2021年6月1日，中指研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报（2021年5月）》。2021年5月楼市整体成交微升，仅二线城市环比上升。截至5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降1.8%。

一、政策盘点

第七次人口普查数据公布，深圳、广州、成都、西安、郑州十年人口增量居前五

2021年5月11日，第七次人口普查主要数据公报发布。自2010年第六次人口普查以来，我国人口发展的内在动力和外部条件发生了显著变化，人口总规模增长惯性减弱，劳动年龄人口波动下降，老龄化程度不断加深。

第七次人口普查通过全面查清我国人口数量、结构、分布、城乡住房等方面的情况，有助于准确分析判断未来我国人口形势，准确把握人口发展变化的新情况、新特征和新趋势，同时，亦有利于更好地理解我国住房总量和结构变化。

我国人口处缓速增长状态，适龄妇女生育意愿较低。普查结果显示，截至2020年11月1日，我国人口的总量为14.12亿人，2010年到2020年的十年之间，我国人口净增长7206万人，年均增长率是0.53%，对比历史数据，2000年到2010年的十年之间，我国人口净增长7390万人，年均增长率是0.57%。两个十年相比，后一个十年比前一个十年人口净增量减少了约183万人，增长速度降低了约0.04个百分点。

长期以来，受计划生育政策影响，我国出生人口及出生率均呈现出持续下滑态势，近十年 “单独二孩”“全面两孩”等政策措施的实施，促进出生人口出现阶段性回升，“二孩”生育率明显提升，出生人口中“二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右。生育限制政策的两次放松在阶段时间内取得了一定效果，但当前整体来看对生育的提振作用相对有限。

同时，由于国家政策、经济发展、人口流动、生活质量提高等多方面因素，年轻一代生育欲望不高。据本次人口普查统计，2020年家庭户人口为2.62，比2010年第六次人口普查的3.10减少0.48，单一家庭结构进一步降低，“一孩政策”影响不断深远下，目前适龄生育的年轻一代多为独生子女，她们的生育观念更倾向于构建小规模家庭结构；同时，受限于工作与家庭之间的平衡协调，以及较高的生养育孩子成本，年轻一代生活生育压力较大，进一步降低了生育意愿。除此之外，年轻人对自由、品质生活的追求，一定程度上导致了生育时间有所推迟。

我国人口老龄化进一步加剧。20世纪90年代以来，我国的老龄化进程不断加快。与2010年第六次人口普查相比，第七次人口普查数据中，0-14岁人口的比重上升1.35个百分点，中央推行二胎政策效果显现，幼龄人口占比增长；15-59岁人口的比重下降6.79个百分点，主要劳动力人口较低，但由于我国人口总数较大，劳动力仍处于充足状态；65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点，各省份除西藏外各城市已均进入老龄化阶段。

2021年4月14日，央行发布工作论文《关于我国人口转型的认识和应对之策》，指出，当前我国人口转型面临的主要矛盾已由人口膨胀转变为人口红利即将消失和渐行渐近的老龄化和少子化危机，目前公布的城市数据也呈现出这一现象。北京、上海两超大城市呈现少子化程度严重的问题，主要源于较大的生活成本压力及适龄生育群体生育意愿下降等因素的影响，未来随着人口红利效应逐渐减弱，老龄化问题或进一步凸显。

本次人口普查数据显示，随着老龄化社会的持续发展，人口总抚养比继续下降，人口数量终将达到峰值，对各城市发展形成挑战。

城镇化率63.89%，达到城镇化中后期水平，城镇化进程持续加速推进。2020年末，常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点，年均提升1.42个百分点，与2000-2010年相比，城镇化程度进一步加快，十年间加快0.62个百分点。根据“诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在城镇化中期，且处在后半段。

从发达国家发展历程来看，我国未来城镇化仍有较大空间，《“十四五”规划纲要》中明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%，差值不足1.2个百分点，完成目标无悬念。在新型城镇化的带动下，未来城镇化水平仍将保持较快提升速度，但提升速度将放缓，房地产市场需求整体仍有释放空间。

人口流动速度加快，区域化明显。第七次人口普查的2020年到第六次人口普查的2010年间，人口流动速度加剧，流动人口增加15439万人，增长69.73%。人口流动日益加剧，使得区域间、城市间的人口竞争日趋激烈。

沿海发达省份的常住人口占比增加，内陆稍微欠发达地区的常住人口占比下降。与2010年第六次人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口所占比重下降0.79个百分点，西部地区人口所占比重上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。从省份数据来看，31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长1000万人以上的省份为广东、浙江，分别增加2170万人、1014万人。人口呈现向东部发达地区迁移、流动态势。

深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙常住人口超千万，十年常住人口增加均超300万，人口吸引力不断增强。这类城市对周边城市有着较强的“虹吸效应”，再加上城市产业持续升级、就业机会和收入的不断提高，对附近区域人口吸引力显著增强。如杭州由于近年来互联网产业蓬勃发展，人才引进、落户政策不断升级，十年间新增常住人口225万人，人口集聚效应明显；深圳、广州近2年不断推出人才新政，加上自身产业发达，十年间人口增加500万人以上，人口呈持续快速增长。

佛山、东莞十年增量在200到300万之间，在区域中心城市带动之下，人口吸引力不断增强，且随着落户政策和人才引进政策的不断发力，比如降低落户门槛、增加人才津贴等，佛山亦制定新引进中初级人才租房补贴政策，对中级职称以上的专业人才予以每月750以上的租房补贴，进一步增强人口吸引力。

人口仍处于缓速持续增长，但由于生育率较低，人口终将面临峰值。未来，人口仍将向东部重点城市群、中西部核心城市集聚，受益于各城市不断加强的引才政策，人口流动将进一步加强，这些人口汇集地区的房地产市场仍有保障。

为积极应对我国人口老龄化、少子化问题，中央于2021年5月31日发布了放开“三孩”的重要政策举措。2013年以来我国“单独二孩”“全面两孩”等政策措施的实施，促进出生人口阶段性回升，在阶段时间内取得了一定效果。而当前“三孩”政策发布，亦将一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增的数量仍依赖于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面全方位的支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。对于房地产市场来说，“三孩”政策下释放的新增人口数，将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加；另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。

因城施策：多地加码楼市调控，宁波、成都发布部分小区二手住房交易参考价

今年以来，中央和相关主管部门多次强调和重申要坚持“房住不炒”定位不变，充分表明了中央促进房地产市场稳定的决心。继3、4月份多个城市出台了房地产调控政策后，5月，绍兴、成都、宁波等十余个城市继续加码房地产市场相关政策。

绍兴、成都和湖州等城市从推行公证摇号销售、增加住房用地和保障性住房的供应、加强房地联动机制建设、加强资质售前售后管理、加强住房销售市场管控等方面加码，力促市场预期稳定。

一线城市，上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“枪”，此后频出新政，堵住了假离婚、赠与房产等漏洞。同时北京、广州、深圳等城市也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。其中深圳调控政策颇具成效，5月深圳落户门槛提升，调控效果将进一步显现。

二线城市的调控热潮出现在今年3月，4月达到峰值，包括西安、成都、南京等多个城市。政策内容在借鉴一级城市调控政策的同时，亦结合城市本身房地产市场特点，宁波针对热点学区发布二手住房交易参考价格，推动二手房价格更加平稳运行。成都综合分析二手房签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，在网络平台发布，形成区域板块二手住房成交参考价。接下来将有更多二手房市场热度较高的城市参考宁波、程度的做法，针对性出台调控政策，稳定市场预期。另外，前期已经启动调控的城市，部分城市政策效果并不明显，随后或将进一步出台政策进行巩固。

中央继续实施稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严

今年以来，面对冬春疫情考验和外部环境的不确定性，各地区各部门统筹推进常态化疫情防控和经济社会发展成效持续显现。我国经济呈现稳定恢复态势，稳中加固、稳中向好，供给量增质升，需求持续回暖，市场活力不断释放，就业民生保障有力，高质量发展取得新成效。

根据初步统计，2021年季度国内生产总值（GDP）同比增长18.3%，两年平均增长5.0%，居民消费价格指数（CPI）同比持平，进出口贸易增长势头稳健。5月7日，国家统计局副局长盛来运在采访中提到：讨论经济是否恢复了常态，对此可以有3个参照标准：一是水平，二是平均增长速度，三是潜在增长率。从水平看，去年前三季度总量基本恢复到疫前水平，但从平均增速和潜在增长率来讲，还有一定距离。

今年以来货币政策坚持稳字当头，4月末，广义货币(M2)余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点；狭义货币(M1)余额60.54万亿元，同比增长6.2%，增速比上月末低0.9个百分点，比上年同期高0.7个百分点。4月人民币贷款增加1.47万亿元，比上年同期少增2293亿元，比2019年同期多增4525亿元。M2和社会融资规模增速虽在去年高基数基础上有所回落，但两年平均来看继续保持在合理水平，体现了货币政策的连续性、稳定性、可持续性。

与此同时，实施房地产金融审慎管理制度，各城市贷款利率持续增加。5月11日，《2021年季度中国货币政策执行报告》中提出，要求：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度”。

5月22日，2021清华五道口全球金融论坛在京举行，中国人民银行副行长李波在会上表示，要充分发挥宏观审慎政策结构性靶向调控的作用，针对房地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。深入研究货币政策与宏观审慎政策的交互机制，厘清不同政策工具的作用方向，机理和适用条件，探索“双支柱”调控框架下的政策协调。

部分城市调高贷款利率。5月6日，中国建设银行深圳市分行下发通知，调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%)，二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP。5月20日，杭州多家银行接到通知，要求调升新网签的二手房贷款利率。首套贷款利率不低于LPR+75BP（相当于5.4%），二套房贷款利率不低于LPR+85BP（相当于5.5%）。

与此同时，各地严厉打击违规发放贷款流入房地产市场。5月13日至14日，上海银保监局开出多张罚单，涉及向项目资本金不足的房地产项目发放贷款、发放并购贷款变相用于拍地保证金、流动资金贷款变相用于支付拍地保证金等违规行为。

自2021年1月以来，重点城市平均房贷利率持续提升。根据重点监测数据，5月重点城市首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP，均连续4个月提升。

2021年国民经济持续稳定恢复，但潜在经济增长速度较疫情前仍有一定差距，中央继续实施稳健的货币政策，并加强对房地产金融潜在风险的识别，及时采取宏观审慎措施。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强化了对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。另外，从房贷利率上看，当前广州、东莞、深圳等城市房贷利率均有一定上浮，接下来，更多热点城市或将加入提升房贷利率的行列中来，贷款收紧的态势短期或将延续。

【中指观点】

2021年5月楼市整体成交微升，仅二线城市环比上升。截至5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降1.8%。

二、市场概况

需求：5月楼市成交趋稳，各线城市表现不一

5月楼市成交量同环比均升。CREIS中指数据显示，2021年5月监测的主要城市成交面积环比上升0.47%，超3成城市环比均有不同程度上升，同比则上升17.43%。

环比来看，7个城市上升，苏州升幅较明显，西安次之，此外温州和连云港升幅较小，在10%以内；环比下降的城市中，福州降幅明显。同比来看，12个城市上升，苏州、武汉和南京升幅较为明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比下降20.49%，其中北京降幅较大，为33.11%；一线城市同比上升3.88%，仅广州上升。二线代表城市成交面积环比上升6.10%，同比上升24.05%。三线代表城市成交面积较上月下降0.98%，同比下降2.48%。

表：2021年5月主要城市房地产市场交易情况

注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房；

2.成都2017年8月中旬开始启用十三区数据；

3.扬州2021年5月26-31日数据暂无，西安5月31日数据暂无。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

库存：库存总量环比下降，厦门、宁波降幅显著

截至2021年5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降1.8%。重点监测的城市中，厦门降幅较大，为7.92%；宁波居次席，降幅为6.94%；广州降幅为4.58%，位居第三；重点监测的城市中，上海环比升幅较大，为10.70%。

表：主要城市房地产市场可售情况

注：数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。

图：2010年以来7个代表城市库存水平

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com