3月11日，中国奥园集团股份有限公司（股票代码：03883.HK以下简称“中国奥园”）董事会主席郭梓文在内部会议上透露将启动新一轮组织架构调整，以大集团统筹直接管理旗下两大集团地产开发业务，调整后，地产集团与商业地产集团将从四级管控变为三级管控。

据知情人士透露，此前该公司的地产集团、商业地产集团均可从事地产项目的开发，有部分业务重合，未来这两个二级集团在各自业务的侧重点上将进一步明确及细化，相关的人员调配目前也尚未到位，预计3月底才能尘埃落定。

中国奥园将地产开发业务收归大集团统筹的另外一个目的是希望加强城市更新业务的转化与拓展。因此，地产集团、商业地产集团未来都还可以继续开展城市更新业务，彼此依然存在相互竞争的关系。

地产板块管控有变

据了解，中国奥园已形成“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业”等产业板块。此次的调整主要是涉及地产集团和商业地产集团。虽然名称上有所不同，但商业地产集团并非只专注于商业项目的运营，旗下也有住宅开发、城市更新等业务。因此，这两个二级集团被统归为地产板块。

在成为千亿房企两年后，随着摊子的铺开、行业环境的变化，中国奥园意识到前期的粗放式经营管理模式到了该优化的时候。

首先启动的便是地产集团和商业地产集团区域组织架构的调整，目的是精总部、强区域，提高区域项目管理效益。在2020年的中期业绩会中，中国奥园的管理层曾表示，要以区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比，让更多城市进入当地销售10／20，实现30个区域公司每家完成年销售50亿元或以上。

据了解，区域层面的调整已在2021年1月初完成，重组整合后，该公司希望尽快出现100亿元、200亿元销售规模的区域公司。

更高层面的组织变化也在同步进行。2021年1月25日，广东奥园悦康控股集团有限公司（以下简称“悦康控股”）注册成立，注册资本30亿元。悦康控股将统管中国奥园旗下的非房业务，即科技、健康、医美、文旅、金融、跨境电商、教育等产业。这意味着，中国奥园正式从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块。

3月份进行的架构调整就是在地产板块内部的两个二级集团之间开展。按照官方的说法，这不是合并，而是缩短两个二级集团的管控流程，将地产开发业务从原先的集团总部-二级集团-区域总部-城市公司的四级管控，调整为集团总部-区域-城市公司，由集团总部直接管控，更利于应对市场变化。

“二级集团的数量整体并没有变化。整个大集团划分为地产板块与悦康板块，地产板块未来的职能会更聚焦。”3月12日，接近中国奥园的知情人士表示，该公司现已成立了一个统筹此次架构调整的委员会，但是具体的高层委任和职能分工等还未落实。

互相竞争、加速推进城市更新业务

除了将地产开发业务收归大集团管控外，中国奥园还计划在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发。未来，地产集团与商业地产集团将集中优势、集中资源进一步聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活。

中国奥园的城市更新业务开展的较早，储备的资源也较丰富。截至2020年6月30日，该公司拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95％。郭梓文曾表示，预计这些城市更新项目在2020年可转化超过600亿元的可售货值，2021年-2022年可转化1687亿元，2023年及以后预计转化4266亿元。可以预见，转化规模的大幅提高，也将产生较高的人力及资金需求。

在这之前，中国奥园的地产集团、商业地产集团都在积极开拓城市更新业务的版图，地产集团设立了一个名为“城市开发集团”的下级公司，商业地产集团也有一个“城市更新集团”。参考其他房企的动作，将地产集团、商业地产集团的城市更新业务整合为一个平台可能是个惯性思维，但中国奥园并没要合并的意思，该公司还是希望能两条腿走路，为两个平台提供必需的人员、资金及政策支持，扶持它们各自做大做强。

这主要是因为商业地产集团的城市更新业务布局得较早、较广，转化的效益也颇为可观。根据公开信息，截至2020年5月，商业地产集团旗下的城市更新集团聚焦环北京、粤港澳大湾区、中西部及北部湾等核心城市，目前已转化的包括珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场等项目，销售净利率达17％。

除了加速现有项目的转化外，中国奥园也计划拓展粤港澳大湾区外的城市更新项目，在市场容量仍足够大的前提下，该公司认为，两家公司并行、竞争在一定阶段内有利于项目数量的增长。