产业网讯：中指研究院华南分院、珠海搜房网于2011年11月9日在中信红树湾联合举办了“逆市创新健康发展——及珠海房地产市场发展策略探讨”研讨会。会议邀请了地产企业、策划代理、研究学者以及媒体等精英人士共聚一堂，共同探讨珠海楼市健康发展之路。”【现场直播】【进入专题】

“逆市创新·健康发展”及珠海房地产发展策略探讨—对话研讨

嘉宾主持：搜房网新房集团珠海公司总经理 鞠俏

山海一品墅副总经理 何坚明

【主持人鞠俏】：我们马上进入我们的第三个环节：珠海房地产健康发展之路，请来宾上台来进行一个小型的对话。何总有一些想法和大家分享，市区再售楼盘有没有哪个项目愿意和大家分享的呢？包括古总。

【何坚明】：我毕竟是服务于开发商，我肯定希望价格上涨。我们在西区有一个地块，如果房价往下降对我们来说利益确实受损，这个是问题的本质。刚才研究院的领导给我们做了一个解释和分析，我都认可，包括苏总的分析。我对宏观形势的理解，我觉得珠海的“双限”，从10年开始12次调整存款准备金，在货币政策极度紧缩的情况下，政策再紧缩可能性不是很大了。今天也出了CPI的数据了，已经在往下降，紧缩的财政政策、货币政策我觉得应该是到底了。再加上“双限”，对珠海来讲也是到头了。这两个到头，就好象“冬季”到了，也可能还有“小寒”、“大寒”，这是不奇怪的。

珠海房价如果不降的话是不可能的，降的幅度是多少呢？我觉得均价10%以内是可以预见的。再往下降，像前段时间银监会的领导讲40%的，我觉得这样的可能性不大。为什么这么大决心把房价降下来，主要是涉及到民生问题，人民群众对高房价不满，我觉得10%的降幅，不论是买房还是没买房的都是一个很大的抚慰了。

如果说你降到40%，我觉得可能性不高，一方面开发商受不了，地方政府受不了，就算是买了房的普罗大众也受不了。你把没有买房的那一部分人的不满大小掉了，但买了房的那部分人毕竟是代表中国很大量的中产阶级的利益受到了损害，你同样有不满的情绪滋生，甚至这个不满恐怕比原有的高房价不满更大。我觉得房价降肯定是会降，幅度我觉得是有限度的。从现在来讲，西区那块对于我们珠海来讲还是在发展的过程中。

我们西区目前的房价还可以说是比较低的，五六千都可以买到，平均房价都是8000多了，在珠海这么一个美丽的地方，再有这么多的利好支持，西区肯定会受到市区的影响，但西区还是处于一种从低往上发展的过程，横琴新区的开发，以及一系列珠海从去年到现在3000多亿的（都是往西区）。在受国家大形势影响的情况下，西区有一些政策支持，双方会有一些抵消。应该是“有危也有机”，这是我对西区房地产的个人看法。

世联地产珠海公司总经理 陈清虎

【主持人 鞠俏】：除了何总、古总，我们还想邀请代理公司的老总过来，世联的陈总也跟大家来分享一下。

【陈清虎】：我觉得针对珠海的区域市场来讲，我们觉得限购、限价对局部项目影响比较大，但是大的市场，根据其他城市限购后的情况来看，量下降是必然的，政府推出政策的力度是很大的。我更想和大家探讨一点，就是如果说跳开珠海的现状（也有说中山马上要跟进政策），未来房地产的路要怎么走？

，商业地产。商业地产做的的是万达，已经持有43个万达广场，今年会再开17个，加起来是一个庞大的资产。未来我们可以看看国际上的惯例做法，美国的房地产公司上市大概30亿美金，万科比这些公司大多了。西蒙市值是500—600亿美金。在限购之下，万科也全面走向商业地产和旅游地产。未来商业地产的发展方向，我们认为应该是走信托的方向。它有几个好处。

从资本市场来讲，商业和住宅的区别是，完成了价值的三次传递，才能实现价值的过程。住宅有一部分是的，一般就是买的人实现一次的价值传递。写字楼是通过客租给租客，经过了二次的价值传递。商业地产就是找人来逛你的商场。是像香港，商业地产的做法很简单，把地分成一块一块放到资本市场，你认为可以就持续。商业的成本是可观的，市场不好的时候下降幅度不明显，市场好的时候上升幅度比较明显。

第二，旅游地产。我们之前的分时度假等，我们认为是变相融资，现在国家也叫停了。还有一个是旅游地产的产权分割，比如说高尔夫，说白了也还是比较贵，未来的发展方向就是这个高尔夫物业是40年，我可以分开来卖产权，我一年就买高尔夫5天的产权，40年就是200天，我就卖40万。我们都可以享受到去高尔夫球场打球，并且入住。这个是央企来干这件事，消费者对未来的是有信心的。

未来地产在“中场休息”之后进入“下半场”，“下半场”会有新的趋势。当前万科、恒大、保利就是坚决出货、快速出货。大家知道TCL去年亏了8个亿，今年赚了五千万。为什么今年能赚五千万呢？TCL在当前家电也是很不错的了，他的CEO总结说，他更多的亏损是因为大量的存货。我们知道苹果准备生产电视机了，这件事情会让的电视机生产商坐卧不安。TCL就拜访苹果说，我们的电视机这么低的利润，你们为什么还要做？苹果就说，我们作为手机主攻方向，比电视机方向速度快一百倍，你赚100块钱，我可以赚1万块钱。TCL去年亏主要是堆积显像管等原料，这些原料价格变动很大，所以他就亏损。今年他就调整了，在价格还没传递到终端就已经消化掉原料了，很少做库存。

今年盖好的楼没有卖掉，到明年再卖，已经损失了20%。自由资金盖楼的还是比较少，有些发展商看明白了这个道理，我宁愿8折、7.5折出货，比留到明年还是要划算的。有人还是觉得要等到价格坚挺再出，这样还是不划算的。珠海限购在珠三角也是第四个了，四五十个都限购了。数据上的东西没有实际的意义，政府多搞点西区的房子、的房子一拉就把均价拉下来了。但能够继续维持的应该是房子的品质。

年年难过年年过。对代理商来讲总体压力也大，从另外一个层面来讲，也是对市场的挑战，对房地产从业精英的一个挑战，相信冬天来了，春天了！

新光御景山营销总监 古剑峰

【主持人 鞠俏】：谢谢我们陈总跟大家的精彩分享。跟大家分析了形势，也说出了珠海业内的心声。主城区限购，我们古总能不能跟大家分享一下，作为被限购的开发商你们的思路和想法。

【古剑峰】：我想从几个方面说一下。

大的方面主要是政策方面，现在整个市场资金面吃紧，这个有一个负面影响，市场做实业的越来越难，挣钱很困难，做虚拟越来越厉害。是银行，上半年几大银行利润6500多亿，比做实业的上市公司加起来还多。我觉得这个对于调控来说是整体的，不仅仅是对房地产业，对制造业的应该也很大。包括现在铁道部都撑不住了，以前从来不缺钱的，现在整个资金面都绷的很紧。如果这个情况持续很长时间，整个经济会下去的比较快。包括温州，也出现了一些资金方面的危机。你在这么困难的时候做实业，原来说房地产业是暴利，实际上做这行的都知道，房地产业利润已经回归正常了。是城区，土地的成本很高，包括旧城改造，还有一块就是拆迁越来越难，拆迁的时间成本也很高。我觉得现在“冬天”是一个阶段性的，如果很长的话影响还是比较大的。

从我们的角度来说，从珠海的数据来说供应量很大，因为珠海外地购买比例较高，本地的消费相对其他城市来说占比较少，相对广州，广州是本地的购买力比较强。但珠海因为它的人口比较少，还有它的支柱产业一直不多，珠海这几年也在大力转型，现在有几个大的制造业，未来珠海的还是很大的。现在整个加工制造业国家也在转型，拉动整个经济的发展。珠海市区长期来说供应量也不多，就是拆迁有所供应。市区以后抗跌的能力是比较强的，市区和西区价格拉的并不是很大，市区平均1.4—1.5万，西区7000左右，相比广州那边，广州郊区和市区已经是两三倍了。

我个人觉得调控不会长，不会到明年年底这么长，而且资金面从种种迹象来说，CPI开始降低了，资金会适度放松，不会长期绷那么紧，对整个经济会有一个比较大的影响，而不仅仅是房地产。

世联地产珠海公司总经理 陈清虎

【主持人 鞠俏】：谢谢古总。

我提个议题，可能不是很系统，我们最近看搜房网上因为“双限”以后，网民希望降，但也有人提出了疑问，包括业内人士、中产阶级，他在珠海有房，但面临银行房贷问题，现在放款很难放下来，很多开发商都在催银行。还有一点，有些项目的建筑成本，再低也低不到哪里去，古总也说到，包括“三旧”改造，成本也比较高。大家能不能给消费者一个建议，应该如何看待这个市场，观望？等待？还是出手？希望大家给一些建议。包括我们没有办法抽出资金的人群，包括刚需的人群。陈总给大家一个建议。

【陈清虎】：我觉得要看你个人对房子的定义如何。我有同事就锁定了云顶澜山和中信红树湾。他自己是学历的，但家里几个做生意的亲戚都比较有钱。我建议他买红树湾88平米的复式，我觉得这可以让他抬起头。他说和堂兄弟（比较有钱的）一起玩的时候感觉自卑，所以我觉得可以选择红树湾。

第二，他是结婚用。如果可以是一步到位三房，是两个洗手间，一个洗手间就早上排队刷牙、晚上排队冲凉。如果你要90平米、三房、两卫的，能选的也不多了。他现在可动员的资金大概20多万，我就建议他卖掉柠溪那套房，可以卖7000元/平米，可以得50多万，这样就差不多70万了，这样可以买到红树湾的比较有房子的复式房。

从统计的数据，香港的炒家几乎绝迹。面对要结婚的、孩子要出国的，可以选择比较小点的房子。

以后消费阶层有一部分人的人生阶段消费力很快要到最强的时候，到了财务自由时，可以选择旅游地产等。

现在的80后对以后的收入有信心，这一波人是主力购房群， 珠海之前的房子基本上没有什么小区配套、会所等等，大家住那样的房子已经不太习惯了。2000—2005年的客户也到了新的需求了，因为对配套的需求。我们一直有一个观点：刚需也是可以创造的。我给客户设计一个产品，让他心动。比如说设计一个高尔夫别墅，苏总一年就买一个月的产权，这个可能是未来市场的空间。大家有一个悲观的观点，房地产还能干多久？有些说十年，有些说20年。我觉得下一步的深耕细作就是它的发展方向，很小的领域都可以有很大空间。万科做15平米的房子，猛一出来很有吸引力，刚毕业的学生都能买的起了，首付两三万。在市场不断细分以后，会诞生很多新的市场，也是我们从业者未来的机会。 

中指研究院指数研究总经理 葛海峰

【主持人 鞠俏】：感谢各位的发言。大家坐在下面的嘉宾有没有问题要问的。

【何坚明】：我有问题想问葛总，您刚刚说从来讲对于调控房地产是不担心的。对于老百姓来说，房地产一调控几十个相关行业都会受到影响的，而且除了房地产以外，古总也说了制造业实体经济利润也变得低了，“三架马车”出口因为“次贷”危机受抑制了；“消费”老百姓的都是有限的，不像美国那样；“”这块，“铁老大”都有危机了。我比较疑惑的是，的底气在哪里？

【葛海峰】：当年08年金融危机时是高估了金融危机对中国经济的影响，包括4万亿的出来，我们认为这个是过渡投放了，所以造成了09年、10年上半年市场上那么多的钱，现在是逐步地收紧，收紧的过程当中发现经济结构在调整，所以我们看到现在包括CPI都在回落，最近的货币政策都是维持在一个稳定状况。

您说的房地产相关的产业多，这次宏观调控有一个明确的取向，一方面控制需求，一方面增加供给。一个是加大土地的供应，这个是有目标的，每年要供应多少土地。第二就是保障性住房的建设。目前的经济还是靠来拉动的，出口受了影响，再过十年中国也不会由消费来拉动，还得靠。别看现在房地产市场处于低速，但房地产市场增速是保持在30%以上，前几年拿的地会逐步供应市场。我们预计房地产发展增速会下来，但是会保持在一个水平上。保障性住房大量地建设也会带动上下游产业，包括建材。不像08年，08年就业出了问题，出口出了问题，收入等等都出现了问题，这就导致整个经济走“V”字型，今年不会。所以有底气做调控，可承受的范围是8%、7%，是希望“软着陆”。这里边还是遇到关于中国的资产泡沫，为什么这一轮房地产调控是关键的时期，如果目前中国房地产市场还是以高速的价格增长，中国资产泡沫在全范围来看是增长最快的。如果有一天，人民币开始贬值，美元开始，我们很担心会出现日本的情况。所以这个时候做调控，是有好处的。

【何坚明】：之前房地产增速是很快的，从GDP角度来说，房地产对GDP的贡献也是大的，如果现在把房地产调控加深，房地产增速下降，后期有没有除开房地产的另外一个“支柱经济”的方向走呢？

【葛海峰】：如果我给你一个预期是10%，你一定降不到10%，你的预期是30%时才能降到10%。包括传统制造业、其他产业，只要他有钱都进入到了房地产领域，说明这个行业的利润率普遍高。大家都抱怨说成本高、税费高，但从现实情况看房地产是较高利润率的行业。我觉得比较平衡的状态应该是什么？原来不是房地产行业的企业应该逐步地退出房地产，你是在哪个领域做的专的，就应该在哪个领域去做。对于我们品牌开发商来讲这是一个整合的机会，在变的情况下才有发展的机遇。房地产赚钱的时候是人都会往里面扔钱。我觉得现在这个情况进行调控，无论是从品牌、产品、物业才会有比较理想的改变，调控是“适当价格的调整”，并不是希望“房地产快速下跌”，只是希望适度回调，我们之前确实是涨太快了，这点我们绝不否认。

【古剑峰】：葛总，您预计这次调控的周期大概是多长时间？

【葛海峰】：这一年的调控政府一直是在边观察边调控，我觉得调控政策至少会延续到明年下半年，这期间若不发生大的经济波动，我觉得不大会调回来的。去年4月调控后，成交量急速下跌。我跟一个国际同行说，我们担心房地产市场反弹，一旦反弹会再出重手。9—12月份的成交量的回升，价格开始回暖，直接导致9月份出政策，12月份又是上涨，所以元月份再出了政策。

你要说一个具体预期，我们判断是到明年年初，或者是明年年底，或者是等政府换届之后。短期内是不太可能变化的。我们还是清楚地认识目前市场的状况的，企业根据自身的实际情况做调整。如果你的产品是刚性需求的，以价换量是一个好的办法。刚需不会因为你价格高选你。你的价降一点不会带来大的成交，可能要从你的产品的品质方面提升。

【主持人 鞠俏】：再次感谢诸位莅临中信红树湾售楼部参与我们的活动，也感谢各位嘉宾的精彩互动，也感谢百脑会地产。我们这次会议圆满结束，谢谢各位！