房天下产业网讯：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。会上，与会嘉宾以《房企如何助力十四五城市更新行动？》为题，开展了对话研讨。

2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家论坛

【2021中国房地产百强企业研究报告 】【会议专题】

主持嘉宾：樊鹏飞先生  中指控股深圳总经理

对话嘉宾：庾来顺先生  广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长

刘  策先生  佳兆业集团控股有限公司副总裁

胡伟平先生  卓越置业集团有限公司助理总裁

宋丽明先生  上海建工房产有限公司副总经理

张化学先生  中指控股广州总经理

樊鹏飞：各位好，我们进行最后压轴的论坛。“十四五”的报告目标要求是：全面提升城市品质，推进新型城市建设，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区和老旧街区和城中村等存量片区功能等等，推动城市空间结构化和品质提升。我们接下来就如何助力“十四五”城市更新行动进行对话讨论。

首先，个问题想先问一下庾秘书长，广东省“三旧”改造协会，作为省级“三旧”改造协会，在广东省自然资源厅的领导下，这两年对整个广东省“三旧”改造工作起了很大的推动作用。在“十四五”的新规划下，咱们协会接下来怎样更好的助力城市更新行动？

庾来顺：谢谢主持人，谢谢各位嘉宾和业界的朋友们。大家都知道，上午秦主任也介绍了，现在国家已经把城市更新列入一种新型城镇化的战略抓手，广东的城市更新可以说从2009年到现在走过了12年的历程，广东我们叫“三旧”改造，“三旧”改造我认为到了今天，也就是我们所说的城市更新成功的实践与探索，城市更新可以说在广东探索实践了第十二个年头。我们广东省“三旧”改造协会也是省级的“三旧”改造协会，今天我们跟中指研究院，包括人民大学，还有卓越集团在此隆重地发布了城市更新评价指数，应该说行业的发展到了一个新的阶段，协会也是时代发展的一种需要，也是应时代的需求应运而生。

广东省“三旧”改造协会从2018年在厅党组的英明决策之下，由广东省主要的房地产企业和一些相关的事业单位，以及与城市更新有关的企事业单位发起成立了这么一个省级的“三旧”改造协会，一成立之初协会就把它作为一个政府与企业之间联系的一个桥梁。首先是积极的宣传，政府的政策、政府的导向。另外，积极反映行业诉求，反映行业的情况。另外，协会作为一个交流平台，积极整合各方面资源来体现把这种平台作为一种舞台，体现协会的担当作为，进行了大量的调查研究，而且出台了大量的成果，政府提出了大量的政策建议。另外，也为行业的标准规范、工作指引的发布做了大量的基础性的研究工作。同时也开展了行业的广泛交流，让企业学习了先进的案例和经验，来加快推动。所以政府主导的还是企业项目的实施与落地，发挥了积极的作用。

协会在新的一年，将继续的体现行业的担当作为，成立了研究院，满足行业的培训。另外，成立了行业的人民调解委员会，行业的发展研究中心发展行业简讯、行业动态等等，为行业发展作出了应有的贡献，谢谢大家！

樊鹏飞：感谢秘书长的精彩发言，希望广东省在“三旧”改造协会下一步带领下，整个城市更新往前的节奏会有大的一个推进。

接下来一个问题想从企业方面，问一下佳兆业刘策总。佳兆业作为国内的一批城市更新公司，从1999年桂芳园项目开始起家，应该属于从旧改起家发展到现在一个上市公司，应该在城市更新方面有非常丰富的经验。所以，想问一下刘策总，您从企业角度分析佳兆业如何更好的助力城市更新的实施行动？

刘策：谢谢樊总，对佳兆业是知根知底的，我就长话短说，我觉得应该是几个方面：

，我们现在手上有万亿的城市更新的货值，我们在“十四五”期间无论在项目的量还是货值这一块还是希望有比较大的转化。

第二，现在国家也很重视城市更新，我们接下来会把我们在大湾区，在深圳的经验，希望进一步扩展到这些主要的城市。

第三，我们还是希望能够在城市更新的模式的升级这一块做出更多的探索和贡献。比如说，工改项目，这个都是行业的难点，包括产城融合，综合体等等，这些方面我想能够给城市更新探索出一些新的模式。

第四，如果有机会还是必须再把经验总结总结，看能不能再有一些文字性的成果出来。

大概就是这些。谢谢樊总。

樊鹏飞：谢谢刘策总，下面我们想问一下卓越集团胡总，卓越城市更新集团是在2013年5月份左右成立的，应该属于家成立的专业的城市更新集团，几乎涵盖了所有的城市更新业态，有非常完整的更新体系。所以，也想问一下胡总，从卓越来看，如何更好的助力城市更新的行动？

胡伟平：谢谢主持人，谢谢在座的各位同行。我就谈几点体会。实际上是去年的11月25日，我们三个人坐在这儿，当时讲的是城市更新、城市升级的机遇。今天看，10月份的“十四五”规划出来以后，就实施了城市更新行动，首次提出来了，到今天我们来讲城市更新，实际讲的是深耕的话题了，就是面临一些机遇或者是遇到了什么困难。

我想讲的点，就是城市更新现在在铺开以后，我们再深耕应该是在不同城市里面的布局，在同一个城市不同区域的布局，或者是在这一个区域内我们有不同类型的项目的布局，到最后单个项目出精品。卓越涉足旧改到现在，自身有一些体会：点就是要注意自己的价值理念。城市更新是长期的工作，是持久的工作，在你拿项目的过程中要特别关注这个城市的各方面研究，比如经济社会发展，人文脉络和在国家层面承担的职能，然后才是相关的政策。我们把广东省主要的城市，如广州、东莞、佛山，还有深圳，做了一些横向的城市更新政策的研究以后，你就会发现它的核心理念和原则是不一样的。在这种基础上，你必须要前瞻性地适应它的政策，去做好你的拓展、规划、拿地、报批、报建和拆迁手续。这是个体会。

第二个体会，城市更新要秉持共赢的理念。我们原来“招牌挂”是在政府那儿拿地，城市更新从哪儿拿地呢？是原来的权利人，这个起点不一样。所以，我们在做城市更新的过程中必须要考虑到政府、社会、业主各方面，我们对各方利益的分配要做一个很好的平衡，就是在城市更新过程中要保证公共利益、原业主利益，然后品质的提升，产业的升级等等，这是第二点。

第三点体会，做城市更新就需要有一支专业的队伍，你可以自己培养和培训。要有一支专业的队伍，要有专业的操作规程和专业的制度，这样才会高效。

今天我想多说一点，深圳不只有城市更新，实际上除了城市更新以外，深圳在存量用地的开发利用上其实有七种路径，这些路径是值得大家探讨的，因为它不断在先行先试，在破冰。很重要的是土地整备这一块。我们可能只关注了城市更新。土地整备这一块我相信也有很多其他城市在弄，也有在农民城市化的转化过程中未征未转的用地，怎么把这部分地用好，为产业的发展，城市的发展多做贡献，其实是值得探讨的。

所以，我建议下一次城市更新的指数研究能不能把范围再扩大一点，我们就叫存量用地的研究。因为国家现在是鼓励存量，不要增量了，研究的范围更广一点。

三点建议，也就是我们感觉到的痛点：

，政府层面目前出台的城市更新政策和规章制度因为体系比较复杂，涉及的部门很多。他们在这些政策出台的过程中稳定性也差，变化很多。我建议评价指数增加一个政府审批部门交错容错机制，我相信在我们这个指数报告里提出来以后，也有利于各级政府部门来接受我们的报告。

第二，政府部门在审批过程中，尤其是规划处理过程中，要留有更多的弹性。因为城市更新和土地整备过程中不可控因素太多，不给予一定的弹性，一个项目推进若干年后成为一个长期的工作，最后可能算不过来账，这个项目就烂尾了。所以，这是第二个建议。

第三，还是要创新。我们反反复复谈到把棚户区改造纳入城市更新里做一个特别的案例。2016年时，深圳按《棚户区改造管理办法》来进行探讨，核心要点是除了还迁以外，全做政策性住房。好了，2016年到现在，八年过去了，能不能做出来几个呢？政府不可能，国有资产部门也不可能老做赔本买卖。最近他们跟我反馈，深圳市一个核心区，做一个棚户区改造项目，投了40个亿，然后自己就收回来6万平米的公共政策性住房。这怎么可以持续下去？我们还不如拿40个亿去买商品房来做政策性住房呢。所以，大家在反思，就是让社会参与进来。目前正在探讨一个方案，就是按照城市更新的方式，由住建部门把它批完，然后拿它挂牌。除了这个还有没有其他的？我们能不能大胆的早期引进市场主体来介入？

樊鹏飞：感谢胡总的精彩发言，胡总在城市更新行业有20多年的经验，是很资深的城市更新的前辈，您提的建议非常好，接下来我们后期的指数您还得多提建议。 接下来问一下上海建工的宋总，上海建工作为长三角的城市更新企业代表，在上还有着丰富的城市更新经验，在城中村改造，以及历史风貌保护等城市更新项目上做了很好的标杆示范。问一下宋总，上海建工如何理解并积极参与城市更新项目开发的？

宋丽明：作为一家地方性国有房地产开发企业，上海建工房产已经走过了23个年头，我们在集团的全产业链，全生命周期，化的进程当中得到了长足的发展，过去的23年里我们始终在发展当中寻求突破，在危机当中寻求机遇。很自然地，我们把“十四五”当中提出的城市更紧紧密结合起来，非常有幸上海建工房产在过去几年当中已经正在参与上海的城市更新项目。

举两个例子，一个是我们在浦东新区惠南镇参与的城中村以及城市更新的项目，整个项目用地规模差不多有1000亩地，建筑总量约150万平方，涉及到住宅、公建、市政设施的投资。另外一个是我们已经在启动上海黄浦区，紧邻着人民广场新昌路1号和7号地块，这个项目特别有寓意，因为它在城市中心，对历史风貌的保护提出了极高的要求。

说几组数据，这两个改造的项目地块，总建筑面积，包括改造面积达到了35万平米，涉及超高层的住宅，石库门的别墅、精品酒店、商业等内容，其中涉及到城区的动迁户达到了3125户，涉及到单位的动迁达到了146户，整个项目的总投差不多要340亿。最近我们通过上海建工集团混改天津住总集团，所以也是积极探索并介入到天津的城市更新项目当中。因为我们发现天津和上海一样对城市更新有巨大的需求。通过这几年的努力和实践，我们感觉到城市更新项目和传统项目的开发是完全不同，呈现出几个长。

一是投资周期相对比较漫长。

二是规划论证的时间会相对比较长。

三是需要企业有更长的产业链的植入。

从这些实践和操作来看，可能在以下四个方面的协同会比较重要。

一是同政府的协同。在城市更新的项目当中，政府的支持可能是起了非常关键的影响性的作用，特别是在早期对整个升级方案，动迁的速度，都离不开我们跟政府保持高度的一致和理解，缺乏了政府的理解和信任，整个项目推动起来就非常困难。

二是我们需要跟地区的经济发展做协同。整个片区里面原来有哪些产业，哪些产业呈现出上升的趋势，又有哪些产业可能正呈现下滑，原有的产业基础是什么，这些都是我们作为开发企业需要深度思考和调研，并会同政府积极引入更优质的资源才能够让本地区增加就业，增加片区的税收。同时能够把提升片区的经济为己任。

三是要和这个城市的历史人文相协同。在人民广场附近的城市更新项目来讲，风貌保护提出了必须要保留老上海的海派的石库门风格，以及城市的记忆。从开发的某些层面来看是非常有难度的，所以前面很多嘉宾都在聊，在上海如果列为城市更新风貌保护项目，连这个房子怎么拆都需要进行专家论证。总书记也曾经讲过这样一句话“城市更新一定要让这座城市留住记忆，让人们能够记住乡愁。”

四是要和企业的效益相协同。刚才很多嘉宾都提到了，可能整个项目投了非常多的资金，按照正常的投融资方式，不要说更新，直接去买地吧。所以在整个城市更新的过程中，规划的落地，包括动迁的速度，产业导入的难度，未来商业住宅趋势的不确定因素，企业如何从项目中获益，更多的需要我们思考更新投资模式、开发模式、运营模式，甚至是推出摸式。

“十四五”规划纲要明确提出要求全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质的提升。我们相信未来城市更新一定大有可为。   

樊鹏飞：感谢宋总的精彩发言。城市更新作为一个城市的综合的很重要的载体非常复杂，有的是政府主导，还有一些是政府引导城市更新确实离不开政府的协同。感谢您的精彩发言。请问张总，作为研究院如何赋能城市更新？

张化学：研究院作为一个专业的研究机构可以从以下三个方面来赋能。

，建立一个评判标准。中指院从1994年成立以来，我们做了很多事情，总结一下无非是两个方面：一方面是我们对市场的评价，也就是房地产价格指数，百城价格指数，通过这个指数可以评价市场的走势变化。另一方面是对企业的评价，今天我们发布了百强企业榜单，同时还有物业百强、产业、品牌等等，这些都是对企业的评价。城市更新做了很多年，相对于传统的房地产开发仍然是一个新的事情，也就是说传统开发做得好并不见得城市更新也做得好，城市更新需要一套相应的评价体系。从今天我们发布的广东省的城市更新指数来说，我们也可以看到在这方面已经取得了一定的成绩，希望通过建立城市更新的评价体系为政府，为被改造的对象，为金融机构提供一个评判平准。

第二，搭建一个产学研的平台。今天发布的指数就是产学研合作的典范，有中指院、企业、人大。

第三，希望通过大数据赋能城市更新，希望通过这些工具为企业投资决策和产品的打造提供依据。

樊鹏飞：感谢张总的发言。第二个问题相对简单一些，更具体一些。请问秘书长，助力城市更新的发展，有没有什么具体的操作，或者说手段。

庾来顺：行业协会助力城市更新，赋能城市更新，为城市更新服务的抓手。

一是协会在自然资源部的指导下建立了节约集约利用实验室，与自然资源部人力资源中心、经济研究院、浙江大学合作，每年发布节约集约利用学术报告，开展重大政策的调研。通过这个实验室为部机关提供一些咨询建议。

二是在省自然资源厅的指导下成立了政策研究小组和重大项目专家指导。政策研究小组由协会的专家和各地的业务主管部门的业务骨干组成，对全省的政策进行起草、评价、调研，以及对协会行业标准的制定提供指导意见。成立了项目专家指导组为政府主导的项目和会员企业项目提供指导，提供政治解读，提供业务咨询，收集政策数据，及时为政策的制定、修补，以及下一步政策的出台提供意见。省自然资源厅这个层面，有政策研究小组，有项目专门指导组。

三是协会层面的抓手是成立了专业的咨询委员会，开展专业性的咨询服务，有法律专业委员会、规划与设计专业委员会、财税专业委员会、历史文化保护专业委员会，以及今年正在成立的产业促进专业委员会、媒体宣传委员会等等，开展相关的服务。值得一提的是今年我们成立了产业促进专业委员会，要搭建全省的三旧改造的产业项目招商平台，组织全省三旧改造项目产业招商大会，提供产业咨询服务。协会有行业发展研究中心，提供行业咨询动态，有一刊、一网、一号自媒体。我们行业协会创立了司法服务，在广州仲裁委的指导下成立了行业仲裁中心，在广东省司法厅、广州市司法局的指导下成立了行业三旧改造纠纷的人民调解纠纷委员会，开展了相关的服务。另外，成立了三旧改造研究院，开展了常态化研究和人才培训、项目咨询、产业咨询等，建立了一系列服务抓手，助力行业的发展。

樊鹏飞：感谢秘书长，相关措施比较清晰明了，说明下一步对城市更新的推进确实会按部就班，尽快往前推进。问一下佳兆业的刘总，面对城市更新的新机会，咱们企业有哪些优势？在企业发展中面临哪些困难？

刘策：佳兆业城市更新的优势主要是几个方面：

，我们有一个成熟的团队，而且这个团队有八九百号人，从20年开始陆陆续续参与这件事情，整体经验比较丰富。

第二，过去这么多年转化了几十个项目，对于整个城市更新的全流程、风险、问题点的判断把握和处理比较有经验。

第三，我们处在大湾区，恰好市场发展相对比较早，有一些项目储备。这是我们的几个核心优势。

目前我们面临的困难或者问题：

，城市更新现在已经到了深水区，纯住宅的更新项目越来越少，或者说基本上跑马圈地圈完了。

第二，接下来面临着怎么盘活工业用地，或者说综合性项目。这块儿对企业资金的要求会更高，还要带有产业，带有运营。

第三，工业厂房这种重资产的模式不好卖，如果持有的话又感觉很耗现金流，这种问题怎么解决目前还在探索中。

第四，传统的更新模式很难在市场上持续保持领先的地位，需要我们自己对整个商业模式进行升级，比如说怎么更多地产城融合，怎么更多借助金融资本的力量进行精细化管理，在外拓方面做得更好。

樊鹏飞：谢谢刘策总的发言，说得比较全面，接下来我们问一下胡总，当然除了说一下咱们卓越面对城市更新机遇的优势以外，在整个城市更新行业的痛点有哪些？

胡伟平：刘策总已经总结得很全面了，我从地区里面政策的制定和发展不平衡说几点：

，刚才我说的是政策制定过程中，因为它本身是一个复杂的体系，我觉得城市更新，包括土地准备，存量土地的开发利用，实际上是一个城市的治理过程。在这个过程中，制定政策要涉及的部门太多，政策的变化性也多，也复杂，又不稳定，就会带来新的政策执行人理解不一样，同样的项目其实他们培训以后理解不一样，这样审批过程中会造成很多麻烦，我感觉这是一个问题。

第二，虽然深圳现在已经出了《城市更新条例》，有了个别征收，具体怎么做，不知道。我们最近召集了有八个人大代表和政协委员准备跟深圳市司法局和更新局搞一个座谈，具体怎么做。我们现在面临的拆迁是个大问题。

第三，深圳市以外的项目转化过程中，我们感觉人为的因素太大，受政策影响太大。一些城市出了相关政策，所有的城市更新项目必须要有1/3的产业用地，就会关一大堆。我们也在观察、研究和反馈，我们相信每个城市是有一个摸索过程，每个区有一个摸索的过程，但是在二次土地的再开发利用这方面相信会越来越好。谢谢！

樊鹏飞：感谢胡总的发言。我想这些问题确实也是整个行业所有企业都会面临的一些问题。所以，我们除了现场人员学习以外，我们现场其实也有近百家的媒体，有一些是在网络直播和文字直播。所以，可能接下来也要呼吁政府部门，对企业，尤其是各方利益方面可能还得更去均衡一些，尤其是面临一些产业的条件要求，还有保障房各方面的条件要求。

接下来我们问一下张总，中指的张总也是作为行业比较知名的区域研究专家。所以，想请问张总，城市更新面临的机遇和挑战，您可以分享一下。

张化学：城市更新肯定是机遇很大，不然不可能有这么多企业关注。我觉得大的背景还是中国城市化进程的推动。过去中国城市化进程很快，目前已经达到61%，已进入新的发展阶段。城市化初级阶段就是从农村到城市，到城市以后，一般人会先往城市中心落脚。随着城市中心房价上升，然后再郊区化，往郊区转移。但是郊区化后导致城市空心化、城中村等方面的问题。所以，城市化进入较高水平后，城市更新迎来发展机会。其实西方城市化发展过程中也经历了这个过程，这是一个大的机遇，大的背景。

说到挑战，刚才不管是协会领导，还是开发企业也都说过，当前城市更新方面的政策还存在不足，如城市保护。我们说中国城市“千城一面”，每个城市都差不多。以往我们说想了解一个城市，去老城区逛一逛就行，但是城市更新改造以后，有可能老城区也没有了，真的是“千城一面”了。但是，现在不管是政府还是企业都在探讨城市文化，包括城市保护，趋势很好，但重视程度还不够。

另外，城市生态系统，不管是居住，还是产业生态系统均面临重构。以广州为例，广州有很多城中村实现职住一体化，囊括了很多居住、产业体系，如手工作坊等产业。这些产业在外部人看来可能是比较落后，脏乱差，但是它恰恰是一个城市的需要。所谓存在就是合理，如果城市更新将它改造掉，这些产业有可能会被打破，生态系统就会重构。我们有没有考虑过生态系统重构以后怎么来解决这些人、这些产业的问题？

樊鹏飞：谢谢张总的发言，这场对话论坛基本上结束了，再次感谢各位嘉宾的精彩发言。