近期陆续出炉的房地产上市企业中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实是房地产业的一次重新洗牌。一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。

2012年8月2日，中指研究院在北京、香港两地，同时发布专题行业研究报告，对调控后，未来五年房地产住宅市场趋势，作出预判。该份报告，综合了未来政策走势与市场趋势的因素，对目前阴晴不定的资本市场，具有一定指引作用。

报告预示了，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年，支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度，产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程，获得更快发展。

针对这一趋势，著名经济学家赵晓认为，此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。

庄凌顾问董事长张映光认为，房地产行业过去十年间，经历过两次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地产企业获得了扩张的机会，一线房企与二三线房企迅速拉开距离，一次是2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列，如SOHO中国，龙湖，恒大等，但也有一批房地产企业，由此从一线退居二线。

而此轮，房地产行业将迎来第三次洗牌，这次洗牌与前两次相比，将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致，以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力，成为至关重要的因素。

住宅去化刚需主导市场

中指研究院报告认为，未来五年，重点城市住宅成交量持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米；供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。未来五年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，但增速逐渐放缓，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%；刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。

刚性需求——即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长。

对此，住宅和城乡建设部政策研究主任秦虹表示，人流和钱流决定了城市房地产发展的。如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。

但另一方面，在国家调控政策的打压下，住宅投机型需求将受到抑制，即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高，那么住宅的便不会太高。以为重要基础的中住宅市场的需求，将受到明显抑制。

实际上，进入今年五月，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投机需求的方向，已明确。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。

行业洗牌趋势渐明朗

中指院报告认为，今年以来，在“稳增长、调结构”的基调下，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，同时行业分化逐渐加剧。根据6月初由国家发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院联合组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在北京发布的《2012中国房地产上市公司10研究报告》显示，以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城，几乎已经正式告别阵营。

长期调控积累下，刚需自5月起逐步释放，紧抓刚需成为“万恒中保”的制胜法宝。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚表示，今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

住建部政策研究主任秦虹认为，从目前市场调研的情况看，大户型住宅是受目前调控政策影响的产品形态，明显滞销。

如受调控影响，价格下跌达40%的温州市场。越是住宅，价格下跌越明显，而中低价位，中小户型住宅，成交回暖明显。绿城的举步维艰，一个重要原因也在于，产品结构过于集中于中住宅开发。

预计，以万恒中保为首，主要以开发中低端住宅为主的房企，将在此轮调控后，进一步扩大市场占有率。