引言

二季度，深圳写字楼市场延续2020年下半年以来逐步复苏的态势，空置率微升，租金小幅下行。科技及金融企业租赁需求支撑租赁市场持续成交，前海、后海、科技园板块为市场热点。

宏观经济

2021年1-5月，深圳市规模以上工业增加值同比增长12.4%。全市37个大类行业中，33个行业增加值同比增长；工业前三大行业的计算机通信和其他电子设备制造业、电气机械和器材制造业、专用设备制造业增加值同比分别增长6.9%、31.0%、11.4%。企业效益持续改善，1-4月，全市规模以上工业企业实现利润总额同比增长70.9%，两年平均增长20.7%。

图：2019年至2021年二季度深圳房地产开发投资额（办公楼及商业营业用房）

数据来源：CREIS中指数据

1-5月，深圳市固定资产投资同比增长12.5%。基础设施投资同比增长22.8%，第二产业投资同比增长10.0%，第三产业投资同比增长12.9%，两年平均增速为6.4%。其中，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长28.2%，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长56.4%，卫生投资同比增长27.7%，教育投资同比增长54.1%。

1-5月，深圳市社会消费品零售总额3704.42亿元，同比增长28.2%。1-5月，商品零售同比增长26.5%，餐饮收入同比增长43.5%。网上零售持续快速增长，1-5月，限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长85.6%，两年平均增长38.3%。1-5月，限额以上单位通讯器材类、家电类、文化办公类、金银珠宝类、汽车类商品零售额同比分别增长94.4%、85.5%、79.7%、73.8%、52.9%，两年平均分别增长26.4%、11.8%、26.8%、22.1%、10.7%。

供给与需求

二季度，深圳甲级写字楼新增供应约16万平方米，主要位于科技园板块。从开发经营数据来看，1-4月深圳全市办公楼新开工面积为10.28万㎡，同比下降72.99%；全市办公楼竣工面积23.01万㎡，同比下降30.54%。

图：2019年-2021年二季度深圳写字楼新开工和竣工情况

数据来源：CREIS中指数据

需求方面，科技企业、金融企业为深圳上半年办公租赁市场的主力客户，前海、福田中心区、科技园、后海为租户重点关注的商圈。预计下半年以上板块租赁市场仍将活跃。

图：2021年二季度深圳写字楼市场租户行业

数据来源：CREIS中指数据

成交方面，同一季度类似，2021年二季度深圳成交面积较大的行业客户主要来自科技类企业及金融业，重点成交项目位于前海、福田中心区。广电金融中心、前海嘉里中心连续2个季度录得大宗租赁，上半年深圳的大宗租赁客户主要为内资企业。

表：2021年二季度深圳租赁交易案例

数据来源：CREIS中指数据

租金与空置

二季度，深圳甲乙级写字楼平均租金为112.55元/㎡·月，与上个季度基本持平，环比下降0.71%。从板块来看，福田CBD、前海、后海三个板块的写字楼租金处于高位，甲乙级写字楼平均租金分别为189.09元/㎡·月、169.69元/㎡·月和155.72元/㎡·月，其中福田CBD、后海板块二季度租金微升。车公庙、华强北、蛇口、宝安中心、蔡屋围、南山科技园版块的月租金较为接近，甲乙级平均租金集中在105元/㎡·月至125元/㎡·月区间，二季度与一季度租金基本持平，其中宝安中心板块二季度微降。龙华、龙岗板块租金在深圳价格较低，两个板块甲乙级平均月租金长期在80元/㎡·月以下。预计下半年深圳市场写字楼租赁市场活跃度将提升。

图：2019年三季度-2021年二季度深圳重点板块甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据

空置方面，二季度深圳全市写字楼空置率环比上升0.28个百分点，核心甲级写字楼空置率有所下降。

大宗交易

二季度，环深圳区域录得2笔大宗交易，主要交易包括珠海巨人大厦、东莞常平某工业项目，总成交金额约人民币5.8亿元，大宗交易数量较上年同期减少。

表：2021年二季度深圳主要大宗交易

数据来源：CREIS中指数据

2021年4月16日，广东景辉实业公司通过资产交易收购东莞常平某窗帘制品公司部份土地使用权及建筑，成交价1.8亿元，成交面积约为3.2万㎡。

2021年5月25日，据公告显示，根据《广东省珠海市中级人民法院民事裁定书》，珠海正方盛世投资有限公司以4.02亿元挂拍价格拍得珠海巨人大厦。巨人大厦项目位于珠海市香洲区银桦路南侧，证载面积为29045㎡，容积率为4.8，用地功能为办公。项目自1997年2月正式停工至今，已完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建工程，但因长期闲置及养护不足，有可能拆除重建。目前用地红线内存在租户仍在经营，由受让方正方自行清退。

土地成交

二季度，深圳无挂牌成交纯商业/办公用地，仅成交一宗商业加二类居住用地，该地块位于南山区西丽街道，受让方为深圳市龙光房地产有限公司。

总结与展望

开年以来，深圳写字楼市场持续复苏趋势，科技、金融两大核心产业支撑租赁市场需求。二季度，深圳写字楼市场空置率微升，租金小幅下行。下半年预计会有超过50万㎡新增供应入市，主要分布在南山和罗湖区，新增供应仍将维持深圳市场空置率处于高位。

未来三年内，深圳市场仍将有数百万平方米新增供应入市。得益于深圳的科技企业蓬勃发展，前海、科技园、后海将是深圳市场持续活跃的板块，预计下半年深圳写字楼市场在供大于求的形势下仍将呈现板块分化的局面。

主笔分析师：李泽昊