中指院:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

2021-07-01 19:53:17 房天下产业网 来源:房天下产业网

2021年7月1日,中指研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报(2021年1-6月)》。CREIS中指数据显示,2021年上半年中指监测的21个主要城市,19个城市成交面积同比均上升,其中泉州和福州升幅均超180%;同比下降的城市中,韶关降幅较大,为8.89%。

一、政策盘点

国常会:加快发展保障性租赁住房的政策

6月,财政部、自然资源部等部门联合发布将土地出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收的有关通知。国常会指出,加快发展保障性租赁住房的政策,主要通过增加供给、支持改建、降低税负三方面,缓解新市民青年人等群体住房困难。绍兴、西安、无锡、广州天河区等多地出台楼市调控新政,加大对房地产的管控力度。

6月4日,财务部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布通知, 通知规定将由自然资源部负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产收入、海域使用金及无居民海岛使用金等四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。自2021年7月1日起,对部分试点省市开展征管职责划转试点,并自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

6月10日,在2021年第十三届陆家嘴论坛上,郭树清主席表示那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

6月18日,李克强总理主持召开国务院常务会议,部署进一步推动金融机构减费让利惠企利民。会议指出,今年要继续发挥金融机构作用,采取6方面减费措施,帮助小微企业、个体工商户降低成本,减轻上游大宗商品涨价传导压力。房地产方面,确定加快发展保障性租赁住房的政策,主要通过增加供给、支持改建、降低税负三方面,缓解新市民青年人等群体住房困难。

因城施策:中央坚持“房住不炒”的定位,以“稳地价、稳房价、稳预期“为目标

第一,完善住房市场体系和住房保障体系,增加保障性租赁住房。

2020年底的中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年要抓住的八大重点任务之一,2021年4月“十四五”规划纲要中,再次强调完善住房市场体系和住房保障体系的重要性,要求各城市加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;探索更多保障性租赁住房供给方案,强调单列租赁住房用地计划,重视住房租赁监管、法律法规建设。与此同时中央也不断从供给、政策、财政、监管等多层次发力。

2021年2月,自然资源部下发重点城市供地“两集中”文件,强调重点城市要单列租赁住房用地,占比一般不低于10%;央行在一季度中国货币政策执行报告中重点提及,要求“加大住房租赁金融支持力度”;5月住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会, 北上广深等40热点城市参加,各城市表态将大力发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人住房困难问题;6月发改委下发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》,再次申明支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。

第二,住宅用地供应分类调控,重点22城供地“两集中”政策发布。

重点城市供地“两集中”,引导市场理性竞争,稳定市场预期。2021年2月,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

第三,上半年多次提及房地产税,税收法定推进节奏加快,改革工作持续稳步进行。

《“十四五”规划纲要》再次提到“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”,意味着“十四五”期间中央会继续重视房地产税立法的相关工作内容。4月7日,在加快建立现代财税体制发布会中财政部税政司司长王建凡再次阐述,未来将健全以所得税和财产税为主体的直接税体系,同时积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月6日,财政部部长刘昆在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,强调按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。值得注意的是,正如财政部税政司司长王建凡强调的 “我们税收法定步伐在加快”,截至目前中央已进行了一系列重大税制改革,包括全面推开营改增试点、持续深化增值税改革等。5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局四大部门联合召开房地产税改革试点工作座谈会,听取了部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见,近期房地产税改革工作继续稳步推进。

除此之外,中央保持对房地产金融持审慎管理态度,各地区房地产金融监管力度加大。同时,上半年住建部约谈、督导或调研多个城市,要求夯实城市政府主体责任,切实提高政治站位,要求必要情况下采取针对性的调控政策措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

一线城市调控政策最为严厉,调控加码城市范围向二线、热点三四线城市持续扩展。据不完全统计,2021年上半年各月平均出台房地产管控紧缩政策明显超过去两年月均水平,30余热点城市出台调控新政,累计调控次数超百次,调控更加频繁,调控手段更加全面。其中,上海上半年出台多项管控政策,从房地联动、限购限售到完善新建商品住房公证摇号选房制度等多方面加码,力促房地产市场建康稳定发展。二线城市如杭州、武汉、宁波、成都等地区进一步完善监管机制,西安、佛山等城市对房地产租赁市场监管提出进一步要求。热点三四线城市如绍兴、湖州、常州、嘉兴等城市更是紧随其后,实施“因城施策”城市范围不断扩大。

楼市调控政策趋向精细化,多城推出二手房成交参考价格或建立发布机制。2月,深圳率先发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,以住宅小区为单元,形成并发布了二手住房成交参考价格。后续部分城市积极跟进,强化二手房交易市场的需求端管控。4月,中央政治局会议更是首次提出了“防止以学区房等名义炒作房价”,宁波提出建立热点学区二手住房参考价格的特别机制,引导和规范热点学区二手住房的挂牌和交易行为,抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。当前各城市房地产调控政策越来越细化和有针对性,从目前已发布二手房成交参考价的城市市场表现来看,市场降温明显,特别是深圳。当前,仍有部分热点城市二手房市场热度偏高,政府针对二手房市场的监管和调控或将持续发力,发布二手房成交参考价的城市将有扩围。

重点城市强调建立房地联动机制,房价、地价同步管控。重点22城“两集中”政策发布后,各地结合本地区房地产市场特点,提出了“限房价、限地价、竟自持、竟配建、竞人才房”等多项土地出让政策。北京供地方案首次引入了房屋销售价格引导机制,多部门综合对每一地块房屋提出指导销售价格并公告,通过让开发企业在土地竞买环节提交销售价格承诺,实现未来预售房屋价格的调控。上海土地竞拍规则在房地价联动体制下,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价,并对各宗地块设置了房地联动指导价。另外,上海、无锡、合肥、南京等城市发布公告,禁止马甲公司拍地,同一申请人只能进行一次交易申请;广州、无锡等城市对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号,进一步完善了土地出让制度。同时,值得关注的是,未在22个重点城市名单中的西安、徐州、义乌、湖州等城市均提出集中供地的方案,由此来看,未来“两集中”供地城市列表有望进一步扩大。

整体来看,2021年下半年,中央将继续坚持“房住不炒”基调不变,全面落实因城施策,以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标,供给端政策将持续完善和发力,要求增加重点城市土地供应量,加大租赁住房的建设和支持力度,同时,继续强化房地产金融监管力度,严查资金违规流入房地产市场,住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面,因城施策下,调控升级加码的城市将继续向热点三四线城市蔓延,各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策,不断细化和完善当地调控“工具箱”;针对二手房市场热度较高的城市,地方政府或加强二手房市场的调控力度,发布热点片区的二手房成交参考价或限制贷款等,以稳定市场情绪。“两集中”供地城市或进一步扩围,土拍环节限地价、限房价的城市亦将有所增加,强化房地联动效应。

金融监管:加强房地产金融审慎管理,防范化解房地产金融风险

今年两会政府工作报告中明确提出“要保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性,促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控”,同时指出“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,处理好恢复经济与防范风险的关系”。6月,中国人民银行行长易纲在第十三届陆家嘴论坛上表示“考虑到我国经济运行在合理区间内,在潜在产出水平附近,物价走势整体可控,货币政策要与新发展阶段相适应,坚持稳字当头,坚持实施正常的货币政策,尤其是注重跨周期的供求平衡,把握好政策的力度和节奏。”

6月,央行货币政策委员会二季度例会中指出,当前我国经济运行稳中加固、稳中向好,但国内外环境依然复杂严峻,要求“加强国内外经济形势的研判分析,加强国际宏观经济政策协调,防范外部冲击……稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,把握好政策时度效,保持流动性合理充裕,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定……健全市场化利率形成和传导机制,完善央行政策利率体系……构建金融有效支持实体经济的体制机制……推进金融高水平双向开放,提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力”。

整体而言,当前我国经济运行呈现稳中加固、稳中向好态势,但国内外环境依然复杂严峻,中央强调需监控防范外部冲击,货币政策仍将灵活精准、合理适度,保证经济运行在合理区间内,维护经济大局整体平稳,增强经济发展韧性。预计下半年,货币供应量增速仍将保持在相对高位,为经济恢复提供必要支持;稳健的货币政策将科学管理市场预期,侧重向重点领域、薄弱环节,大力服务实体经济,同时严防化解金融风险,坚守审慎性的房地产金融管理。未来在“房住不炒”的定位下,房地产行业资金监管可能进一步强化,信贷环境存继续收紧预期。

【中指观点】

2021年上半年,楼市整体成交同比上升。多地加码楼市调控,房地产市场供需两侧的管控政策持续发力。另一方面加强房地产金融审慎管理,防范化解房地产金融风险。

二、市场概况

需求:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

重点监测城市中,上半年楼市成交上行,各城市升幅不一。CREIS中指数据显示,2021年上半年中指监测的21个主要城市,19个城市成交面积同比均上升,其中泉州和福州升幅均超180%;同比下降的城市中,韶关降幅较大,为8.89%。

中指院:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

注:1.数据为初步统计数据,绿色填充色城市统计口径为商品房。2.*城市价格为报价估算,仅供参考。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fangcom

图:2021年上半年21城市成交量同比变化

中指院:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

6月:各线城市成交同环比均不同程度上升,二线升幅高于一三线

6月楼市成交量同环比均升。CREIS中指数据显示,2021年6月监测的主要城市成交面积环比上升3.12%,超6成城市环比均有不同程度上升,同比则上升8.50%。

环比来看,14个城市均有不同程度上升,北京升幅较明显,苏州次之,此外济南、宁波升幅较小,在3%以内;环比下降的城市中,西安降幅明显,为45.60%。同比来看,12个城市上升,北京、西安升幅较为明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比上升36.84%,其中北京升幅较大,为100.43%;一线城市同比上升25%,北京升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降5.81%,同比上升6.81%。三线代表城市成交面积较上月上升15.79%,同比下降2.89%。

表:2021年6月主要城市房地产市场交易情况

中指院:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

注:1.数据为初步统计数据,绿色填充色城市统计口径为商品房;

2.成都2017年8月中旬开始启用十三区数据;

3.武汉2021年6月26-27日预签约数据和网签数据合并;

4.扬州2021年6月26-30日数据暂无。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

库存:库存总量环比趋稳,厦门、深圳降幅显著

截至2021年6月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降0.01%。重点监测的城市中,厦门降幅较大,为8.11%;深圳降幅居其次,为3.36%;可售上升的城市中,南宁可售量升幅较大,为5.09%。

表:主要城市房地产市场可售情况

中指院:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

注:数据为初步统计数据,绿色填充色城市统计口径为商品房。

图:2010年以来6个代表城市库存水平

中指院:上半年楼市回暖,各线城市成交同比升幅显著

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

标签: 中指院楼市城市成交

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