小心!又一类房产失去流通性,买房人这次要血亏!
2021-07-21 14:49:19 房天下产业网 来源:米宅
来源:米宅,本文转载已经过公众号授权。
十八的“真”,百年不变;十八的“犀利”,总有不同!
新老朋友们好,我是茅十八。
前几天,我在米宅写了一篇公寓专稿,题目为“醒醒!99%的人买完惨赔,却依然有人揣钱跳坑!”,这篇稿子反响很大,很多人留言说一定要多写写这类血亏房,教大家避坑、及时止损。
没问题,《高风险房产》系列我已经在马不停蹄的梳理,近期都会一一推送,除了上篇的公寓专稿外,接下来还会有商铺、写字楼、纯靠造的远郊新城、老破小等,这些都是高风险房产中非常典型的大雷区。
今天第二期,我们来聊聊——老破小。
01
最近,高龄二手房拒贷,让本就奄奄一息的老破小,彻底失去了生命力。
是的,二手房停贷来真格了。
北京、长沙、郑州、西安、太原、杭州、合肥、武汉、南京、上海、广州、重庆、沈阳……
一城传一城,一城接一城。
虽然这里面,绝大多数城市并没有承认停贷现象,但贷款额度收紧、审批周期大大加长已经成为不争的事实,有城市二手房贷款审批要排队等待长达6个月。
幸运的是,次新二手房排队几个月还能等,但老破小是直接被拉黑的。
拿出来现在一些城市的贷款情况来看:
北京、武汉,有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批;
郑州,有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款;
济南,过去一些老破小都还接受贷款,但现在高龄房源几乎全面拒贷;
西安,房龄超20年的房子开始停贷,后续不排除有升级可能;
沈阳,有银行透露二环以内房屋房龄不得超过20年,二环以外房龄不得超过15年。
……
看看,二手房停贷,老破小、老破大几乎被全面拒贷,一掌拍死在沙滩上。
过去,在大多数城市,二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。
而如今,老破小门槛再降低,房龄再次被压缩,“房龄15年、20年”都被定义在“老破”范围。
这意味着,2005年之前,甚至2001年之前的所有房子,统统失去了流通性。
这是致命杀伤力,击垮老破小的最后一根稻草,也毫不留情得压了下来。
02
但,即便在停贷之前,99%的老破小也卖不上价。
我们经常在各个城市看到一大片一大片的老破小社区,它们大多位于市中心、闹市区,人流量大、地段也很不错。
远远看去,密密麻麻、一片阴暗,与现代城市的摩登、明快,极其不搭调。
这些老破小,都有着同样的通病:
1、房龄20年、30年,设施设备太老旧,甚至到了寿命期;
2、户型太差,不是手枪形就是长条形,做不到南北通透,采光差、通风差,大多都是暗卫,基本没有舒适度可言;
3、没有物业、没有地下车库,所以管理非常差,地上乱停车、抢车位现象很严重,难免脏乱差;
在这样的房子里长住?难受!光想想就太难受了!
因此,在很多城市,老破小只能卖到次新价格的一半。
比如在成都,同区域新房和次新价格3万,老破小却只能卖到1万出头;
在广州,同区域新房和次新价格5万+,老破小却只能卖到2-3万;
在郑州,同区域新房和次新2万+;而周围老破二手房只有1万,甚至9千;
论区域价值,毫无差别!
论医疗教育,毫无差别!
论交通配套,毫无差别!
但就是卖不上价,价格腰斩仍然不受宠,无价、又无市。
举个例子,郑州西区最典型的国棉X厂,大量的老旧住宅,是老郑州人最喜爱的地方,生活气息最浓的地方。
价格咋样呢?
目前区域次新二手房2万+,但老破小只能卖到1万,甚至还有9千的,都在排着队等待接盘侠。
何时能等到接盘侠?不知道,很多房子在中介挂了两年,都没一个人问。
03
旧改,也救不了老破小。
因为旧改,从来不是为了涨房价,不是为了涨老破小身价!
2019年,政策强推老旧小区改造;
2020年,老旧小区改造写入政府工作报告;
按照计划,要改造3.9万个老旧小区,建面约40亿平,涉及居民近700万户。
旧改重提,一夜间,老破小跃跃欲试,房东们做梦都想涨价,接盘侠动了赚钱歪脑筋。
如果这样想,也太天真了。
目前,各地陆续有20余个省份发布了老旧小区改造计划,河南、四川、山东三个人口大省的计划量位列前三,均在40万户以上。
进度和效果呢?并不理想。
如图,这是绝大多数老破小社区改造后的效果。
所有的旧改措施里面,最容易推进的、最省钱、最快速的就是改外立面。
因此,绝大多数的旧改,就只改了表面而已,刷刷漆、换换临路窗,让这些老房子看起来顺眼了几分而已。
外面看着漂亮,内里全是渣渣!
更何况,很多小区,连加装电梯都推进不下去。
一楼二楼的说,我根本用不着电梯,装完影响采光、房价还要跌,损失谁赔?!
三楼四楼的看热闹不嫌事儿大,装了用不装不用,但就不想出钱!
五楼六楼的最积极,,不仅方便还能涨房价,但积极没卵用!
前几天,聪明的杭州想出了新办法——公交电梯。
采用公交模式,按次付费,一次1块钱,前期建设和后期维保费用电梯公司全额承担。
但最后,很多人宁愿爬楼也不愿花钱,反而爬一次省一块钱,越爬越来劲儿、越爬越开心……
电梯公司血亏,进退两难;小区装过了电梯,依然要爬楼。
尴尬不,双输!
04
是的,目前老破小,只剩最后的价值——自住和出租。
当然,前面说了,自住几乎没有任何舒适度,租金也不高。
有人说,我买那种学区老破小,纯为上学呢?
那无可厚非,但上完学房子只会跌价,接盘侠会很难找。
还有人说,那我赌拆迁呢?
千万别,那简直异想天开!
旧改,就是为了不拆,市区老破小大多数都拆不动了。
如果确定要拆,那红利早加在房价里了,你买,只是高位接盘;
如果不拆,你买,那铁定要砸手里了,住不能住,买不能卖,纯心塞。
总之一句话,老破小没有任何投资价值!
对,没有任何。
在《高风险房产》系列篇公寓专稿,有粉丝总结了非常精辟的一句话:
没有一个亿,不要碰公寓!
其实,用在老破小上,依然适用。
没有一个亿,不要碰公寓;没有俩仨矿,别碰老破小!
你认为呢?来留言区,开唠!
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