“两集中”供地解读:分化的天津土拍,理性的市场

2021-05-19 10:36:54 房天下产业网 来源:中指研究院

2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动,并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告,为读者提供参考借鉴。

1、政策背景:“两集中”政策出台

2月份自然资源部公布实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市,除包含北上广深外,还有天津、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡18个城市。

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2月23日,天津市规划和自然资源局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》,《通知》指出:为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作,天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地出让公告。

3月12日天津召开企业对接服务座谈会。3月31日晚间,天津住宅用地“两集中”2021年度首批供地正式挂牌文件“压哨”3月最后两小时,亮相天津市规划和自然资源局官网。

2、集中供地情况:58宗住宅用地,起始总价接近568亿

根据公告,天津于5月14-15日集中挂牌58宗住宅用地,出让土地面积合计约401.61万㎡,规划建筑体量合计约722.90万㎡,约为去年成交面积的53%,挂牌起始总价约合567.59亿元,约为去年成交额的62%。

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其中市内六区共挂牌6宗地,规划建面占比11%,除和平区外,其余五区均有土地上架;环城四区挂牌数量/体量均为最多,共29宗, 规划建面占比45%,其中,北辰挂牌10宗,东丽挂牌7宗,津南挂牌6宗,西青挂牌6宗;滨海新区本次挂牌8宗地块,分别来自空港、中心商务区响螺湾、塘沽湾、高新区渤龙湖四个片区;远郊城区本次挂牌15宗地,规划建面占比25%,其中以宝坻最多,挂牌5宗;武清挂牌4宗地;静海挂牌2宗地;蓟州挂牌3宗地;宁河挂牌1宗。

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3、成交情况:498亿,29宗地溢价拍出,2宗地块拼到竞自持

经过两天的激烈竞拍,本次集中供地共成交45宗地,总成交金额达498亿元,总建面约542万平方米,平均溢价率11%。

■ 底价成交16宗,成交总价127.22亿元,占成交额的25%;29宗地块通过竞拍溢价成交,成交总价370.73亿元,占比75%,其中4宗地块竞价达最高限价,2宗地块通过竞报自持租赁住房建筑面积成交。

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■ 最终29家企业满载而归,在津的品牌房企如万科、远洋、绿城中国、招商蛇口、旭辉、中交、金侨、新城、正荣、中骏等均有土储入账。从企业性质来看,本次拿地企业中,有一半是央企、国企背景。

■ 从成交区域来看,市场分化较为明显,市内六区、环城四区部分区域仍为房企争夺热点。在成交地块中,成交楼板价最高的单宗地块不出所料诞生在南开区,为南开新裕里地块(约35857元/㎡)。溢价率最高的单幅地块同样来自南开,为天拖二期地块(溢价约49%)。

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热点地块解析:

▌南开区天拖地块(津南保(挂)2021-010号)

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图片来源:中指·地主

该地块为本次集中出让热门地块,总出让面积34024平方米,规划建筑面积98670㎡,容积率≤2.9,规划用途为城镇住宅、商服用地。出让地块的特殊政策为限地价,竞买报价达到最高限价29.9亿元时,不再接受更高报价,转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。竞报规划自持租赁住房建筑面积上限为85000平方米。竞买人竞报自持租赁住房起始建筑面积为1000平方米。最终招商蛇口以最高限价29.9亿元、溢价率约49%、楼板价30303元/㎡、自持3000㎡租赁住房建筑面积竞得位于南开区的津南保(挂)2021-010号“天拖二期”地块。

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在该地块北侧为天保2018年竞得的津南保(挂)2018-063号地块,总价27亿,楼面价32927元/㎡。2019年曝光产品规划,共8栋住宅,包括5栋26-31层到顶高层,3栋15、16层到顶小高层。配套上,周边有地铁6号线、在建中的地铁8号线;生态资源方面,距离水西公园和绿水园较近。该区域周边二手房较多,如天房天拖、桂荷园、美坪园、秋泽园等,价格在36000-43000元/平米左右。

▌南开新裕里棚改地块(津南南(挂)2021-021号)

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图片来源:中指·地主

该地块为本次集中出让热门地块,总出让面积18607㎡,规划建筑面积50200㎡,容积率≤2.7,规划用途为城镇住宅、商服用地。出让地块的特殊政策为限地价,含商业服务网点建筑面积900平方米。最高限价:18亿元,竞买报价达到最高限价18亿元时,不再接受更高报价,转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。竞报规划自持租赁住房建筑面积上限为4.5万平方米。竞买人竞报自持租赁住房起始建筑面积为1000平方米。最终绿城中国以最高限价18亿元、溢价约33%、成交楼板价约35857元/㎡、自持1000㎡租赁住房建筑面积竞得南开区服装街津南南(挂)2021-021号“新裕里棚改地块”。

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地块周边有1号线、2号线两条地铁,南侧紧邻1号线二纬路站、北侧为南开大悦城,周边有五马路小学、南开田家炳中学、中华职业中专等教育资源。且地块被二手社区环绕,底商丰富,生活氛围浓厚。该地块起始楼面价26892元/㎡,为出让地块中最高。地块西南侧是2021年1月出让的旭辉地块,楼面价34048元/㎡,溢价41%。

▌西青区水西公园地块(津西青香 (挂) 2019-080号、津西青天 (挂) 2019-081号)

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图片来源:中指·地主

该地块为本次集中出让热门地块,总出让面积198999㎡,规划建筑面积292260㎡,规划用途为城镇住宅、商服、科教用地。最终融创联合体以总价49亿元、溢价11%、楼板价16971元/㎡竞得西青区水西公园津西青香 (挂) 2019-080号、津西青天 (挂) 2019-081号捆绑地块。

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该宗地属于水西庄板块,紧挨水西公园,生态环境良好。但地块命运多舛,经历了延期、降价、停牌、取消商业自持等之后终于成交。

4、市场影响

在结束的集中供地城市中,热度均呈高企态势,各城市土拍亦有自身特点:北京千亿级土拍落幕,核心区域竞争加剧,土地供应向租赁住房建设倾斜;杭州成交金额破千亿,总金额达1178.2亿元;广州成交宗数42宗,总成交额达906亿元,近半数地块有溢价;深圳量少热度高,房企积极性不减,平均溢价率30%。整体来看,重点城市的土地市场逐渐活跃。此次天津土拍冷热不均的状态将影响政府在后续土拍的规则制定,需引起企业重视。

▌对天津市场的影响

此次天津土拍呈现出明显的分化格局,加之此次供地量较大、覆盖区域较广、开发商择优后使得此次停牌地块较多,但热点地块仍受热烈追捧。整体来看,与2020年相比,当前天津土地市场仍保持平稳态势,这也是天津实施三价联控机制后产生的积极效果,有利于维护天津住宅市场稳定。自天津实施楼市精准调控以来,土地市场逐步呈现分化态势,并传导至交易市场。此次集中土拍对于天津交易市场的影响亦需分区而论:热点区域仍是市场追逐重点,一些配套欠佳、规划不明朗的区域市场潜力有待开发。

市内六区作为天津传统中心城区,是天津人认可度较高的区域,此次市内六区地块均由品牌房企竞得,未来区域市场热度将持续。环城四区作为新兴城区,近年来亦打造出不少爆款板块,成为承接市区外溢需求的主力区域,尤其是受环内情节影响,环城四区中的外环内区域更受市场青睐,此次东丽、北辰、西青环内多宗地块均溢价出让,未来该区域将迎来市场小高峰。

▌对房企的影响

■ 投资端:将促使房企间加强合作、平衡不同区域拿地策略

对资金能力和操盘能力较强的在津企业来说,其对集中供地信息更加了解,准备会更充分,而且未来土地的溢价也会逐步下降。但对一些天津的中小房企来说,集中供地对他们的压力或许更大,如果要拿到地块,甚至是市场认为较好的地块,将面临更大的资金压力。在资金压力、降低市场风险、多区域布局深耕等多因素综合影响下,房企在拿地、开发方面加强合作的积极性将更高。

同时,在调控持续深化背景下,在津房企拿地容错率变低,在资金有限的前提下,房企将更加前置和重视土地前研工作,并结合自身深耕区域、客群基础及区域投资经验等因素,平衡不同区域拿地策略,在不同区域或地块之间作出取舍。

■ 营销端:促使房企在运营节奏、获客渠道、产品设计等方面作出相应调整

天津集中供地后直接影响房企下游新开工、推盘及营销节奏,拿地后,同批次、同区域项目各阶段节奏和产品设计将影响拿地房企运营节奏和产品设计;同时,在津房企将面临同批次项目集中入市竞争情况,竞争客户资源将更为激烈,这将促使房企创新营销方式及搭建自身获客渠道;同时,也将促使房企考虑同批次产品竞争情况调整营销节奏,如:同质化产品抢跑,非同质化产品错峰销售。

▌对购房者的影响

由于集中供地,未来天津房地产市场极可能出现商品房集中入市的情况,购房者或将面临更多的选择。尤其是在开始就关注某地块的消费者,也可以提前做好购房准备。购房者可以在集中入市的竞价之下,以更合适的价格入手。大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用,落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

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