莫天全：中国房地产上市公司研究二十年变迁

中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长

“中国房地产TOP10研究组”自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要依据。

侯云春：顺应新形势，稳健谋发展

中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长

当前，房地产市场经历较长时间的深度调整，迈入新发展阶段，由高速增长的粗放型发展向结构优化的高质量发展转变。新形势下要积极探索新的发展模式：一是找准定位、坚持长期主义，二是转变思维、提质增效，三是合规经营、规避风险。

刘洪玉：中国房地产上市公司研究方法体系与中国房地产企业经营风险分析及应对策略

中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长

当前，中国房地产企业需防范销售不旺、融资不畅、债务压身等多方面经营风险。短期内房企应善用政策，采取抓回款、多融资，保持队伍稳定等策略，中长期来看，房企需坚持专业聚焦，聚焦核心业务、核心城市，提高盈利能力和财务韧性。

刘水：发布2022中国房地产上市公司研究报告

中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监

2021年，房地产市场表现出上半年高热下半年转冷的态势，房地产上市公司业绩触及近年最低点，行业出清和优胜劣汰在市场下行周期更加显著。2022年房地产上市公司增强风险意识，趋利避害，精准把握城市轮动机遇，实现业绩的稳步增长。

牛晓娟：发布2022中国物业服务上市公司研究报告

中指研究院物业研究负责人

2021年至今，受行业内在调整需求、外部环境及关联企业影响，物业管理行业在资本市场上先扬后抑，优秀上市公司在不利的市场环境下仍表现突出，依靠高质量增长、稳健的关联企业和广阔的市场前景彰显价值，劈波斩浪。

黄瑜：发布2022中国优秀房地产开发及关联服务上市公司名单

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长

二十年来，房地产上市公司顺应政策及行业趋势，优化产品与服务，不断探索新的发展模式，促进资本市场繁荣；同时，物业服务企业及优秀产业运营商借助资本红利大步向前，为中国新型城镇化建设与满足人民群众美好生活保驾护航。

朱宏任：立足城市发展新阶段 优化产城融合新布局

中国企业联合会、中国企业家协会党委书记、常务副会长兼理事长

立足城市发展新阶段，优化产城融合新布局。其一，立足新起点，以产城融合增加经济抗冲击的韧性。其二，把握新方向，以产城融合培育高质量发展的优势。其三，落实新举措，以产城融合加快城镇化建设的步伐。

王英杰：新经济范式下的产业园区发展之道

星河产城研究院副院长

产城融合通过资源的有效配置实现城市和产业之间相互促进和发展，调整波峰、防止衰退、促进繁荣。目前我们正处于第五次长波周期的关键阶段，中国已成为引领新的世界城市和经济格局的重要动力，未来十年是中国产城发展关键阶段，产城融合大有可为。 世界经济正向数字经济加速转变，新经济的核心本质是生产关系重塑。

肖俊杰：构建全生命周期产业生态系统

北京天瑞金置业集团有限公司副总裁

大家好，很高兴与各位分享一下max科技园18年的一些成长经验。公司成立于2004年，18年时间专注于做高端的科技园区，陆续在各地建成了16个科技园区并且成为城市的标志性建筑。Max科技园有四大基石：择址、产品、招商、运营彼此依托、彼此成就。

一、经营规模

2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速大幅放缓，创近年新低...

二、盈利能力

2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而大陆在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速较上年增加0、2.0个百分点，净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元...

三、财务稳健性

2021年销售额增长促进了剔除预收账款的资产负债率的下调，沪深及在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%...

四、股东回报

2021年，受新冠疫情和房地产市场下行影响，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为0.31元，较上年下降45.2%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.68元，同比下降26.9%。沪深及大陆在港上市房地产公司分别有27.4%、26.9%的企业每股收益出现增长...

五、市值管理

2021年下半年伴随着宏观经济下行压力加大，房地产市场在密集调控和新冠疫情影响下逐渐降温，叠加个别企业流动性风险爆发，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深上市房地产公司市值均值为169.9亿，同比下降10.8%；大陆在港上市房地产公司市值均值为193.6亿，同比下降32.9%...

六、投资价值

2021年，房地产板块前高后低，沪深及大陆在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2021年下半年，伴随着消费偏弱、投资谨慎、预期转弱，宏观经济下行压力加大，A股资本市场震荡下行。房地产板块走势与大盘接近，前升后降，3季度以来受调控不断加码影响震荡下行，四季度以来，中央多次表态支持合理住房需求，房地产板块有所反弹...

一、资本表现

截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年5月13日下降到4464.9亿港元。

从市盈率水平来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平依然较高，年初达到41.3倍。但接下来估值水平回落明显，至2022年1月初才进入相对稳定状态。2022年5月13日，港股物业服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平（9.1倍），资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。

将港股物业服务板块市场表现与历史比较可以发现，总市值与2020年8月水平相当，而市盈率均值回到2018年11月水平...

二、经营业绩

截至2021年底,物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。2021年物业服务上市公司第三方拓展面积占在管面积平均达到了57.1%，较2020年增加10.3个百分点。

高速扩张的管理规模助力物业服务企业登陆资本市场，而物业服务企业融资又多用于市场收并购相关业务，以加快规模扩张，形成良性循环。

2021年，物业服务上市公司营业收入均值达33.7亿元，较上年增加11.1亿元。营业收入破百亿的物业服务上市公司达到4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业，其中碧桂园服务营业收入独占鳌头，为288.4亿元...

三、发展研判

经过多年发展，物业服务上市公司已具备雄厚的发展基础，2021年在管面积均值达到1.1亿平方米、营业收入均值达到33.7亿元，公司规模迅速扩大，盈利能力不断提升，主要指标以50%左右的速度突飞猛进，平均0.58亿平的储备面积保障了未来成长潜力，还在平台经济、非住宅和城市服务等业务领域具备广阔空间，有望引领行业突破发展边界。

从全社会来看，物业管理行业目前已经成为全社会重要的民生行业，关系到人民群众美好生活愿望的实现，行业价值达到了新高度。物业服务上市公司按照ESG发展要求，建立健全公司的治理结构，履行环境和社会责任，一方面在环保方面充分发挥能动作用和带头作用，另一方面从服务社区到参与社会治理，承担起越来越多的社会公共服务职能，在疫情防控方面也竞显责任与担当，赢得了全社会的认可。随着业务范围向非住宅和城市服务延伸，未来物业服务上市公司仍将在可持续发展方面发挥重要作用...

一、产业发展能力

从调研结果来看，在产业定位过程中， 一方面，运营商在区域协同发展的大趋势下，产业定位聚焦城市群内的优势资源，强化区域产业链建设，推动区域协同一体化纵深发展；另一方面，“十四五”规划强调构建特色产业，各地纷纷推进“主题产业园区”建设，产业新城运营商从“大而强”转向“特而专”，运营商打造“专精特新”产业名片。

一方面，产业新城运营商基于区域分工协作进行产业定位，以产业支撑区域协同发展，立足长三角、珠三角等区域战略性新兴产业，打造区域产业协同发展新格局。其一，运营商围绕“长三角一体化”战略，立足以生物医药、人工智能、新能源汽车、新材料为代表的战略性新兴产业，促进跨区域产业协同发展。其二，运营商以珠三角及自身现有产业资源为依托，构筑战略性新兴产业和未来产业的集聚发展平台。...

二、城市建设能力

2021年，全球正进入数字经济快速发展的时期，5G、人工智能、智慧城市等新技术、新业态、新平台蓬勃兴起，深刻影响全球科技创新、产业结构调整、经济社会发展。产业新城是智慧城市的重要表现形式，它反映了智慧城市的发展模式和特征，是智慧城市的缩影。在智慧城市建设的推动下，智慧产业新城作为智慧城市建设载体，实现从信息化到智能化再到智慧化的转变，不再局限于对产业新城的有效管理，更重要的在于实现智慧产业与城市建设的有机结合，驱动智慧城市发展。

基础设施建设方面，产业新城运营商完善城市交通路网，注重城市生活圈的打造，同时不断提升园区内配套设施建设，将教育、医疗、绿化、商业等多方面资源整合；绿色低碳发展方面，运营商优化现有技术，将废物排放综合治理再利用，变废为宝，达到国家标准后排放；数字化建设方面，运营商完善数字信息基础设施，逐步构建全国一体化大数据中心体系...

三、企业经营能力

从总资产增速来看，2021年，随着产业新城步入“运营为王”的时代，运营商资产增速整体呈上升趋势，运营商升级发展战略，以产业投资带动产业发展。

从营业收入来看，2021年，产业新城运营商营业收入呈增长趋势。一方面，产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展；另一方面，运营商持续升级产业空间载体，产业新城物业销售与租赁收入较上期均大幅增加。

从收入结构来看，2021年，产业新城运营商进一步加大投资业务，通过产业基金等方式，加大产业新城内企业投资力度，通过产业投资促成投招联动有效闭环，与产业新城开发运营主业协同发展，产业新城营收在整个业务占比显著提升...

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2022沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2022中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 000002.SZ 万科A 1 0688.HK 中国海外发展
2 600048.SH 保利发展 2 2007.HK 碧桂园
3 001979.SZ 招商蛇口 3 1109.HK 华润置地
4 600383.SH 金地集团 4 0960.HK 龙湖集团
5 600325.SH 华发股份 5 0817.HK 中国金茂
6 600376.SH 首开股份 6 1030.HK 新城发展
7 000031.SZ 大悦城 7 0123.HK 越秀地产
8 601992.SH 金隅集团 8 1908.HK 建发国际集团
9 000069.SZ 华侨城A 9 3377.HK 远洋集团
10 000402.SZ 金融街 10 0884.HK 旭辉控股集团

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2022沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2022中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 000002.SZ 万科A 1 0688.HK 中国海外发展
2 600048.SH 保利发展 2 0960.HK 龙湖集团
3 001979.SZ 招商蛇口 3 1109.HK 华润置地
4 600383.SH 金地集团 4 0817.HK 中国金茂
5 002244.SZ 滨江集团 5 1030.HK 新城发展
6 000031.SZ 大悦城 6 2007.HK 碧桂园
7 000402.SZ 金融街 7 3990.HK 美的置业
8 600325.SH 华发股份 8 1908.HK 建发国际集团
9 600376.SH 首开股份 9 3377.HK 远洋集团
10 600736.SH 苏州高新 10 0123.HK 越秀地产

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2022沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2022中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 000002.SZ 万科A 1 0688.HK 中国海外发展
2 001979.SZ 招商蛇口 2 1109.HK 华润置地
3 600048.SH 保利发展 3 0960.HK 龙湖集团
4 601992.SH 金隅集团 4 0884.HK 旭辉控股集团
5 000031.SZ 大悦城 5 2007.HK 碧桂园
6 000402.SZ 金融街 6 0817.HK 中国金茂
7 000926.SZ 福星股份 7 0672.HK 众安集团
8 600383.SH 金地集团 8 3377.HK 远洋集团
9 000069.SZ 华侨城A 9 0123.HK 越秀地产
10 600094.SH 大名城 10 1908.HK 建发国际集团

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2022沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2022中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 600048.SH 保利发展 1 0688.HK 中国海外发展
2 001979.SZ 招商蛇口 2 3990.HK 美的置业
3 000031.SZ 大悦城 3 0960.HK 龙湖集团
4 601992.SH 金隅集团 4 1109.HK 华润置地
5 600383.SH 金地集团 5 0884.HK 旭辉控股集团
6 600325.SH 华发股份 6 1908.HK 建发国际集团
7 601588.SH 北辰实业 7 2007.HK 碧桂园
8 000069.SZ 华侨城A 8 3900.HK 绿城中国
9 600376.SH 首开股份 9 3377.HK 远洋集团
10 600007.SH 中国国贸 10 0672.HK 众安集团

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2022中国房地产ESG发展优秀企业 2022中国房地产上市公司公司治理TOP10
股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
000002.SZ 万科A 1 000002.SZ 万科A
0688.HK 中国海外发展 2 0688.HK 中国海外发展
001979.SZ 招商蛇口 3 1109.HK 华润置地
3900.HK 绿城中国 4 600376.SH 首开股份
600376.SH 首开股份 5 601992.SH 金隅集团
1622.HK 力高集团 6 2007.HK 碧桂园
2007.HK 碧桂园 7 000402.SZ 金融街
1109.HK 华润置地 8 0119.HK 保利置业集团
601588.SH 北辰实业 9 001979.SZ 招商蛇口
0123.HK 越秀地产 10 600383.SH 金地集团

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2022中国房地产上市公司十大金牌CEO 2022中国房地产上市公司十大金牌CFO
股票代码 股票简称 CEO 股票代码 股票简称 CFO
000002.SZ 万科A 祝九胜 000002.SZ 万科A 韩慧华
600048.SH 保利发展 周东利 0688.HK 中国海外发展 吕世杰
001979.SZ 招商蛇口 蒋铁峰 2007.HK 碧桂园 伍碧君
601512.SH 中新集团 赵志松 0817.HK 中国金茂 江南
0817.HK 中国金茂 李从瑞 1109.HK 华润置地 郭世清
3377.HK 远洋集团 李明 0960.HK 龙湖集团 赵轶
1109.HK 华润置地 李欣 001979.SZ 招商蛇口 黄均隆
601155.SH 新城控股 梁志诚 600383.SH 金地集团 韦传军
000926.SZ 福星股份 冯东兴 000926.SZ 福星股份 冯俊秀
600736.SH 苏州高新 沈明 601512.SH 中新集团 龚菊平

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2022中国房地产上市公司十大金牌董秘 2022中国房地产行业十大金牌分析师
股票代码 股票简称 董秘 机构名称 分析师
000002.SZ 万科A 朱旭 中金公司 张宇
600048.SH 保利发展 黄海 国泰君安 谢皓宇
001979.SZ 招商蛇口 刘宁 中信证券 陈聪
1109.HK 华润置地 罗志力 海通证券 涂力磊
0817.HK 中国金茂 廖继勤 华西证券 由子沛
600383.SH 金地集团 徐家俊 兴业证券 阎常铭
0960.HK 龙湖集团 张蕾 招商证券 赵可
0884.HK 旭辉控股集团 罗泰安 华泰证券 陈慎
3377.HK 远洋集团 陈竞德 申万宏源 袁豪
000926.SZ 福星股份 肖永超 上海证券 金文曦

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2022中国上市公司商业地产运营TOP10 2022中国房地产上市公司代建运营优秀企业
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 1109.HK 华润置地 1 9979.HK 绿城管理控股
2 0960.HK 龙湖集团 2 9982.HK 中原建业
3 1238.HK 宝龙地产 3 600383.SH 金地集团
4 0207.HK 大悦城地产 4 1908.HK 建发国际集团
5 601155.SH 新城控股 5 1109.HK 华润置地
6 000402.SZ 金融街 6 000002.SZ 万科A
7 000002.SZ 万科A 7 001979.SZ 招商蛇口
8 0817.HK 中国金茂 8 0884.HK 旭辉控股集团
9 1966.HK 中骏集团控股 9 600048.SH 保利发展
10 3377.HK 远洋集团 10 0123.HK 越秀地产

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2022值得资本市场关注的房地产公司
2022排名

企业名称
1 中国海外发展
2 保利发展
3 金隅集团
4 金地集团
5 龙湖集团
6 北辰实业
7 福星股份
8 华润置地
9 远洋集团
10 信达地产

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2022中国物业服务上市公司综合实力TOP10 2022中国物业服务上市公司规模TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 6098.HK 碧桂园服务 1 6098.HK 碧桂园服务
2 3319.HK 雅生活服务 2 3319.HK 雅生活服务
3 2669.HK 中海物业 3 6049.HK 保利物业
4 6049.HK 保利物业 4 2869.HK 绿城服务
5 9666.HK 金科服务 5 2669.HK 中海物业
6 001914.SZ 招商积余 6 001914.SZ 招商积余
7 2869.HK 绿城服务 7 9666.HK 金科服务
8 1209.HK 华润万象生活 8 1209.HK 华润万象生活
9 9983.HK 建业新生活 9 3913.HK 合景悠活
10 6626.HK 越秀服务 10 1995.HK 旭辉永升服务

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2022中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP10 2022中国物业服务上市公司成长潜力TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 6098.HK 碧桂园服务 1 6098.HK 碧桂园服务
2 3319.HK 雅生活服务 2 2869.HK 绿城服务
3 9666.HK 金科服务 3 6049.HK 保利物业
4 1516.HK 融创服务 4 3319.HK 雅生活服务
5 2669.HK 中海物业 5 9666.HK 金科服务
6 6049.HK 保利物业 6 9928.HK 时代邻里
7 9928.HK 时代邻里 7 1755.HK 新城悦服务
8 001914.SZ 招商积余 8 9983.HK 建业新生活
9 1995.HK 旭辉永升服务 9 1995.HK 旭辉永升服务
10 2205.HK 康桥悦生活 10 3913.HK 合景悠活

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2022中国物业服务上市公司社区增值服务能力TOP10 2022中国物业服务上市公司非住宅物业服务TOP10
2022排名 股票代码 股票简称 2022排名 股票代码 股票简称
1 6098.HK 碧桂园服务 1 6049.HK 保利物业
2 6049.HK 保利物业 2 001914.SZ 招商积余
3 3319.HK 雅生活服务 3 3913.HK 合景悠活
4 9666.HK 金科服务 4 9928.HK 时代邻里
5 2669.HK 中海物业 5 1502.HK 金融街物业
6 1995.HK 旭辉永升服务 6 2107.HK 第一服务控股
7 1755.HK 新城悦服务 7 2168.HK 佳兆业美好
8 6677.HK 远洋服务 8 2669.HK 中海物业
9 2168.HK 佳兆业美好 9 2869.HK 绿城服务
10 1778.HK 彩生活 10 1895.HK 鑫苑服务

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2022中国物业服务ESG发展优秀企业
2022排名 股票代码 股票简称
1 6098.HK 碧桂园服务
2 3319.HK 雅生活服务
3 2669.HK 中海物业
4 001914.SZ 招商积余
5 1209.HK 华润万象生活
6 1778.HK 彩生活
7 6626.HK 越秀服务
8 1502.HK 金融街物业
9 2168.HK 佳兆业美好
10 6677.HK 远洋服务

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2022中国上市物业服务投资价值优秀企业 2022值得资本市场关注的物业服务企业
股票代码 股票简称 股票代码 股票简称 企业名称 企业名称
2669.HK 中海物业 9928.HK 时代邻里 广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 中电建物业管理有限公司
0816.HK 金茂服务 6098.HK 碧桂园服务 山东省诚信行物业管理有限公司 苏新美好生活服务股份有限公司
1755.HK 新城悦服务 6677.HK 远洋服务 中铁建物业管理有限公司 北京亦庄城市服务集团有限公司
3316.HK 滨江服务 6093.HK 和泓服务 北京中铁慧生活科技服务有限公司 弘阳服务集团有限公司
9983.HK 建业新生活 6668.HK 星盛商业 四川悦华置地物业管理有限公司 厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司
2022中国产业新城运营商综合实力TOP10 2022中国产业园区运营商综合实力TOP10 2022中国产业运营优秀项目
企业名称 企业名称 项目名称
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 北京联东投资（集团）有限公司 深圳·星河WORLD
上海张江高科技园区开发股份有限公司 中节能实业发展有限公司 中节能·之江首座
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 中南高科产业集团 北京西国贸园区
中旭恒创（重庆）科技发展有限公司（原启迪协信） 苏州苏高新集团有限公司 中南高科·智荟谷
深圳市星河产业投资发展集团有限公司 武汉东湖高新集团股份有限公司 江苏医疗器械科技产业园
珠海华发城市运营投资控股有限公司 中电光谷联合控股有限公司 新建元数谷
上海临港经济发展（集团）有限公司 上海新金环企业集团有限公司 北京?IC PARK
苏州新建元控股集团有限公司 卓尔控股有限公司 北科建青岛蓝色生物医药产业园
天安数码城（集团）有限公司 北京天瑞金置业集团有限公司 金地威新软件科技园
粤港湾控股有限公司 和谷发展（北京）科技集团有限公司 西安曲江电竞产业园
2022中国特色产业新城运营优秀企业 2022中国城市运营优秀企业
企业名称 产业新城特色 企业名称
万科南方产城 产城综合运营 中国金茂
华南城控股有限公司 现代化综合商贸物流 中冶置业
深圳市中集产城发展集团有限公司 产城综合运营 富康集团
宝湾产城发展（深圳）有限公司 ?产城综合运营? 卓尔控股
上海市北高新股份有限公司 大数据云计算 天鸿控股
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