【主持人】：产业网的各位网友们，大家好，今天我们邀请到了南京物业公司——新鸿运物业管理有限公司的董事长王中宁先生。下面先请王总给我们介绍下新鸿运物业的基本情况。

新鸿运由小做大—历程艰难

【王中宁董事长】：新鸿运物业成立于1995年，是“三无”公司，没有房地产背景，没有主管机关，没有国有资金，是个纯民营的专业物业管理公司，企业经过十几年发展员工从三十几人到现在今天三千多人，净资产达2997万。新鸿运物业主要做政府机关楼、商务楼为主，占比达90%，小区占10%。

【主持人】：截止到现在，新鸿运物业管理有限公司在各概进驻了多少个城市？

【王中宁董事长】：北京、安徽地级市全部有（合肥，马鞍山，蚌埠等等），江苏各个地级市都有（南通，扬州，镇江等等），主要是这三个地方，北京是象征性的战略布局。

【主持人】：再来谈谈异地管控的问题

【王中宁董事长】：从06年到现在在北京拿了3个项目，外地的项目经理、各个部门主管都要经过公司培训，主要采用委派制，一般的人员都是从当地招募培训。控制机制主要是财务控制，质量控制。个抽样调查：我们公司品质部会搞“飞行”检查，不打招呼也不用接待，直接到北京，印制好表格发给业主。第二，暗访，第三，我们外地有朋友，我们会聘请质量监督员，节假日都可以拍些照片，从点滴看起，比如立岗姿势不规范，衣冠不整，具体来说暴露员工不规范，实际也暴露了管理监督不规范。管控方面：公司还有视频监控，公司管理人员时刻在看，一有问题立即电话项目经理。

新鸿运发展模式—别具一格

【主持人】：新鸿运物业在去年取得了哪些成绩？

【王中宁董事长】：去年物业管理是调整洗牌的一年，企业发展营业额从2010年的6700万增加到8700万，主要是CPI指数不断上涨，劳动力成本不断增加所出现的症状。

【主持人】：不断攀升的人员费用和材料费用而带来的压力。作为专业人士，您有什么新的思考和对策吗？

【王中宁董事长】：首先从做物业管理的角度来看，现在竞争出现了一个新的现象，物业企业越来越注重的项目（商务楼、政府楼、政府楼）虽然利润低，但是有保证。住宅管理出现新的动态：一年盈，二年平，三年亏。

其次，要做好内功，现在企业分化越来越严重，好的企业越来越好，不好的企业会随着他的运营成本增加，服务不好的企业被市场淘汰。作为物业企业来讲，在做好服务的基础上还要做好多种经营。新鸿运物业还成立了广告公司、花卉公司、外墙清洗公司、机电公司、餐饮公司等多种经营，利润基本上跟物业管理的利润各占50%。

【主持人】：您认为未来物业公司的主流发展模式将是什么形式？是以多种经营为主，还是其他？

【王中宁董事长】：还是以物业为主，利用物业的人脉资源和项目开展多钟经营和衍生服务，新鸿运物业还有房地产中介公司，业主将小区别墅及商业楼委托物业公司进行对外出租，物业管理公司租出去后收取中介费，还可以帮忙代卖，业主家里地毯清洗，花卉租赁摆放等等。这是个循序渐进、微利积少成多的过程，我们有108个项目，如果一个项目比如花卉在一个小区一年又1万块钱的利润，100个项目就是100万。

【主持人】：新鸿运在提升服务品质方面有哪些措施？

【王中宁董事长】：新鸿运物业有自己独特的发展模式，物业管理真正锻炼人的还是小区，政府楼集中精力在服务上，小区大部分精力都在收费上，一个物业企业如果没有小区，那么就不是一个完整的。新鸿运从今年开始物业类型全部都要覆盖，比如医院，，文化场馆，工业区，养老院，疗养院等。同时员工队伍要锻炼，要花钱培训，要投入，一般业主认为物业管理就是传统型的服务，保安，保洁，水电维修等，随着物业服务业需求的不断提高，商务服务、会务接待、餐饮、订票、接机等等，都是物业服务行业发展的趋势。企业发展离不开人员的培训，我们的培训：凡是有本科生学历的，都要参加人事部门的培训，越是年轻就越要知识化专业化。现在物业管理成本越来越高，员工年龄越来越大。提升物业品质不单单是物业企业的事，而是全社会共同的，比如浙江省打造了现代物业管理的一个优惠政策，税收减免，人力资源等等很多优惠政策，对于，对江苏都有借鉴意义。比如说现在营业税是6%，如果物业营业税3%，对于1个亿的物业管理公司来说，一年200万的优惠，空间就出来了，物业也不能老是向业主收费，业主的收入跟物价上涨也是赶不上的，国家政策的扶持也很重要。

【主持人】：新鸿运在市场推广、品牌推广上有没有什么举措？

【王中宁董事长】：作为物业企业来说，我们要低调，现在没有哪个物业企业敢说自己是做的的，轰炸式的宣传反而不好，埋头服务、整改很重要。的物业企业都有做的不完善的地方，关键是出了问题怎么应对。可以说新鸿运企业整改不是的，但是响应速度是最快的。

【主持人】：你们发现问题进行整改，主要通过哪些渠道？

【王中宁董事长】：渠道有自己发现，有业主反映，有抽样调查，有监督，有网站等等。

【主持人】：抽样调查用外聘公司吗？

【王中宁董事长】：主要是以自己做的为主，小区半年一次，挨家挨户访问，我们要求上门的客服人员不要当着客户的面来让客户答问卷，我们尽量要求发给业主，答完后投到信箱。政府楼是每个季度一次。合同到期之前如果要进行续聘，甲方用户也会对他们的机关干部做一次调查，要是达标率在90%以上，或者95%以上，就进行续约，要是达不到就重新招投标，完全市场化。

新鸿运面对市场竞争—“要练好内功”

【主持人】：近几年政府陆续出台了一些相关的物业法规条例来规范物业服务，在这方面您有什么期待吗？

【王中宁董事长】：随着物业市场的逐渐成熟完善，政府法律配套措施也越来越完善，出台了不少物业企业进入市场招投标、物业维修金的使用、撤场的交接办法等等相关规定。但另一方面现在物业企业的负担越来越重，很多部门检查的年检费用也都比较高，企业负担较大。

【主持人】：现在有的企业是依托集团资源发展，有的是和开发企业结成联盟，您对此有什么看法？

【王中宁董事长】：虽然我们是“三无”企业，但是企业在发展运作还是跟几个的地产商有长期的战略合作，比如香港金轮房地产集团，他们开发的楼盘，新鸿运物业长期为他们服务，金轮大厦、金轮国际广场、翡翠名园等等。还有一些开发商的写字楼、住宅小区等也长期合作。物业企业还是要立足市场，花香自有蝴蝶来，做好了自有人来找你，金杯银杯不如业主的口碑，我们企业每个月都有党政机关、开发单位、政府单位做招投标项目。

【主持人】：对于企业间的竞争，您有什么看法？

【王中宁董事长】：我认为随着社会主义市场化程度越高，市场竞争就越充分，物业市场划分也有一个高中低，每个企业发展都有自己的生存运作的定位，不会出现垄断的局面，是自由竞争的，在竞争过程中会淘汰一些不适合市场的企业。比如新鸿运立足于商务楼，楼为主，有的物业企业是立足于住宅，万科在做好自己开发商开发的项目之外，万科的顾问、培训也做的很好，万科老总在一次座谈会上说他的利润很大一部分也是来自于开展多种经营，通过纯收取物管费收入是基本持平，这说明物业企业保证收入也要多条腿走路。

【主持人】：企业未来三五年在城市布局上还有什么新的发展布局规划吗？

【王中宁董事长】：城市布局上，立足苏皖，距离不要太远，如果太远如新疆西藏等地就不好控制，北京现有高铁，北京物业企业跟南方物业企业对利润的追求、可得利润的要求都不一样，北京一个项目一年20万利润，业主觉得也不多，南方觉得越越好，一个项目就两三万，三五万利润，每个月就两三千块，每天就100块，这样企业始终是人员老化、发展慢。

【主持人】：王董对您的同行们说几句感言

【王中宁董事长】：物业市场越来越成熟，政府主管部门法规配套越来越完善，物业企业市场竞争洗牌发展的也是越来越快，我想对我们同行讲的就是：坚持，坚持，再坚持，企业做一年两年比较容易，只要坚持下去就肯定有回报，遇到的困难是正常的，要练好内功。