一纸规划,睡城直接变副中心,这个赌局你敢约吗?

2021-07-21 14:59:56 房天下产业网 来源:大胡子说房

2019年1月11日上午7点36分,一场庄严肃穆的升旗仪式在北京副中心行政办公区广场举行。

一纸规划,睡城直接变副中心,这个赌局你敢约吗?

随后北京市政机关第一批35个部门、165家单位,约2万人搬迁到通州副中心。

从2012年北京第十一次党代会上,明确通州作为城市副中心的地位之后,通州这几年就如同打了鸡血般发展,一度从近郊睡城,成为抢手的当红炸子鸡。

连带着环京那些个县城,都“鸡犬升天”,房价在2016年一度涨到4万+。

从一纸政策到市中心搬迁,通州从此正式走上和“北京城”切割之路。

这条路走得如何,不仅决定了北京老城向外扩张的决心,更重要的是,还是那一帮子小弟(北三县)还能不能触底反弹的关键决定因素。

上周已经给大家预告我们本周前往了北三县调研,要读懂北三县的价值,我认为一定要读懂通州的价值,北三县直接和通州接壤,如果都不懂通州,何谈北三县?

一纸规划,睡城直接变副中心,这个赌局你敢约吗?

01

北京没得选?

通州凭什么成为副中心,在我看来两个点,一是北京没得选,二是京津冀都市圈,得带上旁边小弟玩。

说北京没得选,其实是北京城真的太老了。

四环内基本没有地可以再开发了,居住饱和,城市拥堵,房价高企,当前的北京城内真的太饱和了,只能往外围疏解,所以这几年喊也是疏散北京非首都功能。

一纸规划,睡城直接变副中心,这个赌局你敢约吗?

喊得还是很成功的,这两天在通州考察,不管是打滴滴还是直接在路上拦的士,碰到的师傅都在说,通州要爆发了,现在在快速发展。

事实在运河商务区,也确实看到成片写字楼已经落成,现在还有更多在紧锣密鼓地建设中。

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一纸规划,睡城直接变副中心,这个赌局你敢约吗?

行政商务区也早就已经入驻办公,当时要发展城市副中心,就把相应的配套、产业和人口往通州去导。

一纸规划,睡城直接变副中心,这个赌局你敢约吗?

第一批疏解到通州的就是市属国企单位,而且副中心在央企二级总部落地后,也会迎来市属国企总部。

根据保守估计,北京副中心通州到2035年承接中心城区40万-50万常住人口疏解。

既然要疏解,要容纳人口,那势必会有一系列配套和产业在加速离开北京城区,目前能确定的是有制造业批发市场、大医院、高校、央企和市属国企已经从城区往通州撤。

包括友谊新华医院、安贞医院、首都儿科研究所、中国人民大学附属中学通州校区都陆陆续续落地并投入使用。

当下的通州,正一切往正规上走,向好发展。

其实北京的发展模式是处于四处散花,到处摊大饼式的发展,也是外围区域建新城的方式,为何在选择城市副中心的时候,唯独选择通州?

通州从经济增长、基础设施条件其实不如其他几个外围区域,但为何还是选择通州,从地理位置上通州刚好是京津冀联通的“窗口”,向东就是河北三县。

 

从区位来看,通州不论是到北京中心城区建成区还是到京津经济中心来看,都算是中间位置,一边能疏解功能区,另一边又能拉动京津冀的协同发展,选择通州作为城市副中心再好不过。

两手一起抓,谁也不落下谁。

一纸政策,通州从过去的睡城,直接起飞变成抢手香饽饽。

一座崭新的新城缓缓拉开序幕,带着顶层设计思维的通州,逐渐展现在我们的眼前。

虽然通州在过去老北京人眼里是“通县”,但一个规划,愣是把通州推上了赌桌,大家都在下注,通州这把能不能赌赢。

02

有城无业仍然通州的硬伤

夸归夸,通州当前的硬伤无法忽视。

昔日的睡城显然是无法一下子变成产业成熟的新城,通州在把制造业往外搬迁的同时,新兴产业并没有完全铺开,现在的通州确实处于“青黄不接的状态”。

当我问通州本地师傅,通州一般都哪有工作机会的时候,师傅直接回我一句:通州没有工作机会啊,通州还在发展,很多人是在国贸和望京上班。

确实,现在通州给人感觉就是“有城无业”,在通州生活的北京人,依然需要花50分钟横跨大半个北京去城区上班。

但我不认为这是一个不可以解决的问题。

有城无业,这是任何一个新城在发展初期的问题,但通州依附的是北京,这两个字足以证明实力,足以给通州撑台面。

何况通州从过去的睡城到现在的产城融合新城,在大局上是有详细规划的。

当前通州分为三大区域,以市政府等市政单位为主的行政办公区,现在一期已经全部入驻,二期根据十四五规划,将会在2024年实现大概3-4万人的规模入驻。

第二区域是运河商务区,现在起步区已经全面建成,这里要承接新设立总部机构数量达到40家以上,财富管理机构突破200家。

目前也已初具规模,到2025年预计带来的就业机会和常住人口规模超过5万人。

第三区域就是文化旅游区,大家非常关注的就是环球影城和北部文旅创新园区,据说建成后环球影城每年创收会到200亿人民币,创造就业机会超过2万个。

这些规划的背后,就是最直接的人口导入。

有人,新城就有发展,楼市就有支撑。

这一盘大旗,北京早就想好了。

李老师曾经说过:一纸规划,通州成为了北京未来最值得期待的地区。

通州有赌性,但赢面很大,只是时间稍长。

耐得住寂寞的人,才能吃上这口花时间熬煮出来的汤。

03

通州发展是必然的

我们国家就是个政策市,城市定位决定政策关注度,区域定位决定城市未来发展的发展方向。

片区好不好,在于规划好不好,钱给的够不够。

而通州绝对是大手笔的规划,通州十四五初步梳理了600多个重大项目,8000多亿元的投资,每年都要保持1000亿以上的规模。

海量的资金砸下去,一定会砸出效果,盖房子、修地铁、建高速路、建学校、搞绿化,每一笔都是大投资,这种投资力度和定位,强所未有。

这么大规模的资金砸下去,各种配套设施一定会提高一个档次。

北京能砸这么多钱去发展通州,足以可见对副中心地位的一个高度肯定。

加上北京城内发展已然饱和,现在北京对通州的投入已经砸进去,现在是走到半路,是不行也得行,也必须得行。

04

高度认可通州,但快速发展前必须卡死炒作楼市的路子。

通州作为副中心的规划一出,楼市立马蠢蠢欲动,本身北京就是全国楼市最严的城市,在治理高房价的政策手段,绝对是最高明的。

当下想要在通州买房,要么是北京户口,在通州买必须是首套房,如果是二套房,那就必须要有通州社保。

这是精准打击老北京人来通州炒房,北京户口多难拿我就不说了,不过近期北京又开始要放松人才落户了,这个影响还是很大了,终于放下身段来抢人才,看来首都也开始着急了。

其次通州本身产业还不够强,要能提供3年通州社保,其实也不是容易事。

购房资格难拿,这是第一步,第二步还是卡死资金。

北京首套首贷目前首付都要提供4成,和现在主流的3成都多出1成首付,其次买二手房上还有普宅和非普宅的界定,还设置了贷款的上限。

比如通州的非普总价是374.4万,最高贷款就是224.64万,一套二手房如果市场价500万,那你要拿出来的首付就是275.36万。

这样的首付成本杀伤力还是很强的。

北京真不愧是帝都,在控制高房价上做得一绝,如果深圳、西安能做到如此,房价也不至于涨成这样。

而且通州也和其他城市片区不同,土拍市场行情比较冷,也不靠土拍炒作市场情绪。

整个通州市场其属于比较平稳的状态,炒作氛围并不浓厚,但房价在稳步上涨。

在通州新城的华业某项目,中介介绍从年初420万涨到现在450万,半年时间30万的涨幅,不算特别猛,但是一个比较健康的涨幅。

当下的通州,城市副中心建设刚刚开始,产业发展处于规划-落地的阶段,还没形成产业-人流的链条循环,正因此也还没有高知家庭+名校学区的优势,现在看,通州还无法成为北京楼市行情的领头羊。

但崭新的规划和发展,恰好给通州描绘了更高预期的未来。

而紧挨着通州的北三县,在上个大涨阶段之后开始腰斩,经历了长时间的消化不良之后,房价到底了没有?而有没有机会咸鱼翻身?

我们明天将前往北三县,去探探底细,大家记得持续关注我们本周的文章。

如果你对北三县感兴趣,可以先扫码下方二维码添加我们置业咨询师微信,后续如果有最新消息会第一时间通知。

标签: 通州北京城市规划北三县产业房价

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