万达商业的资本市场之路，再生变故。

3月24日，万达商业公告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此本公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。

至此，万达商业超过5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回而告一段落。但其上市之路并不会停止，而是寻求更有效的途径，全面轻资产“轻装上阵”。

据一位接近万达的人士透露，撤回A股IPO申请的万达商业，进行轻资产重组之后，有望赴港股上市。

“万达此次主动撤回A股申请的背后，是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑，万达商业撤A回港，是当下最明智的选择。”IPGlobal首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

“这个决定正当其时。轻资产上市正是近期港股的大风口。”《华夏时报》总编辑水皮撰文评论。

回A路终止

万达商业撤回A股IPO申请背后，是其5年多来上市未果的无奈。

2014年12月23日，当时名为“万达商业地产”的万达商业在港交所主板上市。彼时，超过280亿港元的集资净额让其摘得当年港股IPO前五强桂冠。

但其当时的运营模式并不被香港资本市场所看好，再加上内地和香港市场的估值落差，因此在股价短暂高走之后，便长期陷入低迷状态，价值被严重低估，这令万达股东及投资者感到沮丧。

2015年7月，万达商业地产启动回归A股计划，并于2015年11月13日发布A股招股说明书；2016年9月20日，万达商业地产从港股私有化退市。最初，万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

水皮评论称，2015年A股市场正处于“人造牛市”期，市场热情就像一把燃烧的火。当时万达商业市盈率只有4倍，而A股地产公司市盈率普遍在15倍左右。

所以，彼时王健林的回A之心是坚定的，他还为此签订了两次对赌协议。

一次是在2016年从港股退市时，按照对赌协议，在2018年8月31日或退市两周年，若万达回A股失败，将要支付高达400亿港元进行股权回购，并向海外及境内投资者分别支付12％和10％的利息。这笔利息的金额，大概为70亿港元左右。

但这次对赌注定失败。就在大限将至之际，2018年1月，马化腾携张近东、刘强东、孙宏斌联手驰援万达340亿元，但要求万达商业在2023年10月31日前完成上市，且2019年租金净要达到190亿元，如果低于这个数值，投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

这是第二次对赌，这次并未约定必须在A股市场上市。如今还有两年多时间，万达商业的回A路却依然渺茫。

2020年3月，证监会披露信息显示，万达商业上市申请的管理状态为“中止审查”。

柏文喜分析称，万达商业因为与房地产“剪不断理还乱”的关系，一直被“疑似房地产股”，导致在A股上市困难重重，这也是其排队6年后撤回A股上市申请的主要原因。

某证券行业分析师则直言，“房住不炒”政策调控下，当前A股市场对房地产企业要求非常严格，近几年基本没有房地产公司上市，万达商管大概率回A无望。即使能够登陆A股市场，其市场表现也不被看好。

轻资产谋局

主动谋变是必须的。王健林谋划轻资产转型已久。

2015年，王健林提出“轻资产”转型战略，即万达要走轻资产、低负债的发展战略。

在2018年1月引入腾讯等新战略投资者后，2018年3月1日，万达商业更名为万达商管集团，并宣布1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。至2019年底，万达商管已完成了房地产业务的彻底剥离。

2020年9月28日，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，全面实施轻资产战略，不再发展持有万达广场物业，而是成为真正的物业管理服务公司。

现在，万达商业公告，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

水皮称，所谓轻资产重组，就是把万达商业的物管和持有物业分离，以商业物业管理为主营业务，从而实现轻装上阵，这正是近期港股的大风口。

的确，从港股市场环境看，当下正是一个难得的好时机。

香港市场对轻资产的青睐程度远高于重资产的房地产开发。数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。

柏文喜亦认为，物业服务类“轻资产”管理概念是港股重要风口。资本对优质物业服务股的追逐，一直很强烈。高估值、高市盈率，对万达商业而言，这或许是港交所的魅力。万达商业这样的轻资产物业服务型公司，也恰是港交所颇受关注的板块。万达商业撤A赴港，顺理成章。

截至2020年三季度末，万达商管营业收入超270.53亿元，净利润141.88亿元，净利率52.45％；总资产超5558.56亿元，净资产2733亿元。截至2020年9月底，万达商管2020年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。这是一份靓丽的成绩单。

“在重新进行业务整理后，若万达商业能以轻资产模式在A股或港股上市，以万达的行业地位、影响力、公司体量与成长性，应该会获得一个较高的估值，至少不差于近期上市的那些物业管理公司。”柏文喜说。

这一次，王健林必须抓住机会。