内新高，起始出让金总额已经达到101.04亿元。

9月出让的土地包括6幅纯宅地，2幅商业综合用地，15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地。其中，宅地总出让面积共计46.01万平方米，占9月土地出让总量的47%，为今年住宅用地供应的一个月。6幅纯宅地中，起拍楼板价的为唐镇5街坊180/1丘地块，达11512元/平方米。

 21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申指出，对照此前2012年上半年本市土地市场经营性用地合计已出让面积128.3万平方米及出让金额117.8亿元，仅9月份目前单月的预期出让面积及金额就都接近上半年整体水平。

值得注意的是，嘉定区再现大面积低密度住宅地块，该地块位置在百安公路以西、庙泾河以北，为9月纯宅地中单幅面积地块，出让总面积达到135904.9平方米，而容积率仅为1，起始总价58439万元。按照起始总价计算，该地块起始楼板价为4299元/平方米。

或诞生单价

而据上海市规土局的挂牌信息，在9月推出的地块中包含了多幅地块，其中黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块作为黄浦江沿岸的稀缺地块，其此次出让面积为11788.7平方米，起始总价高达20.5亿元，折合楼板价28983元/平方米，而该起始楼板价已超年内此前成交的地块的成交楼板价，一旦成功出让，将创今年上海土地市场上的单价。

克而瑞华东区域市场总监朱青表示，对于城区的地块产生也不足为奇，土地稀缺性是这些地块虽然高价但依然吸引众多开发商关注。这是因为城区虽然楼板价高，但做高溢价的产品更容易为人所接受。所以利润空间相当客观。

另外截至8月30日，位于青浦区的徐泾镇海天花园西侧地块，已吸引了40家开发商领取标书，确认进入竞拍环节的开发商高达14家，为年内。出让公告显示，该地块东至海天花园，北至沪青平公路，出让面积为48200平方米，容积率为1.5，起始报价为5.061亿元，折合起拍楼板价约7000元/平方米。

9月中旬两幅外高桥新市镇地块在去年10月份终止出让后，将于9月二次出让。如今，该两幅地块在出让面积和容积率均无变动的情况下，起拍价格较去年下调了18.5%、14.6%。不过21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，未来土地市场的供应的集中释放，所带来的成交热度或直接传导至二三级市场，对后续楼市整体预期走势产生影响。

---

土地市场回暖言之尚早

除了嘉定，2009-2010年上海各个新区的现在日子都不好过，由于政府建设新区的投入较大，前期会以较低的土地价格引入一些大型的品牌房企，在这些品牌房企进入后会带动区域价值，拉动区域内的土地价格，这样后进入的房企拿地价格就会较高。在现在开发贷款较难申请的情况下，主动让利消费者快速回笼资金就成为不少的。

现在确实也有一部分新区在集中推地，但是重演当年的情况已没有可能。如今的不同就是，开发商和政府的预期都有所改变，住宅产品的属性被逐步弱化，开发商就不会为了逐利而盲目地竞买土地，如今开发商还是谨慎的。虽然不排除个别的产生，不可能如2009年规模性地产生。

现在企业的拿地意向普遍高于上半年，随着资金逐步回笼，部分企业手里也有一部分资金想要购买生产资料，而对于政府而言，此时推地也是的时机。在房地产未来走势判断尚未明朗之前，完成一部分土地供应。虽然土地供应有所回升，但土地市场是否回暖还要看成交情况而定。

地块竞争依然激烈

目前土地市场刚刚触底反弹，逐渐恢复到了正常水平，开发商对于土地市场的兴趣显然高于上半年，但仍然处于较为谨慎的阶段。在当前市场环境下，产生的可能性较小。除了一些极为稀缺的地块，像2009年那样外环外的地区大量涌现的现象不会再现。

对于开发商而言，也吸取了当年高价拿地的经验教训，在选择拿地区域的时候尤为谨慎。类似嘉定这样潜在供应压力巨大，产品类型都是较为集中的首次置业的刚需类产品的区域，竞争激烈，压力很大。所以在拿地时开发商就要考虑到这些因素。

但现在土地市场和2009年时还存在一定的差异，虽然也有一些新城在集中推地，但我们不难看到，政府与开发商都处于比较理性的状态来看待现在的土地市场，今年还没有出现2009年那样高溢价地块，大部分土地还是低价成交的。成交的楼面价格也在合理范围之内，并不用过分的担心。

但对于上海这样的一线城市而言，土地资源始终处于供不应求的稀缺状态，尤其是外环以内的土地，可以说是出让一块少一块，只会越来越少。对于这样的土地，开发商也尤为感兴趣，竞争必然激烈。