引言

二季度，广州在5月出现小规模疫情后经济快速复苏，重点行业发展成果显著。优质板块写字楼租金上涨、空置率连续多个季度降低。琶洲、珠江新城入市项目频现签约租赁成交，招商入驻氛围良好。预计广州写字楼市场下半年将延续活跃行情。

宏观经济

2021年1至5月，广州市规模以上工业总产值同比增长21.1%，比2019年同期增长8.2%，分行业看，前十大行业中汽车制造业、计算机通信和其他电子设备制造业、通用设备制造业、燃气生产和供应业、非金属矿物制品业等5个行业实现总产值同比增速高于全市规上工业平均增速，增速在23.2%至42.6%之间。新兴行业中，手机、服务器、电子计算机整机、智能电视、工业仪表5种产品产量增长明显，同比分别增长16.9倍、2.7倍、1.3倍、1.4倍、1.2倍。

1-5月，全市固定资产投资同比增长34.8%。分类型看，占比超四成的房地产开发投资同比增长34.1%，基础设施投资增长7.0%，工业投资增长7.9%，其中工业技术改造投资同比增长37.3%。重要领域投资普遍提速，制造业投资增长17.2%，占工业投资比重达71.1%，同比提高5.7个百分点，其中电气机械器材、通用设备、医药、专用设备等先进制造业投资分别增长1.2倍、76.8%、71%和59.5%。现代服务业投资高速增长，科学研究和技术服务业、租赁和商务服务业投资分别增长2.4倍、76.8%。

图：2019年至2021年二季度广州房地产开发投资额（办公楼及商业营业用房）

数据来源：CREIS中指数据

消费市场方面，1-5月，全市社会消费品零售总额同比增长23.8%，其中批发和零售业零售额增长20.8%。随着居民健康防疫意识增强，限额以上中西药品类商品零售额两年平均保持较快增长，同比增长33.5%。大宗商品和升级类商品保持畅旺，限额以上汽车零售额同比增长40.0%，限额以上金银珠宝类、体育娱乐用品类商品零售额同比分别增长38.1%和65.0%。网络消费热度不减，1-5月全市限额以上批发和零售业实物商品网上零售额、住宿餐饮企业网上餐费收入同比分别增长13.3%和46.6%。

外贸方面，1至5月广州全市实现进出口总额4329.8亿元，同比增长25.1%。

物流方面，1-5月，货运量持续增长，全市货运量同比增长21.8%。其中，铁路、公路、航空货运量分别增长35.7%、42.7%和22.7%。

总体来看，二季度，广州平稳推进疫情防控和经济社会发展，经济延续一季度的稳定恢复态势。二季度广州的疫情对全市经济影响不明显，各项主要经济指标仍保持较快增长。

行业政策

4月，“穗澳合作庆百年”暨穗澳合作系列项目签约仪式在中新广州知识城举行，黄埔区、广州开发区正全力推进三大穗澳合作重点项目，包括穗澳知识合作先行示范区、澳门中心以及澳门塔，项目总签约额超百亿。其中拟建高180米的澳门塔，定位为葡语系国家跨国总部基地。

5月，《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》指出，广州将把发展着力点放在实体经济上，培育战略性新兴产业增长引擎。构建“3+5+5”梯次发展格局，全力打造新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康三大新兴支柱产业，加快发展智能装备与机器人、轨道交通、新能源与节能环保、新材料与精细化工、数字创意五大新兴优势产业。

供给与需求

二季度，广州新增一栋甲级写字楼供应，为位于黄浦区大沙地商圈的行信中心，新增供应面积约8万㎡。

从开发经营数据来看，2021年1至4月，广州全市办公楼新开工面积为40.11万㎡，同比下降57.39%；竣工面积26.41万㎡，同比下降15.52%，广州市的办公楼开发建设面积在一线城市中处于低位，本年内将建成的多个项目均位于琶洲。

4月，生鲜电商标杆企业本来集团与广州白云区政府签署战略合作协议，公司的供应链总部、大湾区鲜食加工、新零售综合产业园项目将落户白云区。此外，奥园集团将在荔湾白鹅潭商务区落户商业及建筑企业总部等经济项目，拟投资150亿元打造300米超高层大型综合项目。

图：2019年-2021年二季度广州写字楼新开工和竣工情况

数据来源：CREIS中指数据

需求方面，二季度广州租赁市场前两大需求行业TMT、金融业未收到疫情的影响，科技企业租赁需求旺盛。上半年广州地产行业持续景气，对写字楼租赁需求延续年初以来的持续复苏。

图：2021年二季度广州写字楼市场租户行业

数据来源：CREIS中指数据

成交方面，2021年二季度广州成交面积较大的行业客户主要来自科技类企业，一季度入市的赫基国际大厦、万科中心分别录得大面积租赁成交。

继一季度名创优品在琶洲大面积租赁办公场所后，二季度今日头条搬迁至琶洲的赫基国际大厦，琶洲成为上半年广州写字楼租赁市场的核心热点板块。琶洲可选新项目空间仍然充裕，配套设施不断完善，预计新经济企业将继续对琶洲片区的甲级办公楼表现出较强需求。

租金与空置

二季度，广州甲乙级写字楼平均租金为109.56元/㎡·天，环比下降0.72%。从主要板块来看，珠江新城、国际金融城板块租金持平，琶洲、越秀、白云新城、南沙板块的写字楼租金上涨，天河北板块租金下跌。整体来看，上半年广州经济持续复苏，写字楼市场多个板块租金上涨。

图：2019年三季度-2021年二季度广州重点板块甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据

空置方面，二季度广州甲乙级写字楼空置率下降0.08个百分点，连续3个季度空置率下行。

大宗交易

二季度，广州录得2笔大宗交易，数量较一季度的5笔有所下降，主要交易为领展收购太阳新天地购物中心。

2021年6月4日，领展房地产投资信托基金发布公告称，收购广州物业太阳新天地购物中心，总代价32.05亿元。太阳新天地购物中心位于广州市天河区马场路36号，为8层高的商业物业，零售面积约90113.41平方米。

土地成交

二季度，广州挂牌成交11宗商业/办公用地，其中白云区4宗、天河区3宗。成交金额较高的为天河区广州国际金融城起步区AT090943地块，成交金额138840万元，受让方为中国农业银行股份有限公司广州分行及广州天河瑞盈投资有限公司。

总结与展望

2021上半年，广州经济未受疫情明显影响，重点行业增速显著，经济持续向好。广州上半年出台的产业政策对于商办类项目利好，招商氛围浓厚，核心板块市场信心足，部分板块租金上行，空置率连续3个季度下行。琶洲、珠江新城入市项目频现租赁成交，TMT及科技行业、金融业的旺盛需求引领办公租赁市场活跃度持续提升。科创企业持续入驻琶洲，区域内可选新项目较为充裕，配套设施不断完善，新经济企业将继续对琶洲片区的甲级办公楼表现出较强需求。广州写字楼市场下半年预计将有超过50万平方米精品项目入市，预计2021年下半年将延续活跃的行情。

主笔分析师：李泽昊