回顾2020年，杭州楼市可谓命途多舛，先后历经新冠疫情、6次万人摇、两番调控，市场热度先由冷变热，再由热转冷，最终归于平稳。但从整体来看，2020杭州房地产市场表现依旧亮眼，全年推盘860余次，近12.8万套新房源入市，萧山、余杭为供应主力，67万人次登记，平均中签率19%，其中近3成入市房源为纯新盘，滨江区新盘青睐。

1、疫情+新政调控，2020杭州新开盘市场一波三折

根据市场热度，2020杭州新房市场可以分为三大阶段：

阶段（1月~2月）——春节效应叠加疫情双重影响，楼市被按下“暂停键”

年初受春节和疫情的双重影响，全市售楼处、门店暂停线下营业，整个楼市几乎都是“冰封”的状态，2月仅凤起钱潮开盘一次，入市95套房源。

第二阶段（3月~6月）——疫情得到有效控制，楼市进入“回暖”状态

3月后，疫情逐渐得到控制，在复工复产的有序节奏下，杭州楼市逐渐复苏，重回“小阳春”，购房者热情持续升温，开发商亦加快推盘节奏，年中市场供应得到集中性爆发，远洋西溪公馆甚至创下了6万人摇的新纪录。

第三阶段（7月~12月）——调控两度收紧，新房中签率持续走高，楼市最终回归平稳状态

受“7.2新政”和“9.4新政”影响，有房家庭、投资客摇号难度加大，无房家庭购房优势提升，市场逐渐回归理性，房票含金量上升，开发商推盘速度变慢，中签率、流摇率双双走高，但实际去化未受到较大冲击。

10月后，受人才政策以及“减五层政策”结束的影响，供应一度放缓，直至12月开发商年底冲刺，供应再次回升，但流摇频出的现状并没有得到有效改善。

Ps：5月杭州出台“放宽新房预售限制”新政——申领商品房预售许可证的项目可以在原有要求的基础上降低5层，大大加快房企领取预售证和开盘的速度，此政策于9月已结束。

2、摇号热度分化，多个板块中签率新低

2020年杭州登记人数达67万，平均中签率19%，不同于去年的部分板块大放异彩，2020年的杭州楼市表现可谓是各板块多点开花。

未来科技城、良渚新城、北部新城不仅供应大而且中签率低，表现十分抢眼；

望江、奥体、之江等核心板块供应短缺，摇号困难；

自“7.2新政”和“9.4新政”颁布后，受政策影响，许多非红盘、偏远板块也受到更多重视，在挤压效应下变热，中签率节节走低，包括崇贤、闲林、临平山北、萧山科技城等。

通过对低中签率板块进行归纳总结，可以看出一方面是因为地铁、未来规划发展、成熟的商业配套等因素，比如低中签率板块排行榜中排名No.1的义蓬——大江东核心、商业生活配套繁华，No.2北部新城——双地铁、未来城北副中心，No.3未来科技城核心区——产业引擎、高新人才聚集地，另一方面也与尾盘效应，二手房市场刺激，人才新政带来压力有关。

3、全年6次万人摇，近地铁、倒挂刚需盘更受青睐

从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号记录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史，归纳来看这些项目主要有以下几大共性特点：

低单价、低总价刚需盘。中签率低于3%项目均为3万/㎡以下的楼盘。

所处板块相对热门或有潜力。如未来科技城、良渚、北部新城、义蓬等。

近地铁。除远洋西溪公馆外，其余中签率低于3%项目均紧邻地铁。

与周边二手房倒挂明显。基本在5000-8000元/㎡之间，兼备自住和投资属性。如西溪公馆售价不足3W，周边二手房价格在4W左右，再加上临近现房，楼盘创下了两次万人摇。

2020年杭州各项目的火热既有自身品质配套等因素的原因，也受到疫情后需求过度释放的影响，而随着限摇新政的发布，市场热度明显有所减弱，全年诞生的6次万人摇5次开盘在上半年，再加上“房住不炒”的大趋势下，未来“万人摇”现象将逐渐减少。

在刚需项目市场一片火热的同时，改善项目的表现亦不甘示弱。自疫情得到有效控制后，不少充裕资金流向楼市，市场形势一片大好，3.5W以上改善盘从9.4新政后集中发力，低中签率项目频出，究其原因是供销两端的共同发力：

需求端：9.4新政之后，热点楼盘将非无房家庭“拒之门外”。非无房家庭无法参与未来科技城、三墩北、良渚新城等热门板块的摇号，只能全力聚焦改善型板块。同时，无房家庭群体的扩大，以及为了吸引人才而放宽的落户政策，也或多或少地挤压了本地真正需要改善人群的置业机会。

供应端：热点板块的改善红盘越卖越少，且政府由于要将房价控制在5%的涨幅内，对改善盘预售证的申领有所管控，造成了房源供应的稀缺，促使改善置业客户加快入市的步伐。

4、展望2021年

2021年1月5日的土拍开始新的一年杭州楼市新征程，区域限价依旧保持稳定，各路地铁线路陆续开通，亚运会的时间也愈发临近，城市发展进入持续加速阶段，各项配套基建稳步进行，杭州楼市将持续向好，预计将继续维持较高的市场热度，稳中有升。笔者综合考虑开发商管理水平、项目地段、环境配套、产品特色等因素，整理出“2021年杭州最值置业楼盘”，详情如下（以下排名不分先后）：

来源：中指研究院