中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

2021-04-01 18:16:43 房天下产业网 来源:中指研究院

2021年4月1日,中指研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报(2021年1季度)》。CREIS中指数据显示,2021年一季度中指监测的18个主要城市,17个城市成交面积同比上升,其中泉州和南京升幅均超200%;仅西安成交同比有所下降,降幅为26.73%。

一、政策盘点

两会:坚持“房住不炒”定位,保障好群众住房需求

3月5日,政府工作报告指出,要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,在住房保障方面,政府工作报告表示,解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。在住房租赁方面,政府工作报告表示,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

同时,政府工作报告提出:深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%,发展壮大城市群和都市圈,推进以县城为重要载体的城镇化建设,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。

2021年政府工作报告中,关于房地产调控内容整体延续了往年提法,除了“房住不炒”外,“稳地价、稳房价、稳预期”目标亦写入政府工作报告,2021年“房住不炒”总基调不变,短期调控政策仍将保持连续性和稳定性,整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。

为解决中低收入人群和新市民的住房刚性需求,今年的政府工作报告提出,保障性租赁住房和共有产权住房在“解决好大城市住房突出问题”中承担起重要角色。为了增添此类产品的供给,报告中明确三种方式和支持,即增加土地供应、安排专项资金和集中建设,这体现了政府在土地、财政、规划等方面给予的配套支持,对于地方政府因城施策具有非常好的导向。

3月13日,全国人大通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》,指出完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举,夯实城市政府主体责任,稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。

加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制,加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系,完善住房保障方式,健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度,健全缴存、使用、管理和运行机制。

“完善住房市场体系和住房保障体系”作为未来五年住房发展的重要工作内容,是实施房地产长效机制的重要保障。“房子是用来住的,不是用来炒的”自2016年中央经济工作会议首次提出,今年将这一表述列入《“十四五”规划纲要》,充分表明房地产远离投资属性是大势所趋,投机炒房行为将被严厉禁止。未来五年或更长时间内,“房住不炒”都将是房地产调控的基本原则和底线。另外,强调“建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求”,未来,土地、金融、财税等方面的政策将有所侧重,进一步发挥其在促进房地产市场健康平稳发展中的积极作用。

因城施策:各地加码楼市调控,稳定市场预期

3月,住建部副部长先后带队赶赴杭州、无锡、成都、西安等市调研督导房地产工作,指出城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,毫不动摇坚持“房住不炒”,切实落实城市主体责任;政府要深入贯彻落实“两会”精神,保持房地产调控定力,确保实现“三稳”目标,着力解决新市民住房突出问题。在此背景下,各地监管部门积极响应中央政策要求,结合当地实际情况,出台楼市调控收紧政策,保障当地房地产市场平稳健康发展。 

3月3日,上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,进一步加强土地市场和商品住房市场管理,着力稳地价、稳房价、稳预期,《意见》主要包括四个方面:

(1)土地端:加大商品住宅用地供应力度,保障性住房用地“应保尽保”,单列租赁住房用地计划;深化完善房价地价联动机制,住宅用地出让实行限价竞价;竞买人在参与土地拍卖前要签署理性竞价承诺书。

(2)住宅备案价:严格新建商品住房价格备案管理。

(3)企业购房:严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时,居民选房购放有限于企业。

(4)限售:按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。

3月16日,嘉兴住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》,通知要求:

(1)加强分期销售管理。申请商品房预(现)售许可(备案)的项目(含前期已办理预、现售和首次办理预、现售的项目),每批销售面积以不低于3万平方米可售房源为单位进行申报,尾期剩余房源一次性申报;总建筑面积在3 万平方米以下的,须一次性申报。

(2)完善商品住房限购政策。暂停向在全市范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房),顶尖、高端人才除外。

(3)扩大商品住房限制转让实施范围。自本通知实施之日起,扩大商品住房限制转让实施范围,从嘉兴市区范围扩大到全市范围,限制转让时间为自取得不动产证之日起满2年,购买时间以交易合同网签时间为准。市区继续执行2017年5月 20日相关调控政策,各县(市)自本通知实施之日起执行。

(4)强化金融监督管理。建立购地资金来源审查制度,严格落实购地使用自有资金规定,竞买企业说明购地资金来源并作出承诺。严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

3月22日,成都房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。具体内容包括:

图:成都新政主要内容

中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

(一)强化住宅用地供应管理。(1)增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。(2)中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。(3)加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。

(二)深化房价地价联动机制。(4)中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。

(三)加大住房保障力度。(5)采取公租房实物保障和货币补贴并举,实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭 “应保尽保”。(6)采取共有产权、优惠出售等多种方式,全面保障人才安居需求。(7)加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度,完善长租房政策,促进职住平衡,解决好新市民、青年人的住房问题。

(四)加强住房交易管理。(8)登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。(9)依据合同约定方式取得本市住房的主体,以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。(10)通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人,应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发,并按照调控要求销售住房。(11)建立二手住房成交参考价格发布机制。(12)加强预售资金监管,保障购房人合法权益。

(五)严格金融审慎监管。(13)人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过,调整成都市差别化住房信贷政策。(14)银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

(六)加强市场秩序监管。(15)加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

(七)落实调控主体责任。(16)各区(市)县政府和相关部门要增进联动协调和信息共享,加强市场监管监测和舆论宣传引导,强化政策执行力,确保市委市政府的决策部署落实到位。

整体来看,本月多数城市出台的楼市调控政策以“打补丁”为主,是对各地之前楼市调控政策的补充,内容涉及加强住宅用地供应管理、限购、限售等方面。成都此次房地产新政在金融、土地、房地产市场多维度综合施策,在保障居民合理住房需求的同时,对于扰乱市场秩序的行为进行了精准的纠偏与堵漏,清晰的向开发商、购房者传递出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,政策力度相对较严、及时性较强。

本月,韩正副总理在发改委召开座谈会:要解决好大城市住房突出问题,大力增加保障性租赁住房供给,持续加强房地产市场调控;南昌楼市放松政策发布当日即撤回,充分表明了中央对于房地产调控的决心。另外,部分城市提出要建立和完善住房和土地联动机制,特别是房价地价联动机制,土地端的调控作用将进一步显现;东莞、无锡、成都、西安等城市明确将建立二手房价格发布机制,二手房市场预期的稳定也将得到更多关注。当前,一线城市的调控政策为热点城市亦提供了“范本”,短期预期不稳的热点二线和三四线调控政策将继续跟进。

金融监管:多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场,房地产金融监管继续从严

去年以来,部分热点城市一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出,影响房地产调控政策效果,挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。3月,中央两次表态,房地产金融监管继续从严。

3月22日,央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。会上强调:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

3月26日,银保监会、央行、住建部发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面,督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理,建立违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

在中央高度重视房地产金融“泡沫化”问题,坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下,3月,北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为,审查范围持续扩大,审查力度持续加强。

中央已明确实施好房地产金融审慎管理制度,未来仍将坚决打击投机、投资炒房行为,保障房地产平稳健康发展。当前严查经营贷等资金违规流入房地产市场已向全国扩围,住房信贷环境整体偏紧。

【中指观点】

2021年第一季度,楼市整体成交同比上扬。各地加码楼市调控,稳定市场预期,保证房地产行业平稳定发展。 另一方面,多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场,房地产金融监管继续从严,保障房地产平稳健康发展。

二、市场概况

需求:一季度楼市回暖,各线城市成交同比均升

重点监测城市中,一季度楼市成交有所上升,城市间升幅各异。CREIS中指数据显示,2021年一季度中指监测的18个主要城市,17个城市成交面积同比上升,其中泉州和南京升幅均超200%;仅西安成交同比有所下降,降幅为26.73%。

中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

注:1.数据为初步统计数据,绿色填充色城市统计口径为商品房。2.*城市价格为报价估算,仅供参考。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fangcom

图:2021年一季度18城市成交量同比变化

中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

3月:各线城市成交同环比均不同程度上升,二线升幅高于一三线

3月楼市成交量同环比均升。CREIS中指数据显示,2021年3月监测的主要城市成交面积环比上升75.18%,超9成城市环比均有不同程度下降,同比则上升78.25%。

环比来看,20个城市均有不同程度上升,南京升幅较明显,青岛次之,此外温州、连云港升幅较小,在10%以内;仅西安成交环比有所下滑,为74%。同比来看,16个城市上升,南京、北京升幅较为明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比上升83.78%,其中上海升幅较大,近96%;一线城市同比上升129.90%,北京升幅较大。二线代表城市成交面积环比上升86.87%,同比上升68.35%。三线代表城市成交面积较上月上升39.51%,同比上升54.56%。

表:2021年3月主要城市房地产市场交易情况

中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

注:

1.数据为初步统计数据,绿色填充色城市统计口径为商品房;

2.成都2017年8月中旬开始启用十三区数据;

3.扬州2021年3月26-31日数据暂无,青岛3月26日数据暂无;西安3月29日-31日数据暂无。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

库存:库存总量环比下降,深圳、杭州降幅显著

截至2021年3月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降3.5%。重点监测的城市中,深圳降幅较大,为20.18%;杭州降幅居其次,为15.55%;可售上升的城市中,宁波可售量升幅较大,为2.04%。

表:主要城市房地产市场可售情况

中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

注:数据为初步统计数据,绿色填充色城市统计口径为商品房。

图:2010年以来6个代表城市库存水平

中指院:楼市调控坚持“房住不炒”定位,2021年一季度成交上扬

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

标签: 中指院楼市调控房住不炒成交

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