区域市场综述

根据中指数据CREIS（点击试用）监测，2021年10-11月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘86个（较上个月增加9个），推出房源18199套。其中，刚需项目占比49.4%。老推新项目居多，整体去化效果一般。东方惠雅、锦尚和品府、润岚府、金隅紫金云筑、朗诗四季云景等项目由于区位优势、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

上海：推盘节奏加快，改善项目占主流

监测26个项目开盘，共推出6896套房源，主要集中在浦东、崇明，其中纯新盘项目12个，老推新项目14个。

多数楼盘开盘价格较周边或上期推出价格变化不大。

产品类型以精装高层为主，也有部分别墅入市。

五成楼盘开盘去化率非常好。

上海：仁恒海明院（2021年10月30日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：10月30日本项目共推220套房源，开盘当天认购220套，去化率100%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

配套完善，功能齐全。项目周边教育与商业中心等生活配套一应俱全，项目生态园林景观、阳光草坪、环形跑道等运动休闲设施等，不管老人还是孩子都非常适合居住。

交通便利，项目通达性好。轨交崇明线陈家镇站（规划中），G40沪陕高速，出行较方便。

项目缺点

项目周边1.2千米上海城投城桥污水处理有限公司(陈家镇项目)。

上海：东方惠雅（2021年11月24日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：11月24日本项目共推384套房源，开盘当天认购384套，去化率100%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

配套完善，功能齐全。项目周边教育与商业中心等生活配套一应俱全，项目生态园林景观、阳光草坪、环形跑道等运动休闲设施等，不管老人还是孩子都非常适合居住。周边公园甚多，比如前滩友城公园，华城休闲绿地等。

交通便利，项目通达性好。6/8/11号线东方体育中心站。

项目缺点

项目周边1.3千米上海克虏伯不锈钢有限公司。

杭州：供应量环比减少37%，新推盘节奏放缓，5成项目流摇

本月重点监测项目开盘42次，共推出7174套房源；主要集中在萧山、拱墅区；本月供应量降幅较大，环比减少37%，5成项目流摇，整体去化速度较上月有所下滑。

本月共计7174套房源入市，吸引27235户家庭参与摇号，供应量和登记人数均有下滑，平均中签率24.7%，平均去化率70%，去化速度较上月有所下滑；

本月开盘的7个项目购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10：1，需按缴纳社保月份排序入围摇号；其中，位于未来科技城板块的金成祥新汀云上府、三墩北的古墩彩虹轩因中签率小于10%限售5年；

本月有21个项目流摇，流摇率达50%，集中在富春、青山湖科技城、锦北等郊区板块。

区域方面，本月开盘区域主要集中萧山、拱墅、余杭等区域；其中萧山区仍是供应主力，本月加推8次，推出房源2173套，占入市总量的3成左右。

杭州：锦尚和品府（2021年11月13日）

开盘详情：2021年11月13日加推2、6、20、22、25#共计355套精装高层房源，户型建面约113-170方。

价格优惠：均价51430.68-52685.82元/平方米（含精装修4500元/平方米）。

认购去化：截止报名登记期限届满，购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10：1，按缴纳社保月份排序入围的家庭共3387户，中签率10.48%。开盘当天销售表现佳，去化率100%。

客户定位：改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于文晖板块，距武林广场2.4公里，周边已形成成熟的居住氛围，商业配套完善，对改善客群的吸引力强；

近地铁，距5号线杭氧站直线约400米，距1号线打铁关站900m，公共交通便利；

项目由品牌房企滨江、保利、越秀联合开发，产品和服务质量有所保证，受到购房者青睐。

项目缺点

项目周边优质教育资源不足。

杭州：金成祥新汀云上府（2021年11月8日）

开盘详情：2021年11月18日，金成祥新汀云上府加推高层共238套房源，户型建面98-130方。

价格优惠：均价36100元/㎡。

认购去化：截止报名登记期限届满，购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10：1，按缴纳社保月份排序入围的家庭共2387户，中签率9.97%，需限售5年。开盘当天销售238套，去化率100%。

客户定位：刚需及改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于未来科技城板块，是杭州最热门关注的板块之一，产业强劲、人才密集，板块内有一定需求基础；

区位优势，配套逐渐完善，项目邻近在建中的绿汀路综合体，周边浙一医院、三中四小等医疗教育配套充足，距在建中的地铁3号线文一西路站约500米，公共交通便利。

南京：市场逐渐回复热度上涨

重点监测16个项目开盘，共推出3412套房源，老推新12个，纯新盘5个，分布在浦口（4）、江宁（6）、六合（0）、栖霞（2）、建邺（0）、雨花台（2）、秦淮（0）、玄武（1）、溧水（2）、高淳（0），兼顾刚需、首改和改善。

南京：润岚府（2021年11月02日）

认购去化：润岚府今日上午在新地酒店开盘。收官楼栋7号楼，户型建筑面积122㎡，共72套（人才房15套，无住房家庭保障房22套），销许均价29331.24元/㎡。验资170万，首付不低于5成。基本售罄。

客户定位：灵山板块缘性改善客群、以及其他地区改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

润岚府位于南京市江宁区汇通路与灵山南路交汇口，近汇通路地铁3号口。

仙林金鹰，万达茂，德基广场（规划）等商业配套在旁；泰康仙林鼓楼医院、江苏省中医院仙林分院（在建）等健康医疗配套。

配备品牌精装、优质物管

项目缺点

地理位置较远

南京：星叶瑜憬尚府（2021年11月23日）

星叶瑜憬尚府于11月3日上午八时举行开盘活动，开盘地点：星叶瑜憬尚府售楼处东侧。项目10月28日领取1、5号楼销许，共计230套房源，建筑面积约88、110、118㎡，销许均价约36190-36921元/平方米。项目售罄。

客户定位：栖霞区地缘性首改客群

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

品牌房企栖霞建设开发，产品质量好

路网完善，出行非常便捷。公交：40路、72路、77路、114路、145路、146路、333路、521路、523路、y19路至北苑新村站；76路 76路区间 79路 y23路夜间至四班村站；77路 77路高峰巴士 145路 333路 521路 523路至月苑小区北公交站。地铁：一号线：迈皋桥站

现房销售

项目缺点

中签率低

周围暂时无现成小学中学

南京：金隅紫金云筑（2021年11月07日）

金隅紫京云筑11.7加推A01、A03、A05、A06、A07#房源，共565套房源，户型建筑面积约120、140、170㎡，销许均价约37087-40763元/㎡。项目售罄。

客户定位：九龙湖板块改善性个群

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

品牌房企，现房销售

倒挂盘，新房价格低于周边二手房价格

周边配套完善，双龙大道、苏源大道、机场高速、将军大道等南北主干道主城，诚信大道、吉印大道等东西主干道构成了区域内四通八达的城市路网。还有九龙湖公园，九龙湖荷花池、江宁开发区滨河体育公园、秣陵杏花村等人文配套。

项目缺点

中签率低

苏州：房企放缓推盘，纯新开盘项目居多

监测2个项目开盘，共推出717套房源，分布于相城区和高新区，纯新开盘项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边新房售价基本持平。

新开盘优惠力度较小，大多按照备案价销售无优惠，去化表现一般。

住宅产品以高层为主，客户群集中于30-40岁左右。

苏州：朗诗四季云景（2021年11月7日）

价格优惠：整体优惠95折+赠送车位。

认购去化：2021年11月7日本项目首开，推出21-22F精装高层1-3#, 合计204套，开盘认购20套，去化率10%。

客户定位：以黄桥地缘客户为主，元和泛地缘客户补充，少量姑苏及园区客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通紧邻中环春申湖快速路，自驾便捷；

品牌房企，智控科技住宅；

周边教育、商业等配套较为齐全。

项目缺点

公共交通出行便捷度较低。

苏州：览月阁（2021年11月13日）

价格优惠：备案价销售，无优惠。

认购去化：2021年11月13日本项目推出48-49F精装超高层2、4、7#共三幢，合计513套房源，开盘认购130套，去化率25%。

客户定位：以地缘客户及投资客为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

核心区位，稀缺的大平层户型；

倒挂空间巨大；

品牌房企，值得信赖。

项目缺点

日后入住需要考虑早晚高峰和西侧的办公楼群出行冲突及噪音问题。

本月开盘

表：10月30日-11月26日部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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