按照经济学原理，如果商品供大于求，价格会下降；反之，价格会上涨。一些网友对于持续上涨的房价感到难以理解，因为有不少机构调查数据显示，一二线城市的住房空置率超过20%，三四线城市的住房空置率超过30%。按理说，房子超出实际需求，价格应该下降才对，可是为什么反而还在上涨呢？实际情况的确如此。不仅从房改至今平均房价上涨了5倍，这期间几乎就没有遇到下跌的年份，每年至少还以5%的幅度在上涨。另外去年在遭受疫情袭扰的情况下，平均房价达仍然从去年的9307元每平，上涨到了9860元每平，同比上涨了5.9%，房地产的韧性更是超出了很多人的预料。

关于住房空置率问题，早在2018年的时候，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告中就显示：2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率达21.4%，二三线城市空置情况更为严峻。其中一线城市的住房空置率为 16.8%，二线城市的住房空置率为22.2%，三线城市的住房空置率为21.8%。那么3年多过去了，加上每年还有大量的新建商品房入市，目前的空置房应该有增无减。况且以上数据统计的只是城镇居民家庭住房，若再计算为数众多的小产权房、农村自建房等，空置房还会更多。不过，这个数据只是机构调查数据，并没有得到国家权威部门的认可，因此只能作为一种参考数据来理解。

其实关于住房空置率的问题，过去之所以没有得到权威部门证实，可能有以下三个原因：

一是在早期商品房短缺年代，住房缺口很大，房子不存在过剩的问题，也就没有统计的必要，而把房地产确立为经济发展的支柱产业，也需要给予市场足够的发展空间。如此一来，房地产就迎来了20多年的窗口期，房子成为普通人货币保值增值的投资品。

二是在统计上也存在一定难度。比如如何界定房子是否空置、空置多长时间算是空置？偶尔开个灯、用点水、住几天，算不算空置？过去信息不畅的年代，购房者在不同的城市买房，如何进行统计？因此过去不是相关部门不公布，而是不具备统计的技术手段。

三是市场发展到了的中后期阶段，空置房数据反而变得比较“敏感”了，把它说成是“商业秘密”也不为过：如果空置率过高，参与买房的各路资金就会撤出市场，一旦出现集中抛售现象，将会导致房价波动、市场降温；反之，各路资金就会大量进入市场，推高房价并导致市场升温。

因此，空置率数据能够引导房地产市场走势，甚至让市场价格出现剧烈波动，无论哪种结果出现，对于市场稳定发展都没有好处；而相对比较“模糊”的空置率数据，或许更适合市场的稳定发展。

而从另一个角度来看，假如真的有那么多的空置房，开发商为什么还在不停地建房呢？这与房子被赋予了金融属性有关。房子不仅可以满足基本居住需求，还是一件可以在市场上自由流通的商品，在货币贬值的预期下，房价又始终保持上涨，没有更好的替代品之前，大家有钱除了买房子，还能有别的选择吗？只要市场不缺少买房子的人，开发商又需要维持企业运转，自然不会停止建房。

但是房地产经过20多年的高速发展，现在的情况已经发生了很大变化，不管有无机构数据来支撑，通过观察晚间的亮灯率也不难发现，各个城市的的确确都出现了大量的空置房，房子不再短缺，是客观存在的现实。根据央行发布的数据，如今96%的城镇居民家庭不缺房子，户均达到1.5套。这个数据目前应该算是比较权威的数据了。而且随着住房信息实现联网，以及此次人口普查“对人又对房”，相信真实空置率数据已在相关部门的掌控之中。

那么很多城市的房子“超过20%的空置率”，为什么房价不降反涨呢？原因有以下几个：

，房地产经过多年的发展，已经变得“根深叶茂”，成为数十个、上百个行业发展的“领头羊”，并且与银行、土地税务、建设等多个部门关系紧密。房价波动，特别是大幅下跌，不仅有房群体的财富要大幅缩水，对于经济发展而言，会牵一发而动全身，动摇整个经济大局稳定，甚至引发金融风险。因此即便降房价，也不会采取“硬着陆”的办法，而是会循序渐进地采取“中医治疗”，让房价慢慢回落，这才复符合大多数人的利益，也是多数人的共识。

第二，导致空置房增多的原因，主要还是房子的持有成本太低。炒房客之所以敢于大胆囤房，在房子的保有环节，每年只需要交个一二千的物业管理费就行了，而等到房价上涨以后再转手卖掉，相比于赚到的钱，这点持有成本几乎可以忽略不计。因此增加房子持有环节的成本很重要，如果出台房地产税或空置税，并且按照持有房产的套数实行递增加税的办法，征收的税率足以让炒房者感到“疼”，一定能逼出炒房客手里的房子，增加空置房使用效率。

第三，空置房虽然很多，但是房子的分配并不均匀。有的人拥有数十套、上百套的房子，而有的人却连一套房子都买不起。就像早前网络曝光的那样，还有很多的“房叔”、“房姐”们，他们在把持着大量的房源。而一些企业由于经营效益不好，也参与到炒房的大军中，一些上市公司还把房子作为保壳的工具，通过变卖房产实现“扭亏为盈”。那么“户均1.5套”，显然把有些家庭给平均掉了。而房子的需求只要存在，少数人囤积房子的情况又不能彻底得到改变，房价就没有大幅下跌的基础。

第四，即便部分一二线城市的空置率也超过20%，但是只要有持续的人口流入，多余的房子早晚会有人去接盘，房价下跌的可能性就不大。而空置率较高的三四线城市，由于人口不断流失，房住需求不断减少，房价下跌也只是时间早晚的问题。目前各城市间房价分化已经越来越明显，不仅与城市人口因素有关，还与经济发展和拥有资源多寡有关，比如北方一些省会城市的房价，从去年起就已经在下降了，说明房价并非是只涨不跌的。认为房价还在涨，就不能以偏概全，还需要区别看待。

第五，至于的平均房价还在上涨，这不仅与经济持续发展有关，还与城镇化建设没有结束有关。每年的GDP都在保持正增长，各种物价自然要上涨，房子作为重要的消费品，价格不可能不“水涨船高”；每年还有1000多万的农民进城，也会产生大量的房住需求。但是从房价涨幅上来看，明显比过去降低了很多，实际上5%的涨幅，如果考虑通胀因素，这样的幅度还是比较稳定的。而平均5%的涨幅，同样说明一些热点城市的涨幅，可能达到10%甚至更高，而一些普通城市的涨幅，可能低于5%甚至还下降了。

总而言之，很多城市房子的空置率超过20%，但是房价还在上涨，不仅与宏观上要求保持市场稳定有关，微观上还与具体城市的人口、经济、资源有关，以及投资炒房的持有成本太低，房产税、空置税没有跟进等，让部分城市的房子还存在炒作空间。但这只是现阶段的暂时情况，相信只要政策在房子的持有环节上增加成本，城市又不能扭转人口流失的趋势，房价下跌还是有可能的。