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9月，国务院印发《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》，减轻市场主体负担、激发市场活力；北京公示《北京市商业消费空间布局专项规划（草案）》，拟构建“4+29+80+N”商业空间布局。市场表现方面，2022年1-8月，全国商办开工投资同比均继续下降，销售面积同比增长但增幅收窄；2022年1-9月，全国300城商办用地供求均缩量，二线城市成交面积降幅最大。行业动态方面，优衣库全球首家门店直播间正式运营，泛文体娱社交商业综合体“上海超极合生汇”落地虹桥前湾。

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本期看点

01政策动态

商务部：进一步促进汽车、家电、家居等重点领域消费

西安发布国际消费中心城市培育创建三年行动方案，培育“三都四城”城市品牌，推动消费市场高质量发展

国务院：进一步优化营商环境，降低市场主体制度性交易成本

北京拟构建“4+29+80+N”商业空间布局，打造王府井×西单×前门等四个国际消费体验区

02市场表现

新房市场：2022年1-8月，全国商办开发投资额同比下降11.2%，新开工面积同比下降37.3%，销售面积同比增长5.2%

大宗交易：2022年1-9月，中指数据共监测到商业地产大宗交易100笔

商办用地：2022年1-9月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降；各线城市供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大

03行业动态

优衣库全球首家门店直播间正式运营

泛文体娱社交商业综合体“上海超极合生汇”落地虹桥前湾

龙湖亦庄天街开业，引领亦庄新城消费升级，助力北京建设国际消费中心城市

颐堤港二期将于2025年及2026年分阶段落成，为区域商业发展注入新活力

政策动态

1.商务部：进一步促进汽车、家电、家居等重点领域消费

9月5日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍稳经济一揽子政策的19项接续政策措施。在促消费方面，商务部部长助理李飞介绍，商务部将进一步促进汽车、家电、家居等重点领域消费，加大针对性纾困帮扶力度，支持餐饮、住宿等行业恢复发展，在严格做好疫情防控的前提下，持续办好消费促进活动，积极打造消费新场景，完善城乡商贸流通体系，大力推动农村消费。下一步，商务部将……，坚持稳中求进工作总基调，推动稳经济一揽子政策以及接续政策措施在商务领域落地见效，保持商务运行在合理区间。

中指点评：

三季度以来，促消费政策持续发力显效，受疫情等因素影响较大的接触型消费恢复加快，汽车等大宗消费也保持较快增长。但同时也要注意，部分地区疫情仍有反复，影响消费供给，消费者信心也有待进一步恢复。未来一段时间，推动稳经济一揽子政策以及接续政策的落地显效仍将是经济工作的重点。同时，政策或将在稳定居民消费预期、提振消费信心、挖掘消费新增长点等方面发力，促进消费市场进一步恢复。

2.西安发布国际消费中心城市培育创建三年行动方案，培育“三都四城”城市品牌，推动消费市场高质量发展

2021年8月《培育国际消费中心城市总体方案》印发以来，陕西省和西安市高度重视国际消费中心城市的培育创建工作，省市《“十四五”规划纲要》以及《2022年西安市政府工作报告》均将西安培育创建国际消费中心城市列为重点工作。2022年9月7日，西安市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《西安国际消费中心城市培育创建三年行动方案（2022-2024）》有关情况。

《行动方案》提出如下创建目标，一是培育“三都四城”城市品牌，即：加快建设彰显中华文明的“历史文化之都”、引领潮流风尚的“时尚购物之都”、传古承今的“国际美食之都”。逐步建成面向“一带一路”的“国际旅游名城、国际教育名城、国际会展名城”和“世界赛事名城”。二是推动消费市场高质量发展，力争到2024年，社会消费品零售总额达到6300亿元，旅游总收入突破4000亿元，到“十四五”期末，消费市场总规模得到进一步扩大。加速集聚国内外优质消费资源，品牌首店、旗舰店、概念店、体验店数量保持西部前列。大幅提升城市商业时尚度，成为高端品牌西北首发地、国潮品牌西部策源地、文创品牌全国集聚地。

中指点评：

“培育建设国际消费中心城市，打造一批区域消费中心”是我国“十四五”时期在促进消费方面的重要战略。2022年，部分未纳入首批国际消费中心城市试点的核心一二线城市，如深圳、长沙、郑州、西安等均将创建国际消费中心城市作为重点工作加以推进，以消费带动城市经济发展，促进区域协同，更好满足人民日益增长的美好生活需要。

3.国务院：进一步优化营商环境，降低市场主体制度性交易成本

9月15日，国务院办公厅印发《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》，从进一步破除隐性门槛，推动降低市场主体准入成本；进一步规范涉企收费，推动减轻市场主体经营负担；进一步优化涉企服务，推动降低市场主体办事成本；进一步加强公正监管，切实保护市场主体合法权益；进一步规范行政权力，切实稳定市场主体政策预期等五个方面推出二十三条具体措施，减轻市场主体负担、激发市场活力，积极运用改革创新办法，帮助市场主体解难题、渡难关、复元气、增活力，加力巩固经济恢复发展基础。

中指点评：

6月以来，稳经济一揽子政策的实施细则陆续落地，其中针对中小微企业纾困的政策覆盖了 “加大政府采购支持中小企业力度”、“扩大实施社保费缓缴政策”、“进一步做好受疫情影响困难行业企业等金融服务”、“推动阶段性减免市场主体房屋租金”等多个方面。政策持续发力显效，企业生产经营活力有所恢复，但同时也要注意，当前我国经济恢复的基础仍需巩固，部分中小企业生产经营依旧面临较多困难。《意见》从优化营商环境的角度出发，通过降低制度性交易成本给市场主体减负担、提信心，助力市场主体发展，稳定宏观经济大盘。

4.北京拟构建“4+29+80+N”商业空间布局，打造王府井× 西单× 前门等四个国际消费体验区

9月16日，北京市商务局官网发布《关于的公示》，该规划落实国际消费中心城市建设相关要求，科学谋划了全市商业消费空间发展方向、层级体系与空间布局，推动全市商业消费空间高质量、可持续发展。根据规划，北京将在全市构建“四级两类多维”商业消费空间体系，在市域范围内整体构建“4+29+80+N”的空间布局。

空间体系：全市构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，整体形成“国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈”四级商业消费空间结构，服务市民公众多层次消费需求。紧抓城市更新，注重规划引领，划分更新提升型和新增培育型两种商业消费聚集区类型，实现全生命周期精细管理。加强多维度、差异化精细引导，构建多元特色的消费场景。

空间布局：在商业消费集聚区现状能级和空间布局的基础上，强化规划体系引领，统筹考虑步行、骑行、公共交通等差异化出行方式，以合理的出行时间和出行范围为依托，优化不同等级的商业消费集聚区和社区商业消费网点的空间布局，在市域范围内整体构建“4+29+80+N”的空间布局。

中指点评：

北京市开展国际消费中心城市培育建设一年以来，消费市场提质升级全面增效，商圈建设取得积极成效。《规划》进一步聚焦实体商业消费空间，通过多层级、特色化的商圈培育，科学管理、优化布局，在提升“北京消费”国际影响力、竞争力的同时，以不同层级和功能的商圈满足本地消费群体的差异化需求。

市场表现

（一）新房市场：2022年1-8月，全国商办开发投资额同比下降11.2%，新开工面积同比下降37.3%，销售面积同比增长5.2%

图：2017-2022年1-8月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

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从供应端来看：全国商办物业*开发投资额同比下降11.2%，新开工面积同比下降37.3%

2022年1-8月，全国商办物业*开发投资额为10764亿元，同比降幅扩大至11.2%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至11.9%。

2022年1-8月，全国商办物业新开工面积为8032万平方米，同比降幅扩大至37.3%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。

从需求端来看：全国商办物业销售面积同比增长5.2%

2022年1-8月，全国商办物业销售面积为7325万平方米，同比增长5.2%，但增幅连续5个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由2021年的6.9%小幅上升至8.3%。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1、开工投资：2022年1-8月，全国商业营业用房及办公楼开工投资同比均继续下降

图：2019年8月-2022年8月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

图：2019年8月-2022年8月商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

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商业营业用房：2022年1-8月，全国商业营业用房开发投资额为7268亿元，同比下降11.6%，降幅较2022年1-7月扩大1.4个百分点，企业投资意愿较低迷；新开工面积为5849万平方米，同比下降38.3%，降幅较2022年1-7月扩大0.8个百分点。

办公楼：2022年1-8月，全国办公楼开发投资额为3496亿元，同比下降10.1%，降幅较2022年1-7月收窄0.2个百分点；新开工面积为2183万平方米，同比下降34.2%，降幅较2022年1-7月收窄1.2个百分点。

2、销售面积：2022年1-8月，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比均增长，但增幅收窄

图：2019年8月-2022年8月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

商业营业用房：2022年1-8月，全国商业营业用房销售面积为5299万平方米，同比增长4.8%，增幅较2022年1-7月收窄1.4个百分点；其中8月单月销售面积同比下降6.3%，降幅较7月收窄4.6个百分点。

办公楼：2022年1-8月，全国办公楼销售面积为2026万平方米，同比增长6.6%，增幅较2022年1-7月收窄3.1个百分点；其中8月单月销售面积同比同比下降16.4%，降幅较7月收窄7.8个百分点。

（二）大宗交易：2022年1-9月，中指数据共监测到商业地产大宗交易100笔

注：本表仅列示9月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。

（三）商办用地

1、2022年1-9月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降

图：2020年9月-2022年9月全国300城商办用地推出及成交情况

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2022年1-9月：全国300城商办用地推出面积为12081万平方米，同比下降23.1%；成交面积为9128万平方米，同比下降29.5%。

2022年9月：全国300城商办用地共推出2453万平方米，同比增长16.1%，成交1017万平方米，同比下降36.4%。

图：2020年9月-2022年9月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

2022年1-9月：全国300城商办用地成交楼面均价为2458元/平方米，同比上涨3.7%，平均溢价率为5.3%，同比下降0.4个百分点。

2022年9月：全国300城商办用地成交楼面均价为2385元/㎡，同比上涨12.1%，平均溢价率为8.8%，同比上升7.2个百分点。

2、各线城市商办用地供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大

图：2017年-2022年9月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

图：2017年-2022年9月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

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推出及成交面积：2022年1-9月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为466万平方米、407万平方米，同比分别下降29.1%、28.7%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为4064万平方米、3195万平方米，同比分别下降27.0%、37.9%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为7551万平方米、5526万平方米，同比分别下降20.4%、23.6%。

成交楼面均价及溢价率：2022年1-9月，一线城市商办用地成交楼面均价为11346元/平方米，同比上涨21.3%，二线城市为2827元/平方米，同比上涨5.6%，三四线城市为1590元/平方米，同比下跌0.8%。平均溢价率方面，一线城市为0.2%，较上年同期下降0.3个百分点，二线城市为4.1%，较上年同期下降1.3个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为9.4%，较上年同期上升0.8个百分点。

行业动态

1、优衣库全球首家门店直播间正式运营

9月2日，服饰零售品牌优衣库举行“穿‘悦’新生 万象‘衣’始”2022秋冬新品发布会，优衣库全球首家门店直播间UNIQLO LIVE SPACE也在当天正式揭幕运营，进入直播体验3.0时代，为消费者带来打通线上线下沉浸式直播购物的全新生活方式。

资料来源：中指研究院综合整理

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中指点评：

2021年，上海印发《上海市建设国际消费中心城市实施方案》，“加快商业数字化转型”是主要任务之一。《实施方案》中提到要“集聚一批引领行业发展的直播电商平台。培育一批具有国际影响力的直播活动。鼓励品牌设立‘直播旗舰店’。打造一批直播电商基地。”优衣库门店直播间不但为消费者带来打通线上线下的全新直播购物体验，也为淮海路商圈打造“数字艺术商圈标杆”示范区提供助力。

2、泛文体娱社交商业综合体“上海超极合生汇”落地虹桥前湾

9月13日，合生商业集团在上海浦东陆家嘴上海中心举办“超极合生汇”品牌发布会暨上海超极合生汇主力店签约仪式。“HOPSON 超极合生汇”是由合生商业集团联袂超竞集团打造的“泛文化体育娱乐社交商业综合体”商业品牌，是“合生汇”产品线的全新演绎，旨在打造更具“自我”的社交类属性商业综合体，目前已在上海、北京落地两个项目。

资料来源：中指研究院综合整理

上海超极合生汇坐落于上海市虹桥前湾，由超竞集团携手樽轩集团联合开发，合生商业集团管理打造，集购物中心、电竞产业园、五星级酒店、专业电竞赛馆为一体。此外，上海超极合生汇拓展“新体育”概念，打造了“游戏电竞”与“极限运动”两大新体育生态自主开发与组团共创的能量场域。

中指点评：

根据《上海市产业地图（2022）》，电竞娱乐是以前湾为核心的虹桥商务区南虹桥片区三大主要产业之一。上海超极合生汇作为上海市重大产业项目之一，功能布局丰富，娱乐消费和电竞产业相互带动，打造泛文体娱商业地标。

3、龙湖亦庄天街开业，引领亦庄新城消费升级，助力北京建设国际消费中心城市

2022年9月16日，龙湖亦庄天街正式开业，亦庄天街是龙湖集团在全国开业运营的第68座商场，也是龙湖集团在北京运营的第7座天街。

项目位于亦庄新城核心位置，总体量约16万平方米，包括地上5层，地下3层。项目定位为“自在生活新空间”，以内容品牌搭配多维场景，打造7×12小时随心切换的生活情景，带来自在生活体验。

项目引入国内外优质品牌超300个，包括MUJI、AIGLE、LACOSTE、TOMMYHILFIGER、星巴克、奈雪的茶等热门品牌，其中超50%为区域首进品牌，丰富了亦庄板块的商业生态。

资料来源：中指研究院综合整理

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中指点评：

龙湖亦庄天街位于亦庄新城核心地区单元之一的河西区，根据《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》，亦庄将规划打造“12+11”地标节点体系，河西商务中心是12个眺望点之一，商业具备发展基础。从具体区位来看，龙湖亦庄天街位于河西区的集中居住片区内，该片区住宅较多，但以往大型实体商业相对欠缺，而龙湖亦庄天街的开业则在一定程度上补齐了这一“短板”。此外，龙湖亦庄天街在完善亦庄新城商业版图的同时，引入众多首店，引领体验式消费升级，助力北京建设国际消费中心城市。

4、颐堤港二期将于2025年及2026年分阶段落成，为区域商业发展注入新活力

9月20日，远洋集团与太古地产联袂打造的商业项目北京颐堤港开业十周年，据悉，颐堤港二期也已开工建设，计划分两阶段，分别于2025年及2026年落成。与一期不同的是，颐堤港二期是以写字楼为主导的综合体项目，将建设七栋写字楼，一座购物中心及一家酒店，总建筑面积超56万平方米。二期落成后，整个颐堤港项目总建筑面积将超86万平方米，成为北京五环内体量最大、品质最高、功能最丰富多元的商业集群之一。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

从商圈层面看，2021年，朝阳区发布《朝阳区打造国际消费中心城市主承载区行动计划》，对标国际顶级地标性商圈，建设新消费集聚区，打造“一核两带五片区”，其中“两带”之一的“国际风情带”即包括颐堤港商圈。北京最新发布的《北京市商业消费空间布局专项规划（草案）》中，酒仙桥滨水文化区被定位为17个更新提升型城市消费中心之一，未来将建成具有突出商业实力、特色消费活力和广泛影响力的城市消费新地标。从项目层面看，国际消费中心城市建设方案体系所明确的首批109个项目中，颐堤港二期是36个消费新地标项目之一。在颐堤港二期项目竣工后，将为酒仙桥地区的商业发展注入更多活力，为北京国际消费中心城市的建设做出贡献。