“两集中”供地解读:济南首次集中供地揽金282亿 热门地块竞争激烈

2021-05-28 09:37:38 房天下产业网 来源:中指研究院

2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动,并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告,为读者提供参考借鉴。

5月24日,济南迎来“两集中”新政之后的首次集中土拍。土地出让数量达114宗,其中住宅用地73宗。涵盖主城区及高新区、莱芜区、钢城区、章丘区和济阳区,本次集中土拍主城宅地均设置了“限地价竟建政府储备性公有房”的规则。最终溢价成交地块30宗,78宗地块底价成交,6宗地块流拍,共计成交规划建面709.5万平方米,揽金高达282亿元。

1、济南市首批集中供地出让情况

本次集中土拍出让面积合计342.7万㎡,规划建面785.4万㎡,主城住宅用地均设置了“限地价竟建政府储备性公有房”的规则。

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数据来源:CREIS中指数据

区域分布方面,市中区供地宗数、面积,供地23宗,供应规划建面143.8万㎡,占比18.3%;其次是历城区,供地15宗,供应规划建面119.7万㎡;槐荫区、长清区和章丘区的供应建面均超过100万平。主城区的历下区本次有9宗地块出让,供应规划建面60万平。

济南市首批集中供地成交情况

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经过一天的激烈竞拍,本次集中供地共成交108宗地,总成交金额达282亿元,总建面约709.5万平方米,平均溢价率10.8%。

本次成交地块中底价成交78宗,成交总价152.4亿元,占成交额的54%;30宗地块通过竞拍溢价成交,成交总价129.4亿元,占比46%;6宗地块流拍。

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“两集中”供地解读:济南首次集中供地揽金282亿 热门地块竞争激烈

数据来源:CREIS中指数据

各区域成交总价来看,市中区成交总金额,高达80.7亿元,位居各区域首位;槐荫区成交额位居第二,达44.7亿元;历城区和历下区成交金额相当,分别为40.2亿元、39.9亿元,本次出让中位列第三、第四。从成交面积来看,市中区成交规划建面,23宗地块共成交143.8万㎡;槐荫区13宗地成交规划建面113.1万㎡,位居第二;章丘区17宗地成交建面98.5万㎡排在第三位。

从成交区域来看,市场分化较为明显,主城六区仍为房企争夺热点,其中南北康、王府庄、济南新东站片区山塑和张马屯地块竞争最为激烈。成交楼面价的单宗地块是南北康地块中的C-1地块,楼面价达13473.29元/㎡。溢价率的地块同样是这批南北康地块,溢价64.4%。

2、重点地块

● 南北康片区07街区经营性用地:

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数据来源:中指·地主

南北康片区07街区四宗住宅用地和一宗商业用地捆绑出让,是本次集中土拍热门地块,共吸引龙湖、万科、保利发展、绿城等多家房企入场,经过143轮竞拍,万科最终以36.37亿元成交,溢价率64.4%。

南北康片区07街区经营性用地C-1地块建设面积20678㎡,容积率1<地上容积率≤2,地下容积率≤1.1,规划建筑面积41356㎡,规划用途为城镇住宅用地。

南北康片区07街区经营性用地C-2地块建设面积34410㎡,容积率1.5≤地上容积率≤2.7,地下容积率≤1.5,规划建筑面积92907㎡,规划用途为城镇住宅用地。

南北康片区07街区经营性用地C-3地块建设面积28261㎡,容积率1.5≤地上容积率≤2.1,地下容积率≤1.2,规划建筑面积59348.1㎡,规划用途为城镇住宅用地。

南北康片区07街区经营性用地C-4地块建设面积28170㎡,容积率1.5≤地上容积率≤2.5,地下容积率≤1.4,规划建筑面积70425㎡,规划用途为城镇住宅用地。

南北康片区07街区经营性用地B-1-1地块建设面积37864㎡,容积率1.5≤地上容积率≤4,地下容积率≤1.8,规划建筑面积151456㎡,规划用途为商务金融用地。

地块所在位置是市中区,地块北面是绿地新里程和万科山望项目,周边有华润公元九里和鲁能领秀城项目,目前有学区加持,房地产市场热度较高。

●原山东塑料厂A-1地块、A-2地块:

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数据来源:中指·地主

该地块吸引了海信、万科、金地、华润等十几家房企缴纳保证金,有10家房企进行竞拍,大华集团以99838万元的成交价格,竞得原山东塑料厂A-1地块 ,成交楼面价为7736.11元/㎡,溢价率48.77%。以41594万元的成交价格,竞得原山东塑料厂A-2地块 ,成交楼面价为8484.33元/㎡,溢价率54.26%。

山东塑料厂A-1地块建设面积47798㎡,容积率1.5≤地上容积率≤2.7,地下容积率≤1.4,规划建筑面积129054.6㎡,规划用途为城镇住宅用地。

山东塑料厂A-2地块建设面积29356㎡,容积率1.0<地上容积率≤1.67,地下容积率≤0.84,规划建筑面积49024.5㎡,规划用途为城镇住宅用地。

地块周边在售项目主要是中粮祥云和天鸿万象东方,中粮祥云首开入市价格在1.2-1.3万左右,今年价格略有上调。天鸿深耕此区域,在售的是万象东方分期。山塑地块靠近新东站,目前此区域周边比较荒凉,属于正在开发区域,有大量土地待入市。

●张马屯片区第四批用地项目C-3地块、C-5地块:

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数据来源:中指·地主

济宁城投嘉华&瑞马集团以24721万元竞得张马屯片区第四批用地项目C-3地块 ,成交楼面价为10448.19元/㎡,溢价率36.43%。以30819万元的成交价格,竞得张马屯片区第四批用地项目C-5地块 ,成交楼面价为8605.34元/㎡,溢价率36.43%。

张马屯片区第四批用地项目C-3地块,地块编号2021TDGP12Y0064,建设面积19717㎡,容积率1.0<地上容积率≤1.2,地下容积率≤0.7,规划建筑面积23660.4㎡,规划用途为城镇住宅用地。

张马屯片区第四批用地项目C-5地块,地块编号2021TDGP12R0065,建设面积17907㎡,容积率1.0<地上容积率≤2.0,地下容积率≤1.1,规划建筑面积35814㎡,规划用途为城镇住宅用地。

目前片区内主要在售项目为中建蔚蓝之城、碧桂园CLD凤凰首府、奥体时代,中建蔚蓝之城售价在1.2-1.4万左右,随着片区北部项目进入尾盘,房源减少,价格略有上调。片区内主要是刚需、刚改项目,教育资源一般,片区南部和北部都有地铁,交通优势明显。

●王府车辆段上盖开发项目地块E、F地块:

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两宗地块均吸引了十几家房企缴纳保证金,多家房企参与竞价,王府车辆段上盖开发项目地块E经过53轮竞拍由建发房产以88357万元的成交价格竞得,成交楼面价为7113.79元/㎡,溢价率42.02%。建设面积44359㎡,容积率1.5<地上容积率≤2.8,地下容积率≤1.5,规划建筑面积124205.2㎡,规划用途为城镇住宅用地。

王府车辆段上盖开发项目地块F 经过41轮竞拍由海信地产以61665万元的价格竞得,成交楼面价为7611.55元/㎡,溢价率49.24%。建设面积32406㎡,容积率1.5<地上容积率≤2.5,地下容积率≤1.3,规划建筑面积81015㎡,规划用途为城镇住宅用地。

4、成交明细

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