2021年6月10日，PropTech地产科技创新峰会在北京召开，本次峰会作为清华校友三创大赛系列活动之一，联合发布“地产科技创新需求”，用真实的需求推动地产科技创新。在清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟副教授的主持下，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌、水木清华校友基金创始合伙人杜艳、中国金茂控股集团有限公司创新战略部总经理杨荣旭、香港置地数字科技总经理张喆、深圳小库科技有限公司创始人&CEO何宛余共同就“房地产科技创新的需求与应用”为主题开展讨论。

论坛首先由阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌介绍了科技在当前地产行业中的应用。他指出，科技的确已开始赋能地产行业，但与其它行业横向对比，科技在地产行业中的应用及发挥的作用仍然处于较低水平。在过去20余年的历程中，地产行业的高速发展有赖于土地红利与金融杠杆。伴随地产行业进入下行时期，这两个红利会慢慢消退，科技会越来越受到行业重视，成为行业发展的重要驱动力。未来，依靠科技赋能，房地产行业将迎来进一步发展和新生。

随后，朱荣斌着重介绍了科技在地产创新发展中的四大应用方向：设计营造、家居升级、物业服务和企业管理。设计营造方面的技术应用场景众多，如基于BIM技术的设计体系、预制装配建造、装配式装修以及机器人建造、3D打印等等。

朱荣斌以阳光城为例，介绍了科技在地产行业里的实际应用。阳光城以科技赋能，在硬件和软件两个维度开展了品质革命。硬件方面，阳光城“绿色智慧家”为产品注入健康与智慧，软件方面则以优质物业、数字化经营管理平台为客户提供更好的服务。在报告的最后，朱荣斌引用了张磊《价值》一书中的原文：“科技不是颠覆的力量，而是一种和谐再造的力量，没有科技企业和传统企业的分野”。

接着，众位嘉宾在清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟副教授的主持下进行了主题讨论环节。

吴璟：金茂在科技住宅方面有哪些尝试？用户接受程度如何？

杨荣旭：这个问题聊着有点敏感，首先讲溢价问题。住宅是系统化产品，很难说某一点增值多少，但一个数据确实可以提一下，2019年、2020年这两年，金茂的住宅销售单价，一直是千亿房企名，这就难说不是科技带来的。哪些科技是客户比较感兴趣的？首先分分客户的种类，现在不少项目客户比例的人群是25-35岁，这些人对于科技的接受感很好。大家感兴趣的是哪些科技内容呢？大家感兴趣的本质不是科技，本质是科技带来的感受。比如刚才朱总提到，我们物业的无感通行，当你无感的时候就不记得它的存在，到底人脸识别还是REID还是自动呼机带来的并不重要，直到有一天去到其他小区觉得不方便的时候，突然觉得我的小区好方便。

但越科技，住宅设备越多，那么，随之而来的震动效果就不能忽视，我们使用了一个技术，是应用于核潜艇的减震技术。大家听不到噪音，这样的感受非常有利于客户对于产品的整体认识提升，客户未必知道它是利用核潜艇的粒子阻尼技术，但它的确是科技给我们带的方便，这个背后实际上是围绕着客户的需求，引导了我们对于科技的需求。

吴璟：在商业地产领域，香港置地有哪些比较得意的地产科技创新应用？未来会做哪些尝试？

张喆：其实从香港置地角度来说，我们秉承为客户提供独特的长期的价值。对于每个用户群体来说，不同的场景类型我们有不同的服务。在这里，我们就回到了整个商业环境，尤其是我们讲到整个光环里面，当然设计端里面重庆光环用了很多新心思，光环设计里面也突破了一些传统的理念和形式。光环里有植物园，消费者看到的是一个植物园，但是背后包含了我们很多创新科技，比如恒温恒湿、光照、植物养护等。我们用科技创新做到人跟自然平衡。

重庆光环前期设计大胆地运用了很多科技创新，基于顾客、租户、员工的真实需求，把很多不同的系统、不同的场景进行细化，从而制定我们的数字化解决方案。同时还运用能源管理系统优化商场能耗。

我们运用了一些智能化手段替代传统管理模式。我们不仅关注客单率、营业额，还关注用户体验。在整个光环里面，我们也是次把客户标签做了更深度的细化，香港置地在光环区域里，除了有商业外，还有住宅，还有办公楼，我们基于数据整合把我们的业主、办公楼租客、商业消费者会员系统数据全部进行融合，越来越多的标签被识别。当你进入商场之后，体会到不同的旅程体验，不同的服务内容。

所以这一系列创新技术打造了我们重庆光环这样一个活力商场。

吴璟：在房地产企业自身管理方面，最需要通过地产科技的创新来帮助管理者解决的问题有哪些？

朱荣斌：首先，精细化管理方面仍大有可为。我觉得市场的利润空间持续压缩，在倒逼我们向制造业学习。虽然我们总说现在日子难过，但是制造业、零售业比我们更难过。地产公司动不动都是花大钱，对成本管控重视不够。我们老板也经常对比，公司和公司在管理费、薪酬这些方面的差距，会发现同样效益、同样规模的公司之间，差别会非常大，过去钱确实太好挣了。贝壳为什么发展那么好？就是销售的肥肉太多了，渠道的利润空间太大了。在地产整个产业链上，每一个环节都是不小的蛋糕，每一个环节上都大有可为。

第二，数字化赋能的空间很大。房地产和别的行业不一样，比如汽车是批量生产，同类型的汽车是一样的。然而对地产而言，不仅每一个小区不同，每个小区不同楼栋、不同楼层之间都存在巨大差异，在销售、定价、管理等方面都需要差异化管理，这也是为什么地产公司会出现那么多管理问题。

过去我认为我们在信息化、办公自动化等方面做的还不错，但是信息化跟数字化是两回事。如果营销经理和投资经理出现分歧，那么客研、市场定位到底听谁的？过去是听人的意见。慢慢我们要真正的依据于数据，通过数据来支持决策。所以，从前期的定位、调研、投资决策，到后期的销售，我觉得数字化赋能的空间非常大。

吴璟：小库科技作为地产领域的创业型企业，在把握用户需求方面有哪些挑战？

何宛余：正如朱总所言，我们以往的红利不在了，就需要向新的东西去要红利，这个新的东西就是科技。

那么，如何推动科技赋能地产呢？我觉得最重要就是去理解市场到底需要什么。我们利用人工智能，从设计领域切入，但是这个设计其实不是传统语境下的设计，而是把设计当成一个行业的底层语言。我们按图采购，按图施工，按图销售，按图运维，这个图其实就是设计，但是原来是二维的图纸，很容易使得各相关方的沟通割裂。比如说，我们开一个投决会，设计部使用的是图纸，营销部用PPT，成本部用Excel，大家不是同一个语言，很多东西很难沟通。

为了解决这种问题，我们原创了一种全新的格式，叫ABC——AI  driven  BIM  on  cloud，即人工智能驱动的云端建筑信息模型。这个建筑信息模型是一种结合人工智能和云计算技术的BIM架构，其中的BIM是机器生成的，而机器是基于 cloud，即云端的数据。我们把规则、逻辑、企业的标准等进行输入，机器生成方案，实际上是根据大数据进行决策。举个例子，如果是一个商场，我们可以分析周边的人流来自哪里、他们的消费层级如何，一家几口是打车来还是开车来，而这些数据都会影响建筑的最终形态、最终的流线设置，甚至是最终的坪效。

这个第三代的建筑数字语言可以进一步去连接其他层面，然后再往后去延伸。其中有一个很重要的点，包括大家前面也都提到，如果像造车一样去造房，其核心难点就在于标准化和定制化之间的平衡。我们提出了“乐高式”的设计方式寻求二者的平衡。“乐高式”就是把任务拆为的标准模块，然后我们再用这些模块组成千变万化的空间，适应不同的消费者诉求。

我觉得面临的难题就是如何在这么长的链条里面找到切入点。我们现在针对开发商拿地决策进行切入，为开发商提供一种多快好省的数据决策分析方法。

吴璟：在地产科技这个赛道上，水木清华校友基金决定地产科技类创业项目的因素是什么？

杜艳：我们这个基金是一个早期投资，我们最看重创业人有没有创业的基因，就是创业需要的特殊品质，由于今天主要还是看地产科技。在我们所投的这些项目里，我有几点感受：

，行业差异问题。我们认为地产是一个传统的行业，而AI、大数据、计算机等技术是一个完全不同的领域。两个专业怎么匹配？这是我们面临的一个很大的问题。我们发现很多创业人不知道地产的需求是什么，他们虽然又很多想法，但是有时候并不能解决开发商的痛点；

第二，系统性方案问题。对于我们这个行业而言，只突破一点是解决不了问题的。怎么样做一个系统化、一个整合的解决方案，我觉得这可能是以后的根本出路。

第三，成本与创新问题。很多创业企业面临一个核心问题就是，很多科技企业觉得他们是可以有需求的，但由于限价等政策使得开发商要控制成本，很多的科技创新得不到应用。

我们在投资时更多的关注产品或技术的适用性，太窄的话应用空间也有限。雪舟秘书长带领我们整个理事会做了很多非常重要的工作，就是怎么样把创业企业与需求方——开发商对接。我觉得如果真的是推动地产科技发展，一定是双方共同努力，一起讨论科技要解决什么方面的问题，而不是我有这项科技，我就在这个赛道上怎么样延伸，有时候越前沿的不一定是越有用的。用最适用的技术为地产的环保、健康、舒适等方面带来整体的解决方案，才是我们最终的出路。

吴璟：未来，在房地产领域里，有哪些科技创新的突破值得被期待？

朱荣斌：我关心的很多，最关心的还是健康。建筑的健康对人的影响很大，我自己和公司不管是过去还是未来，都是这方面积极的推动者，在座的各位专家有什么好想法、好技术，希望多支持我，谢谢！

杜艳：我特赞同朱总的观点，我觉得健康是最根本的，所有的其他都是一种手段。我们不管是从造房，提供商业空间，其实是需要有老百姓能够享受所有物业的一个健康环境，这是一个最终需求，也是我们最影响关注的。

杨荣旭：我比较关注于手段，我们在讲到一些科技企业的时候，想到的是互联网企业，他们在做很多很丰富的生态。第二类就是制造类的企业，像海尔、美的也是在做很多丰富的生态，其实地产公司的生态，科技的生态还没有到这么完备，哪些能用于地产，哪些怎么用于地产？其实是一个非常有待于解决的问题。这个可能会给我们带来无限的想象。所以，我更关注能有一个标杆型的生态，能够被我们打造出来，可能是多家地产企业一起做起来。

张喆：我的可能会更关注整个流程的变革。之前我们都是用人的经验来做判断，我们能否用更多数据支持决策？尤其是在低利润的时代里面，我们能不能做流程上的变革。未来也许可以像造车一样去造房子，利用科技进行赋能，最终形成流程的变革。

何宛余：我非常同意张总说的这块，我们其实期待的是说，现在是一个地产从信息化往数字化变化的过程。能不能再把眼光放得远一点，我们通过智能化去实现数字化呢？就是不是走国外走过的老路，而是走一条我们基于现在的新的人工智能、大数据、云计算、5G等等我们现在全部的这些新的技术，再去实现一个更美好的地产的未来。

吴璟：再次感谢五位嘉宾的精彩发言！五位嘉宾从不同的角度畅谈了地产科技创新需求的观点。正如各位嘉宾都提到的，创新技术本身其实也是一种商品，商品在供应时就应该充分的理解市场需求，先进的技术不一定就是的技术，能够更好的满足不管终端用户（企业或居民）的需求才是市场需要的技术。

再次感谢五位嘉宾，也感谢在座的各位，圆桌讨论就到这里结束，谢谢！