搜房产业网讯：中指研究院[微博]2012年4月23日发布《“房改”以来我国房地产市场分析及展望》1998年以来，在“房改”等制度性变革、调控政策不断出台等因素的共同促进下，我国房地产业经历了快速发展而又波动向前的几个阶段。报告回顾了1998年“房改”以来的主要政策，对近年房地产市场发展特征进行了分析，并在此基础上对未来房地产市场发展变化进行了展望。【查看全文】【下载报告】

1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，我国房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道。受宏观经济和政策影响，我国房地产市场的发展大致走过了五个阶段：平稳发展、快速发展、调整、复苏和全面调整。我国房地产政策也经历了“政策支持”，到“抑制房价”和“稳定房价”，到“重申支柱产业”，再到“严厉调控，促进房价合理回归”曲折的演变过程。

1998年以来房地产市场发展特征分析

房产市场迅速发展 重点城市房价上涨过快

近年重点城市房价上涨过快。从2006-2010年住宅销售均价复合增长率来看，平均水平为10.9%，一线城市中北京、上海、广州、深圳分别为29.9%、22.8%和15.5%、34.2%，分别是平均水平的2.7倍、2.1倍、1.4倍和3.1倍，二三线城市中的昆明、杭州、兰州、福州、南宁、贵阳的增长率是平均水平的2倍以上。在35个大中城市中，商品住宅价格复合上涨率基本都高于水平，是平均水平1.5倍以上的有17个城市，其中，深圳上涨最快，然后是北京、昆明和杭州；低于平均水平的只有7个城市。

房地产市场变化受宏观经济环境影响显著

近几年房价出现了过快上涨，2005-2011年销售均价复合上涨率较之前扩大了5个百分点。这既有商品房市场供求是地价上涨的影响，也有宏观经济环境因素的影响。

宏观经济快速增长，支撑了房地产市场快速发展。2005-2011年，货币供应量及人均可支配收入复合增长率较之前扩大了3个百分点，GDP增速较之前扩大了6个百分点，人均GDP增速扩大了6.3个百分点，这些外部因素的变化，加大了房地产需求，是近年房价上涨较快的重要支撑因素。

未来展望

近几年我国房地产市场发展迅速，有力地促进了和扩大内需，是经济增长的重要动力。但与此同时也带来了一些问题，如重点城市房价上涨过快、保障房发展迟缓等。我国仍处于城市化和工业化阶段，房地产市场发展时间较短，在经济总体仍处于较快增长阶段、城市化进程平稳推进等大背景下，未来房地产市场仍有较大发展空间，房地产长效机制也将进一步健全，市场结构将发生变化。

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