住房和城乡建设部政策研究房地产处处长文林峰认为，这种转型是“住房保障体系发展趋于成熟的表现”——过去急功近利，房子建完了就卖。但从多年实践来看，光靠推动住房自有化，不可能完全解决城市新增流动人口和低收入家庭的住房问题。

文林峰经常举的一个例子是：1998年到2008年10年间，北京市经济适用房的建设总量已经超过2000万平方米。“如果当年这2000万平方米有一半留在政府手里，供长期持有出租，那经过10年的周转，今天就应该能够形成一个良性循环机制，至少不必像现在这样，政府不停地去找地建房，建完再卖，房子越建越远，市民还不愿意住。”

在聂梅生看来，公共租赁房建设热潮引发的中国住房保障模式转型，还不能完全理解为“另起炉灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是过去长期被人们忽视。”

从各地实践来看，公共租赁房的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。

然而，早期试水公共租赁房的一些城市，如厦门、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手难题。

对于当前探路公共租赁房所遇之考验，聂梅生用资金匮乏、主体缺位和立法缺失予以概括。

厦门从2005年酝酿公共租赁房制度，保障对象是厦门户籍的无房户家庭。由于公共租赁房的租金补贴水平总体偏高，租户仅需负担相当于市场租金的10%~30%，使得超过88%的符合资格家庭争相申请公租房，经济适用房和限价房等销售型住房无人问津。这一结果导致政府的财政投入不能及时收回，后续资金渐渐不支，直接影响到公共租赁房政策的可持续性。

曾去厦门考察的住房和城乡建设部向《财经国家周刊》记者透露，厦门曾同时开发了15个经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房“”的保障性住宅小区。目前，其中一些项目“后续压力越来越大”，建设濒于停滞。

遭遇资金难题的不止厦门一地。深圳市对于公共租赁房的租金补贴标准为市场价的60%~70%，远低于厦门，即便如此，一套公共租赁房的回收周期也要20年~30年。

曾参与北京市公共租赁住房政策课题论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖向《财经国家周刊》记者透露：北京市在2009年夏天曾找过几家政府背景的房地产开发公司谈话，希望由他们来经营公共租赁房物业。其中一家公司曾请胡景晖帮忙计算率。“算来算去，就算企业经营良好，企业的年也就是5%左右。”

“除非给开发商补偿，否则没有人愿意去做。”胡景晖说。

对于上海市政府提出的“大租赁”计划，杨红旭并不认可，“如果仅靠政府，连保本和微利经营都无法实现，公租房将成为政府的无底洞。”

另据《财经国家周刊》记者了解，对于公积金支持公共租赁房建设的做法是否适合推广，在业内一直争议很大。一些学者认为，用公积金建公共租赁房是“花别人的钱，办自己的事”，“有失公平”。

至于主体缺失，早在上一届建设部领导班子会议上，时任科技司司长的聂梅生就曾提出，不应仅对房地产企业颁发“物业开发资质”，还应该发“物业持有资质”，鼓励企业经营房屋租赁一类的持有型物业。

在聂梅生看来，没有专职的建设主体，是公共租赁房政策逐步萎缩的一大原因。在国外成熟市场，比如日本，均是由国企性质的机构来承担相应的建设任务。

此外，中国的公共租赁房政策亟待立法。目前各都出台了地方管理条例，还没有形成一个性的法律。而在公共租赁房政策实践较好的地区，如香港、新加坡，立法是发展公屋事业的重要依据和保障。

《财经国家周刊》记者获悉，目前住房和城乡建设部正在考量制定出台性的公共租赁房管理办法，其中已包括如何应对聂梅生提及的三大考验。

不少和业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时还建议，在发展住房租赁制度之前，有必要进行一次全面的住房普查，摸清市场的底数。因为，被视为“发展公共租赁住房制度基础工作”的公共租赁住房供求状况调研、建立租赁户收入水平变化的信息和监督机制等，都有待加强和完善。

文林峰认为，公共租赁房配套政策不跟上，将直接影响到其未来的出路。虽然初期可以靠力量推动，但从长远看，必须要建立一整套配套政策，来支持包括非公益机构在内的多元化主体替政府建设和运营公租房。

盘活“私租”

各地公共租赁房建设风头正劲。但在接受《财经国家周刊》记者采访的一些业内人士看来，要想达到分流购房需求、扭转“重买轻租”市场格局的效果，目前还停留在“纸上数字”的公共租赁房只是杯水车薪。

北京市的房产中介机构链家房地产经纪有限公司董事长左晖给《财经国家周刊》记者算了一笔账：北京市每年二手房交易量大约20万套，能够统计到的租房量大概是100万~120万套，如果能让租房量增加10万套，交易量就可能减少一半。从理论上说，就能够达到分流需求的效果。

但问题是，如果政府要掌握10万套公共租赁房，“按照一套房100万元估值，政府起码要掌握1000亿元的资产才能做这件事”。

目前北京的公共租赁房投入计划为50万平方米，按每套50平方米分割，不到1万套，占整个市场份额的1%还不到。“靠1万套房来撬动100万~120万套的市场，哪怕是周转一下，也是有问题的。”左晖说。

胡景晖告诉《财经国家周刊》记者，2008年季度，因市民对“奥运经济”的预期，北京市房屋租金同比上涨27.5%，引发管理者担忧，于是一个有关“规范租赁房屋市场”的课题在当年立项。这个课题的结论之一，便是启动如今的50万平方米公共租赁房计划。

作为当年该课题的参与人之一，胡景晖透露，对于是否要建设(包括收购)这50万平方米公共租赁房，课题组成员争论激烈。反对方认为50万平方米的公共租赁房投入市场“起不到任何作用”，政府还要背负资金难收回的风险，“而借助资本市场的力量，例如用BOT的模式建设，又因为率太低，不会受到青睐。”

因此，胡景晖等人提出，“还是应靠税收优惠和完善立法，鼓励老百姓来做房东，盘活民间私人房屋租赁，这样做意义更大。”在他看来，如果能让民间租房成为老百姓的一种健康理财方式，“同时也能抑制。”

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士也一直持此观点。他认为，目前大城市中私人房屋租赁市场空间很大，“除了商品房出租，还有大量的民间的公房、房改房，这些房屋面积较小，相对而言也旧了，如果以相对低的租金投入市场，就能把租房这块市场盘活”。

在柴强看来，发展住房市场，不能全指望政府投入，“私人住房租赁是个重要的渠道，不能放弃”。

文林峰甚至还提出一个更为折中的办法——在私人房屋租赁领域搞“公私合营”：政府可以作为“二房东”与私人业主签订长期租约，比如5年，统一承租一批房源，再散租给社会。其好处在于，既能体现政府公共租赁住房政策的优越性，又能提高效率、盘活资源。

租买平衡点

不管是扩张“公租”还是盘活“私租”，“租有所居”的推动者们逐渐意识到，摆在前面的更大障碍，不是有形的资金、技术和市场，而是无形的观念，即中国人“重买轻租”的住房消费习惯。

柴强告诉《财经国家周刊》记者，虽然中国过去“重生产、轻生活”的观念根深蒂固，大多数人热衷于“成家立业”、“买房置地”，但在中国住房制度改革以前，以单位建的“公房”为特征，也曾一度出现过近似“全民皆租”的局面。

柴强回忆，彼时“人们认为买房是一个负担”：钱存在银行里能获取利息，而买房看不到任何；单位公房租金低廉，还有补贴，如果房子一旦买到手，花大价钱不算，今后还要自己出钱维修。

数据也显示，即使是当前，租房仍然是中国一些特大型城市的重要住房解决方案。

2007年11月份，工商联房地产商会发布的《北京市城市常住居民租赁居住调查》显示，北京市大概有33%的常住居民通过租赁房屋来解决居住问题。

上海市统计年鉴2008年的抽样调查表明，上海城市家庭住房自有率为78%左右，也即约22%的家庭通过租赁解决居住问题。

研究资料表明，在人口密度极高的日本东京市，持有住房的人仅占4成，剩下的60%均为租民。这一比例若放大至日本，则刚好相反，即租房住的人占40%，持有住房的人占60%。

柴强告诉《财经国家周刊》，在欧美等一些发达国家，“租房”和“买房”的比例分配上也有类似的“黄分割线”。这些国家之所以能够实现租和买的平衡，其中很大一个原因是得益于完善的住房租赁制度。

土地管理系教授叶剑平目前正在进行一项课题研究——德国的房屋租赁制度及其对中国的启示。他告诉《财经国家周刊》记者，从德国的经验看，如果提供长期稳定的住房租赁政策，是可以改变人们“重买轻租”的观念的。

叶剑平说，中国房地产业面临的一个大问题，是供需关系的失衡，需求端挤进了太多的畸形消费者，既包括日益庞大的大军，又包括带有预期过望、透支消费特点的自住型需求。而人们之所以倾向于买房而疏远租房，很大原因是租房市场没有提供足够的权益保障，房东随意提租甚至赶走房客，让承租者没有家的安全感——这恰是中国当前扭转“重买轻租”观念，启动“租居”的主攻点之一。