房天下产业网讯：7月7日，由中房指数系统、中指研究院研究主办，中指控股（CIH）、中指研究院研究承办的“数字科技赋能行业高质量发展——中房指数2021房地产市场趋势报告会”在北京召开。中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟发表主题为“物业价格指数走高，标杆项目涌现，服务质价齐升”的演讲。

中指研究院物业事业部常务副总经理 牛晓娟女士

牛晓娟：2021年上半年二十城市物业服务价格综合指数为1071.78，同比上涨0.67％，涨幅较去年同期扩大0.02个百分点，环比上涨0.42％，涨幅较上期扩大0.05个百分点。

2021年6月，二十城市三星级物业服务价格综合指数为1004.47，较去年同期上涨0.62％，四星级物业服务价格综合指数为1003.92，较去年同期上涨0.73％，五星级物业服务价格综合指数为1008.85，较去年同期上涨1.02％。

从价格来看，物业费均价为2.37元／㎡／月，北京、深圳均价超过3元／㎡／月。各星级的物业价格也同比上涨，二十城市整体三星级物业服务价格为1.94元／㎡／月，同比上涨0.67％。四星级物业服务价格为2.64元／㎡／月，同比上涨0.81％，五星级物业服务价格为3.70元／㎡／月，同比上涨0.77％。二十城物业服务水平以三星为主，一线城市四、五星级占比超60％，从区域来看，珠三角、西南和长三角四五星级样本占比均超50％，此外二十城物业服务软硬件发展均衡，软件得分略高于硬件得分。

如果把物业服务比喻成一个皇冠，标杆项目就是皇冠上的明珠，这个皇冠为什么卖的贵，是因为明珠的价值，也决定的皇冠的价值，这些标杆项目是五星中的五星，不管是服务水平还是价格，也说明了这一点。下面我们总结了标杆项目的突出特点：

1、建立独具特色，并且完备的服务标准体系

我们在做物业研究的时候，也反复强调这个问题，物业行业在以后开启自己黄金十年的过程中，如何去保证自己的服务不走样，关键还是要建立标准。从质价相符的角度来说，也是要建立自己的标准，因为只有有了明确的标准，什么样的标准匹配什么样的价格才是以后长远的发展形势。标准要立体化，不是说纸面上的标准，有什么样的数据不够直观，不管是工作人员，还是业主都清楚标杆匹配什么样的服务。

例如，深圳中海九号公馆标杆项目标志化服务叫紫金执事，执事这个词是来源于《圣经》，意思是神的侍者，凸显出高端服务，除了以执事为带头的团队，里面也包含了私属的园艺师、私属的技师、保证环境使者、公馆卫队、专业维保、活动策划，都是端的豪华顶配。

2、基础服务要精益求精，要注重细节跟客户的触点

我们知道物业的基础服务是四保，保洁、保安、绿化和维修，简单来说这四保是非常基础的，但越基础的东西越不容易突出。为了要突出基础服务物业服务企业也想了很多的思路，比如融创国宾壹号院的管家部，对所有管家的化妆工序和配饰设计都有明确要求，追求精益求精。

3、快速响应，24全方位不间断的服务

北京金茂府建立了“151反映机制”，形成1内反映上报，5内到达现场，到场后时间处理的“151”模式。在保证5内到达现场的背后，不仅是智能化的系统，更是在项目周边配备了足够的服务人员。同时，项目制定了严格的服务指标，包括保洁率100％，投诉满意率100％，说100％的就是对自己很有信心，95％就有操作的余地，而100％就是不给自己留余地，这才是真正的高端服务。

4、定制化服务，超预期体验

所谓的超预期体验，物业公司对于业主来说光满意是不够的，是要惊喜。所谓的惊喜就是超预期，超预期通过什么实现呢？就是要有定制化的服务，人发展到一定的层次，就是按照马斯洛的需求理论，端的时候要显示出你和别人的不同。定制服务，如婚礼中，有管家全程参与婚礼的流程，帮助你完成场景的布置。同时，包括重要的宴会、商务洽谈、乔迁的布置，卫队护航，私家花园的打理等等。

郎基·望今缘项目的服务人员配比是2.5比1，相当于一个物业员工对应2.5户人家，通过高密度来实现定制化的服务。

5、提供优质的增值服务

所有的物业公司基本上都在做增值服务，一方面可以给物业公司创造利润，另外一方面通过做好增值服务来提升业主的满意度。比如新力洲悦提供28项增值服务，把这种服务要融入到生活的方方面面，还有融创国宾壹号院的一日三餐的送餐服务，监督小业主完成家庭作业等。

6、要注重社区文化建设，要打造社区的专属社群

现代人跟人之间大多是通过手机联系，这种联系永远代替不了所有人在一起的快乐。对于高端的标杆项目来说注重社区文化的建设也是提升到一个文化层面的高度，也是必不可少的。

中指数据·物业版支持寻找的标杆项目拓展机会

，中指数据物业版，这里有多维度的新增土地项目信息，包括开发企业、土地性质、成交价、项目位置、规划建筑面积等。整合多元数据，形成城市、企业、项目热点排行榜，帮助物业服务企业抓住新增优质项目拓展机会。

第二，在数据库合约到期项目中，将所有的二手房的项目在地图上标识出来，可以进行价格筛选，如物业费4元／平方米／月以上；根据企业在区域存量项目，可以通过地图定位选择周边的项目达到集约化的目的。另外可以通过交房的时间选择一些入市的项目。

第三，招标项目，主要包括很多优质的非住宅项目供企业招投标。

第四，从物业公司的角度，除了帮助企业去寻找优质的标的外。竞品的信息，行业的资讯，舆情的监测，还有中指院多年来做的物业百强数据，价格指数等。