房天下产业网讯：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。光控安石高级副总裁王长宇以《新局面下的持有型不动产资产管理》为题发表了演讲。

光控安石高级副总裁 王长宇先生

王长宇：尊敬的各位领导、各位嘉宾，以及在座的各位朋友，大家下午好。我是来自光大安石的王长宇，非常高兴有机会就“新局面下的持有型不动产资产管理”做一下汇报，关于这个主题，我从资产端和资金端两个方面谈一下感想。

首先，从资产端来讲“十四五”明确提出要推动城市群的发展，建设现代化都市圈。而持有型不动产包括常见的写字楼、商业、产业园区、仓储物流、数据中心、酒店等，都是我们是城市活动、就业和税收的空间载体。所以城市活力的进一步激发会部分缓解局部区域一些持有型不动产供给过剩的问题。同时，中心城市的建设也会使得核心资产的价值更加凸显。具体到每一个资产类型，简单介绍一下关于写字楼和商业的看法。

关于写字楼，它将明显受益于“十四五”期间科技创新以及吸收外资、金融领域开放等方面的政策影响。从去年下半年开始，我们已经明显感受到在一线城市写字楼出租去化里面，TMT行业、外资以及金融领域的出租占比在明显提升。在商业领域几位都提到了，我们要立足国内大循环，扩大内需，以及建设国际消费中心城市。在这个大背景下，因为线下商业存在着体验性消费的不可替代性，所以它跟线上消费会有机融合，面临新的发展机遇。其他的产业类型，像产业园区、仓储物流、数据中心、酒店等，预计都会在“十四五”期间面临着新的发展局面。

根据相关数据统计，2019年中国的大宗商业不动产投资金额占到GDP的比重目前仅是0.2％，但对比欧美发达经济体这个数字是1.6-2.3％之间。预计2030年国内的可投资商业部动产总价值预计会大幅增长到80万亿，大宗交易金额有望较之前的水平增长2倍，成为亚太区的商业不动产投资市场。

下面谈一下城市更新。

2019年城镇化已经达到了60％以上，这意味着我们国家的城镇化已经进入到了较快发展的中后期，从增量时代进入到存量时代。今年的“十四五”规划次将城市更新明确列入了国家的规划发展战略中。我们认为持有型不动产的升级改造会带来更多的交易机会，同时城市更新基金也面临着发展机遇。就光大安石本身的城市更新基金的实践经验来讲，城市更新项目会涉及到并购重组、重新定位、效能提升、价值实现等不同的环节；我们会看到城市更新项目存在着各种各样的难点，包括了要匹配政府的规划要求，面临资金投入大、改造时间长、市场不确定性比较高等很多难点，这都对基金管理人的资产管理能力提出了更高要求，其中包括政策理解能力、市场判断能力、改造工程能力、运营提升能力，以及资本运作能力等等。

从资金端来讲，“十四五”规划提出，健全多层次资本市场体系，大力发展机构投资者。据CICC估计，国际机构投资者商业不动产配置比例约为8％-10％，中国机构投资者该配置比例约为1-2％，存在巨大上升空间。

我们以国际上规模的十几家主权基金为例，其中有2／3的另类资产配置比例达到了15％以上，而其中持有型不动产是占另类投资比例的资产品种。我们认为，持有型不动产能够在比较长的时间内产生较稳定、可持续的现金流，具备保值性高、抗通胀能力强的特点。所以在当前的流动性泛滥的环境下，不动产无疑是资产配置的优选。

除了机构投资人以外，“十四五”规划提出要拓展居民收入增长渠道，家庭财富管理需求的增加会带动持有型不动产的配置需求。根据统计，我国居民的可投资金融资产规模从2007—2018年，年均增长率达到了15％，2018年底达到了126万亿的规模，为资管行业持续带来了增量资金。从结构上来讲，2018年末统计数据显示中国家庭居民持有金融资产中有54％是现金和存款，远高于美国的14％。我们预计国内的居民家庭未来多元化资产配置的趋势会进一步显现。

在资金端，最核心，以及最重要的一个问题还是今年REITs市场的诞生。REITs作为一个金融产品，次写入了国家的五年规划纲要里面，也能看到中央对于REITs市场建设的决心。从2007年开始，相关的监管部门就对REITs进行了研究，经过十几年的推进终于在2020年出台了有关的指导政策。我们预计今年应该能够见证中国REITs市场的最终降生。REITs现在的试点范围还仅仅局限在基础设施领域，主要包括仓储物流、交通设施、市政设施、污染治理、信息网络、特定类型的产业园区等等，暂时不含住宅和商业。尽管这个试点范围相对有限，但是中国公募REITs市场诞生这个事情已经引发了海内外不动产投资者的关注，也为整个市场带来一个新的预期。

实际上，海外的成熟的REITs市场底层资产丰富度很高。其中零售、办公、住宅资产类别占比相对比较高。参考国际经验，试点领域扩大到商业不动产是时间问题。从去年到现在市场上很多的商业部动产开始考虑选择在香港和新加坡发行REITs，我们认为也是一个可行的办法，但是往往会面临资金跨境、税费损失、派息率比较高等问题的解决。所以整个市场上对于商业不动产的公募REITs的推出呼声很高。

我们也要看到，境外的公募REITs市场虽然已经比较成熟，但是它们的发展也不是一蹴而就的。2019年末，全球的公募REITs市值达到了2万亿，截止到2019年底美国公募REITs市值是1.3万亿美元，占到了全球公募REITs市值的60％。日本和澳大利亚、英国、加拿大、新加坡、法国等紧随其后。即使从美国的REITs市场发展来讲，它也是经过了60年的曲折，也有起步期，也有缓慢期，以及进入高潮期。所以市场需要有耐心，我们期待商业不动产REITs的出现。

从长期来看，公募REITs一定是未来持有型不动产的最主要的退出方式。我们认为持有型不动产从属性上来讲，它没有居住属性，更多的是经营属性；它是以长期持有为目的，业权比较单一，机构投资人为主，投资机性比较弱；同时它是城市活动的载体，是服务实体经济的行业。所以我们认为发展持有型不动产，尤其是商业不动产对于房住不炒政策的定位不存在根本矛盾。持有型不动产将来会打通类REITs，储架式ABS，以及公募REITs多元化退出渠道。类REITs和储架式ABS已经得到发展，光大安石也经历了这两个阶段的发展，目前完成了100多亿ABS的发行。后续公募REITs，尤其是扩大到商业不动产领域还有赖于市场同仁以及监管机构的共同努力。

总结一下：我们认为，持有型不动产行业具有体量大、周期长、风险适中、现金分红的特点。在当前的全球流动性泛滥，风险相对积累的背景下，有稳定现金流的持有型不动产配置意义会更加显著。所以我们有理由认为国内持有型不动产的新时代已经到来了。

以上是我的分享。谢谢各位！