2021年1月以来，房企海外债发行规模出现了明显的高开低走，1月海外债发行总额达796.5亿元，为上年12月发行规模的4.58倍。然而随着一些房企的偿债能力出现问题，境外资金投资更为谨慎，3、4月海外债融资跌至150亿元之下。在海外债发行整体低迷时期，绿色债券融资规模却异军突起，颇为抢眼，截至5月末，房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元，是2020年全年海外绿债发行总额的1.65倍。绿色债券发行逆市上升，表明其作为绿色金融中重要的融资途径，已逐渐成为房企融资的新渠道。

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发展背景

随着国家2030年碳达峰和2060年碳中和目标的提出，绿色金融的重要性再次被提升。

绿色债券为近年来顺应全球可持续发展需求而兴起的债券类型。根据国际资本市场协会（ICMA）的定义，绿色债券为“将所募集资金专用于资助符合条件的绿色项目或为这些项目进行再融资的债券工具”，同时规定绿色债券需遵从绿色债券原则（GreenBondPrinciples，GBP），从募集资金用途、项目评估和筛选流程、募集资金管理及报告和披露四个方面满足相关要求。

02
发行条件

对于房地产行业来说，绿色债券则指以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，并且需遵守特定绿色金融框架（GreenFinanceFramework，GFF）下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告做出的规定。下表为GBP四个要素的具体解释，并以正荣公布的GFF为例进行对照说明：

房企在依据GBP订立绿色金融框架后，需第三方评级机构对框架提供绿色认证并出具第二方意见书（Second-partyOpinion），方可申请发行绿色债券。

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发行现状

自2020年1月开始，绿色债券在海外债发行占比逐渐升高，2021年更是占有显著的一席之地。截至5月末，房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元，占同期海外债发行总额的17.14％，是2020年全年海外绿债发行总额的1.65倍。仅5月单月，房企便已成功发行海外绿色债券6只，融资约114.61亿元，占当月海外债融资额的44.60％。而2020年全年，海外债中绿色债券融资额仅为168.75亿元，占总规模的1.91％。

自2016年当代首次成功发行绿色债券起，已有越来越多的企业参与到绿色债券发行的行列中。在当前融资环境持续收紧、海外债融资规模下滑的背景下，这种融资模式开始受到房企的青睐。据不完全统计，2020年有6家房企发行9只海外绿色债券，2021年1-5月则已有11家房企发行14只绿债。例如正荣今年发行了3只共计近60亿元的绿色债券，是去年发行量的1.62倍；禹洲、旭辉、远洋、合景泰富、当代等也以绿色债券形式获得超过20亿元的融资。

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融资优势

海外绿色债券在融资成本、资金使用、行业发展前景等方面具有独特的优势，因而吸引不少有能力的房企试水。

▍融资成本偏低

2021年1-5月，海外绿色债的平均融资成本为6.59％，同期其他海外债的平均融资成本为8.97％，相差2.38个百分点。从5月单月来看，绿色债券的平均融资成本为5.55％，其他海外债为7.04％，相差1.49个百分点。一方面由于国家对绿色项目的大力支持，债券对应的项目整体向好，另一位方面当前投资者对绿色概念比较支持和认同，因此绿色债券整体融资利率偏低。

▍资金使用灵活

从监管政策来看，绿色债券的资金使用要求也比较宽泛。如发改委要求绿色项目的总投资中可以有80％来自于绿色债券融资，而普通项目为60％；此外，绿色债券可以有50％的额度用于偿还到期债务和补充运营资金，普通债券为40％。海外绿色债券的募集资金使用要求更为灵活，允许全部用于偿还公司未来到期债务，这从绿色债券的发行公告中也可以得以验证。通过统计，可以看出绿色债券的融资目的多为“现有债务再融资”，也就是借新偿旧，不过对应的基础项目仍为符合绿色框架的项目。

▍符合行业发展趋势，市场认可度高

随着环保理念的普及，人们对居住场所也提出了新的要求，健康宜居、低碳环保的建筑逐渐得到人们的认可和青睐。绿色债券支持的项目既符合当前市场需求，也与国家发展目标相契合。中央在“十四五”规划中已经明确提出了“碳达峰、碳中和”两个阶段奋斗目标，在全社会节能减排的总目标下，绿色建筑已成为行业的发展趋势。根据七部门联合印发的《绿色建筑创建行动方案》，到2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比将达到70％，星级绿色建筑持续增加；各地要积极完善绿色金融支持绿色建筑的政策环境，推动绿色金融支持绿色建筑发展。

由于绿色债券符合当前国家发展趋势，从政策层面获得了支持，投资者也对此类债券有较强信心。近期发行的房企绿色债券均获得了较高的认购率，如5月旭辉发行的总共5亿美元的绿色票据，认购倍数为4倍；远洋集团发行的4亿美元绿色票据，总认购倍数超过3.5倍。

05
存在问题

绿色债券在融资成本、市场偏好、政策支持等方面均具有明显的优势，但在发行认证、项目成本等方面仍存在一定障碍。

▍项目认证标准存在差异

我国当前对绿色项目的划分标准主要参照《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，覆盖了节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级、绿色服务六大方面，主要目的在于控制温室气体减排、污染物消减、生态环保等方面。而国际标准则侧重于气候变化缓解和气候适应，例如《欧盟可持续金融分类气候授权法案》规定了符合欧盟气候变化适应及减缓为两大目标的绿色技术标准。目标的不同会带来绿色项目界定标准的差异，进而为绿色框架认证带来一定阻碍。

▍绿色建筑带来额外成本

建筑行业是我国当前碳排放量的行业，占总排放量的一半以上，建筑物化阶段与建筑运行阶段碳排放占比均处于较高水平，因此在节能减排、绿色环保的要求下进行项目设计及开发，对房企来说并非易事。

申报绿色建筑认证是降低建筑物化与建筑运行阶段碳排放的有效途径，但房企需为此承担额外的开发成本。住建部发布的《绿色建筑经济指标（征求意见稿）》显示，二星级的居住建筑在夏热冬冷地区的增量成本为55-100元／平方米，三星级的增量成本则为120-200元／平方米；若采用绿色工艺的混凝土，增量成本为120元／立方米，砂浆的增量成本则为260元／立方米。由此可见，绿色项目的开发会给房企带来不小的成本压力。

尽管绿色债券当前发展势头迅猛，但较高的项目成本和认证难度一定程度上形成了发行门槛，房企应当根据自身实际情况适当选择这一融资方式。

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推动绿色认证，促进绿色融资

在2020年发行海外债的91家房企中，已有14家公布了绿色金融框架，可以或已经成功发行境外绿色债券，绝大部分尚未行动，因此就整体行业而言，绿色债券仍有很大的发展空间。在政策促进及绿色建筑大发展背景下，房企一方面应该积极加强符合GBP条件的项目建设，加强信息披露；另一方面，推进项目绿色认证，持续扩大绿色金融融资规模。

1、积极探索绿色建筑，加强绿色信息披露。房企可参考《绿色债券支持项目目录（2021年版）》进行绿色项目的设计和技术的选择，同时依照GBP要求，进行绿色信息的汇总和披露；

2、积极运用绿色科技，推动项目参与绿色认证，吸引投资者青睐。绿色建筑认证作为一种投资“标签”，是投资者在做出决策时十分看重的指标，如LEED认证体系具有广泛的行业影响力。大部分投资者认为绿色建筑认证与评级为优质资产提供了一定高率和安全性保证，因此房企可积极对项目进行绿色认证，吸引投资方；

3、与金融机构积极沟通，推动绿色金融创新工具广泛应用。房企应积极结合自身绿色发展特点，除关注绿色债券资源的外，也可积极探索绿色信托、绿色资产支持票据等较为新颖的绿色金融工具，增加融资工具类别；

4、稳步推动房企绿色升级。绿色建筑在建造技术、建筑材料和绿色认证上存在一定升级成本，将拉动房企建造成本上升，中小型房企若无充足的资金、营销、技术、绿色融资申报准备，不宜大规模开展绿色建筑项目转型升级，绿色建筑项目融资也应稳步推进。

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结语

在2021中国房地产上市公司研究成果发布会上，中指研究院院长莫天全提到，房企可探索绿色债券等方式获取发展所需资金；中国企业评价协会会长侯云春也提到，上市房企特别是头部企业要把低碳绿色建筑作为发展方向，成为积极践行者和引领者。谁在这个方面觉悟得早，行动得快，谁就会能够争取到主动。

绿色建筑是房地产行业发展的必然趋势，房企根据自身情况提早布局，积极应对，在融资端、产品端掌握主动权。