中指研究院已连续七年开展春节返乡楼市见闻系列活动，今年受新冠肺炎疫情影响，各地倡导“就地过年”，春节返乡置业的“惯例”正因疫情发生着新的变化。2021年春节期间，中指研究院各地分析师根据地方防疫实际情况，有序开展以“春节楼市观察”为主题的楼市见闻活动，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，观察各地楼市新的变化，并形成系列报告。本次研究中，我们将以区域为视角，看房地产市场格局变化，下文为系列研究之长三角篇。

从一二线城市来看，2020年长三角一二线城市调控政策先松后紧，年初在疫情背景下供应端政策优化，部分城市人才落户门槛也有所下降；而后随着疫情得到有效控制，市场热度快速回升，热点城市调控接连落地，力促市场情绪理性回归，但上海、杭州市场情绪仍偏高，2021年开年政策继续加码，叠加就地过年政策影响，市场整体呈现出“运行平稳，行情分化，置业节奏提前”的特征。

上海：“新政组合拳”后，楼市有所降温

上海楼市密集调控后，二手房市场带看量、挂牌价及成交量价指标均逐步回落，购房客户进入观望阶段，市场热度逐步下降。最近1个月，上海楼市调控政策不断出台，通过“限购限售升级、法拍房限购、住房信贷收紧、新房摇号细则出台”等一系列组合拳来抑制投机投资性需求，强化市场监管，以达到稳定市场预期的目的。新政出台后不少购房者因此而改变或中止了购房计划。2020年上海楼市成交从复苏快速进入到活跃，再到火热，期间也伴随着一些“违规”行为露头。其中，一些购房者便通过假离婚来获得购房资格，或者借此来获得首套房的资格。“夫妻离异3年限购”措施出台后，假离婚购房漏洞被严格封堵。上海市场的火热也带动了投机投资性需求积极入市，政府以“打补丁”的方式产生直接遏制作用。“调整增值税征免年限”措施将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，直接提高了未满5年房产交易时的税费。不少房产中介反映，“调整增值税免征年限”剑指二手房市场交易，对于满2不满5的普通住宅而言，客户购房门槛提升了不少。此外，额外多出的税费该由谁来承担也困扰着房屋买卖双方，但据了解多数情况还是转嫁给买方。在走访多家房产中介后，了解到新政后二手房带看量普遍下降20%到30%，包括成交套数、成交均价、挂牌量、新增客户量等二手房指标在最近两周都出现环比连续下降的情况，短期内新政效果显现。

对于新房市场的购房者来说，最重要的事情莫过于读懂2月6日发布的新房摇号规则。通过门户网站“新房摇号分数段”调研结果来看，超过3成的受访者积分介于50到60分，不到2成的受访者积分介于60到70分，约15%的受访者积分介于40到50分。上海这一系列措施尽量保障家庭名下无房的人员参加摇号，增加其买住房的概率，在特殊时期体现公平原则。上海市场短期内成交惯性仍在，1月份新房成交创下新高，尤其是最后一周成交量达到64万方。但近期新房市场供应放缓回落，两周仅一新盘入市，一方面源于前期供应量较大，对后续供应存在一定透支；另一方面则是对政策的消化。

就地过年政策下，春节楼市不打烊。春节期间，由于疫情原因，有不少在沪就业的年轻人均选择留在上海过年，其中不乏购房者表示有充足的时间到售楼处去比较甄选。因此，跟过去上海春节期间大量人口流出相比，今年上海节日的氛围将更浓，而各大售楼处也相应地调整了营业计划，相比往年售楼处接待时间有所提前。根据对全市近90个在售项目的不完全统计，有近6成项目选择春节不打烊，超过3成的项目选择在初三到初五开始营业。

杭州：留杭过年叠加红盘释放，春节楼市迎来开门红

2021年春节临近，浙江省多地政府相应国家政策，纷纷发布留浙政策，倡导外来人员原地过年。据浙江省人社厅数据，预计留浙过年外省员工109.4万人，留人率比去年春节提高近30个百分点。

“春节留杭”与“留杭”。时光转逝至年末，历经了一年疫情环境下的杭州再送千元现金补贴，鼓励外来务工人口留杭过年。春节临近地铁人头依旧的背后，是选择留在杭州的人更多了。根据政府工作报告，2020年新引进35岁以下大学生43.6万人，较2019年的21.2万人增幅高达106%，人才净流入率继续保持，而2019年新增常住人口55.4万，预计今年人口净流入量，也将继续保持。有力的引才政策、强健的经济产业支撑正吸引着越来越多的人才选择来杭留杭。

不断升级的调控政策与持续火热的楼市，政策仍有待显效。纵观2020全年杭州楼市表现情况，唯有用火热来形容，成交量套数达11.59万套，较2019年增长9.0%，新建住宅价格累计上涨8.94%，位居百城第二位。楼市表现火热的另一端，杭州政策调控不断升级。2020年杭州市楼市政策不可谓不密集—3月出台人才摇号新规、7月再添限摇新政、9月限购升级，调整无房家庭认定标准，而2021年1月27日，又出限购限售税收组合拳。“1·27新政”后，十余个红盘集中入市，再掀年前楼市小热潮。随着政策效果显现，红盘短炒的时代即将终结，但市场热度的降温仍需要一段时日，而市场热度背后是人口的持续流入，配套设施的集中兑现，经济产业的强力支撑，杭州城市的基本面并未发生改变。预计这波市场热潮将会延续至春节后，而2021年的杭州楼市整体也会在“房住不炒”的主基调下，更加健康向上发展。

宁波：“就地过年”给宁波楼市带来一针强心剂

春节留甬人数超百万，政府企业做好“异乡人”留甬过年准备。宁波作为制造业大市，外来人口众多，今年宁波各区县政府为有效应对冬季疫情防控形势，尽量减少人员大规模流动，公布众多留甬政策，涵盖旅游、购物、教育、文艺等方面。根据市人力社保局调研，截至1月底，宁波企业外省职工中春节留甬的将达到116.3万人以上，较2020年同期更是猛增84.9%。实地走访慈溪和杭州湾新区的众多工业区也了解到，很多工厂和企业今年过年都不放假，赶订单抢抓一季度开门红，员工也比平时获得更多收入，企业和员工双丰收。

春节前后宁波土拍、新房量价齐升。今年政府鼓励“就地过年”，房企也抓紧契机推盘，据统计，2021年1月，全市商品房总计成交16394套，环比上升75.1%。同时创下1月同期成交量新高，远高于历年1月份成交量。1月以来，土地市场较上月明显回暖，住宅用地成交13宗，热门置业区域均有土地挂牌出让，土拍平均溢价率上升。2月份宁波将有11盘推新入市，而几大热门红盘譬如保利湖光印、芳菲郡、宝龙雅戈尔江汇城等也将迎来新一轮加推，结合春节前1月份宁波楼市的实际情况来看，年后宁波楼市依旧会迎来开门红。

严格调控下，宁波楼市将持续平稳健康发展。宁波楼市经历疫情后的一轮上涨后，市场进入新的周期，政策加码并延续，2021年宁波房地产市场会逐步平稳健康发展。同时，受“双限项目”低开入市现象增多、政府备案审批限价严格、挂牌土地的房价限制从严等多方面叠加影响，多数房企对宁波房价走势看法偏谨慎，但是由于2020年宁波中心城区高价地块成交较多，2021年成交均价仍存在结构性上涨的压力，再加上宁波不断流入的人口，以及主城区热门地块的不断减少，宁波新房的成交量还是会保持平稳，个别月份或将小幅上涨。

南京：市场平稳健康运行，中高端购买力强，用产业留住更多人

疫情缓解后的南京房地产市场，从土地到新房市场都呈现出火热的局面。政府出台“宁九条”、“双限”、精装包等新政调控市场，帮助市场更加平稳健康的运行。2020年南京的土地出让金破2000亿，居第四。多幅地块达到限价，多个板块的楼面价都有所上升。这给人最直观的感受就是各家开发商对南京市场未来的预期都很高，拼尽全力拿地，为自己储备更多的货值。土地市场的信心势必会传导到新房市场。2020年南京新房市场确实也是热闹的。河西、南部新城、江北核心区、铁北等热门板块，摇号竞争激烈，哪怕部分项目在提高首付比例到八成、验资500万甚至900万依然有不少购房者报名，改善客购买力旺盛，葛洲坝南京中国府、滨江ONE等改善项目去化成绩都很漂亮，中高端改善住宅还有很大的市场。除了热门板块的亮眼成绩，远郊板块在没有足够多的利好政策支持、且距离城区较远，没有足够的客源导入下，成交很是惨淡，甚至开始打折促销。今年春节主张就地过年，南京多家售楼处不打烊，临近春节还有一些项目开盘，很多不返乡的意向购房者也在参观项目，热门板块的几个项目现场更为热闹。2021年，预计这种态势还会延续，市场持续稳中向好。

城市的发展离不开人的支持。人口是城市发展的底气，尤其现在城市发展过程中，“抢人”更是心照不宣。南京近几年在土地出让方面，产业引进的勾地项目明显增多。都说高校是人口的入口，南京作为教育重镇，高校的数量让人羡慕，近几年也能明显的感觉到更多地毕业生留在了南京。相信南京在稍微努力一把，做大做强几个新兴产业，还会有更多的人才留在南京。

苏州：项目去化分化明显，利好政策为市场注入新的需求

2020年苏州调整土地出让政策，不再统一要求封顶或现房销售，土地市场表现火热，碧桂园、东原等老牌房企持续发力，卓越、大发等新进房企积极拿地，但受“一次报价”政策影响，无高溢价地块出现。项目成交持续分化，供应稀缺的高性价比项目持续热卖抢手，地段、价格、产品不占优势的项目成交压力倍增。与此同时，苏州不断推出利好政策，发布人才新政、优先人才购房、降低落户门槛等，吸引人才落户，在带动苏州整体经济发展的同时为住房市场注入新的需求。1月，苏州市出台了“稳岗惠企十条”举措，其中规定，外地留苏职工春节期间在苏州工作的，凡申请参加2021年苏州市流动人口积分管理（含积分落户、积分入医、市区积分入学），给予15分加分，一定程度上提振了人们的置业意愿。2021年苏州依旧坚持“房住不炒”主基调，短期内“四限”政策不会出现松动，但预计会根据市场情况，从供给端或人才政策等方面出台补充政策缓解楼市压力。

从三四线城市来看，长三角区域三四线城市分为两类：一类为属于都市圈的城市，如南通、昆山之于上海都市圈，扬州之于南京都市圈，经济、楼市发展明显受中心城市带动；另一类为自身城市经济、人口发展向好，楼市有一定支撑度的城市，如金华、苏北五市。

南通（上海都市圈）：GDP突破万亿，房企加大推盘，迎接置业热潮

GDP突破万亿，楼市政策坚持“房住不炒”。2020年，南通地区生产总值增长4.7%，达到10036亿元，成为继苏州、南京、无锡之后江苏省的又一座“万亿之城”。遵循国家“房住不炒”战略，南通市实行商品住房市区统筹管理。市区范围内实行地价房价“双控”机制以及备案指导均价政策，新建商品住房价格备案由市区价格备案联席会议统筹决策，严格控制地价、房价涨幅。

政府供地节奏有所加快，楼市热度较高。2021年1月，南通市供地节奏有所加快，住宅用地供应规模同比大幅增长，除南通本土房企外，新城、碧桂园等头部房企也相继拿地。1月，新房销售面积57.6万平方米，延续去年年末市场热度。

房企加大推盘，迎接返乡置业浪潮。考虑到南通外出务工人员多数会选择江浙沪皖等地区，返乡较近，今年依然会有返乡热潮。开发商们纷纷加大推盘，南通楼市备受关注的万科方圆、碧桂园都会星宸、时光漫城、春晓熙岸等项目已相继拿到预售证；由美的置业、国贸地产、昌建控股联手打造的崇州云玺，万科官山望等项目也相继开放城市展厅及实体样板房，今年的返乡置业季还是如期来临。

扬州（南京都市圈）：高铁通车，市场稳中有升

楼市政策相对温和，高铁通车为城市带来新活力。2020年，扬州楼市“五限政策”延续17年四季度楼市政策，18-20年均无重大新政出台。土拍政策较为灵活，适应性高，限购、限价政策与江苏其余城市相比，也相对温和。随着连淮扬镇铁路的全线通车，扬州进入高铁时代，广陵新城和生态新城两大板块直接受益，高铁周边产业、商业、教育、医疗等规划纷涌而至，为城市发展带来新的活力。

土地市场热度较高，地价上涨带动新房价格上涨。2020年土拍市场热度较高，各板块楼面均价纷纷上涨，其中，有6宗宅地楼面均价超10000元/㎡，颐居GZ210地块楼面均价为14250元/㎡。根据中指百城价格指数，2020年扬州新房价格累计上涨5.2%。得益于经济发展带来的购买力增强，以及各项配套利好不断落地，购房者对价格的接受度也在逐渐提高。

整体来看，2020年的扬州，老牌开发商如恒通、新能源等继续深耕，而新晋房企带来了新的品牌和项目，二者相辅相成，相互促进，相信2021年他们将为扬州楼市带来全新的发展。

昆山（上海+苏锡常都市圈）：上海需求外溢，楼市行情渐涨

昆山楼市量升价稳，市场存向好预期。近期，上海楼市密集出台调控政策抑制市场过热现象，在城市轮动效应下，上海市场需求外溢，昆山在通勤方面较其他环沪城市有明显优势，或将迎来一轮利好机会。2021年1月，昆山市商品住宅市场量升价稳，成交量与成交金额同步突破近两年高点，达到了34.8万平方米和68.6亿元，分别同比增长162%和202%；新房价格逐渐企稳，仍处于相对高位。

花桥作为昆山接沪站，楼市热度渐涨。通过走访调研，我们发现花桥新房库存处在历史相对低位，售楼处客户到访量不断提升。1月份，花桥商品住宅成交面积占昆山全市的比重达到了31.33%。花桥凭借着上海11号线的交通优势，在购房者中的关注度，临近11号线地铁的楼盘也。距离上海地铁11号线直线距离400米远的龙光花溪澜园，去年11月底开盘推出457套房源，吸引上千组客户认筹，不到2个月便已售罄。

整体来看，昆山目前调控政策偏紧，由于调控政策实施早，市场盘整时间长，预计调控影响已被充分消化。从过往行情上看，上海政策收紧往往会加快市场热度的传导速度，上海本次调控带来的外溢效应和节后推盘效应，会进一步推动昆山市场置业需求释放。

金华：优质项目供不应求，浙中未来可期

新房市场量价齐升，优质项目供不应求。2020年疫情后的金华楼市复苏迅猛，全年金华市商品住宅成交2.3万套，销售面积239.5万㎡，新房价格达11911元/㎡，均创下历年之最。新房市场的火热态势，使得市区的新房库存不断减少，保亿天润华府、万科臻和院、观澜江境等多个楼盘基本清盘，婺城区核心区域出现新货断档。2021年开年仅存的新盘位于湖海塘和金东区域，如保利阅江台、绿城招商春熙明月，区位及资源优势明显，受到热捧。春节期间各个售楼处也是门庭若市，特别是在多湖新地竞拍之后，多个楼盘低调取消优惠政策。

政策利好加持，城市未来可期。随着浙江自贸区金义片区的启动和浙大网新等高新园区的落地，品牌房企纷纷落子金华，加大优质地块的竞争强度。2021年1月，宁波荣安地产经过349轮的竞拍，以18585元/㎡的楼面价竞得多湖一地块，刷新了金华保持了2年多的楼面均价记录。品牌房企的入驻，将促进房企间的良性竞争，提高金华居民的居住品质，未来市场潜力较大。

苏北五市：城市价值凸显，土拍市场竞争激烈，春节返乡置业受影响

品牌房企开疆拓土，土地市场竞争激烈。2020年，纵观苏北五市市场，最明显的就是品牌房企纷纷进驻开疆拓土，土拍竞争激烈，各地楼面均价被不断刷新。如徐州多个板块地价天花板被刷新，楼面均价已经达到了16907元/㎡。2021年伊始，盐城土拍延续2020年的热度，4801号、4901号地块遭到各家的竞逐。宿迁土地市场热度较高，多个板块刷新楼面均价，尤其是年末，一天7宗地3宗刷新天花板，3宗地楼面均价破万。淮安2020年主城各版块地价涨幅明显，短短大半年的时间，部分地区的地价上涨超5成，清江浦区涨幅尤为突出。

土地市场的火热，或将对当地居民置业和经济发展产生一定负面影响。面粉价格上涨，面包不会维持原价。近几年来，随着苏北经济的发展，产业回流人口逐渐增多，春节返乡置业更是成为一股热潮。然而地价的快速上涨，影响了部分购房者的置业情绪，包括本地居民，也包括返乡置业客户，房价的上涨或将使得部分返乡置业客户望而却步。

主笔分析师：方颃，黄晓娟，赵芊，金珂，杜咏咏，马琛