2021年1月4日，中指研究院发布《2020年12月中国房地产政策跟踪报告》。银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度发布；解决好大城市住房突出问题，“房住不炒”，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设；多地出台缩紧性政策，加强预售资金监管；广州、福州、苏州等地降低落户门槛，苏州租房即可落户。

一、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度发布

为实施好房地产金融审慎管理制度，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），自2021年1月1日起实施。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

“建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措”。今年以来，房地产市场持续恢复，1-11月全国商品房销售面积已实现同比增长1.3%，部分热点城市房价、地价上涨明显。当前疫情变化和外部环境仍存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视，在此背景下，通过强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，引导资金流向制造业、科技、民营小微企业、“三农”民生等领域尤为重要。

从影响来看，答记者问中已明确说明“房地产贷款集中度管理制度相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。”同时，从实际情况来看，大型银行房地产贷款总量占比较高，整体未超上限，中型银行及部分小型银行超限，但总量相对偏低，综合来看，本次政策对行业影响偏中性。

另外，近期高层会议中关于租赁市场的篇幅明显增多，中央经济工作会议明确提出“高度重视保障性租赁住房建设”，此次管理制度规定住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，有力的支持了住房租赁市场的发展，体现出政策的连续性。

二、解决好大城市住房突出问题，“房住不炒”，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设

12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正3日在住房城乡建设部召开座谈会。强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。12月11日，中央政治局召开会议，强调促进房地产市场平稳健康发展。12月16日至18日,中央经济工作会议在北京举行，强调解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。12月21日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。会议强调，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

表：2016年以来中央经济工作会议与房地产相关内容

数据来源：中指研究院综合整理

近期会议对租赁市场相关篇幅明显增多，大城市由于住房供需矛盾突出，房价上涨压力较大，想要解决住房突出问题，需要供应端从源头增加土地供应，增加有效房源，并提供更大体量的保障性住房，而租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，未来租赁市场将获得更大力度的支持，预计政策将不断完善和细化：（1）“租购同权”或有实质性的突破，16日至18日中央经济工作会议中提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，医疗、教育等公共服务上的同权政策将进一步完善；（2）土地供应量增加，明确单列租赁住房用地计划，区别于商品住宅用地，近几年上海已有多宗单列的租赁用地成交，2021年将有更多城市跟进，特别是大中城市。租赁住房用地类型更加丰富，国有建设用地、集体建设用地、企事业单位自有闲置土地齐发力，扩大增量和盘活存量，租赁市场的土地供应将有明显放量，但形成有效住房保障仍需时间。（3）参与主体更加多元，国有企业积极入场，降低租赁住房税费负担，将一定程度上解决企业盈利难问题，民营企业的参与积极性也将进一步提振。另外，近期会议中提出“对租金水平进行合理调控”，租金保持在合理水平，更有效地发挥租赁住房的保障功能。

近期会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，楼市政策基调保持不变，房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，并提出“因地制宜、多策并举”，最新提法是对“因城施策”的更进一步明确，根据不同城市房地产市场的实际情况，出台针对性、更有效政策，促进房地产市场平稳健康发展，在不同城市市场表现更加分化的当下，因地制宜、多策并举或将更能体现不同城市的调控差异，短期内限购、限贷、限售等政策依然难现明显放松，但城市对人才购房和无房家庭购房的支持以及对投资投机性购房的打压等或同步推进。

中央经济工作会议同时强调“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效”。因此，我们认为明年整体宏观支持力度不会出现太大变化，2021年货币资金量仍有保障，“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，预计M2增速整体保持在中高位，但房地产金融监管仍将不放松，防范化解金融风险。

会议同时提出“要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能”，“有序取消一些行政性限制消费购买的规定，充分挖掘县乡消费潜力”。另外，本月中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”，本次会议亦重墨提及，培育强大的国内市场需要建立高标准的市场体系，更好地服务于高质量发展要求，市场化竞争、优化营商环境等政策的不断落地，中小企业的生存空间将得到有效拓展，经济活力也将得到提升，进一步打通就业、收入分配等环节。

三、多地出台缩紧性政策，加强预售资金监管

表：2020年12月重点城市调控政策一览

资料来源：中指研究院综合整理

表：西安市最新房贷政策

资料来源：中指研究院综合整理

12月多城市发布了紧缩性调控政策。西安调整购买第二套住房的商业贷款首付比例，有房无贷购买二套住房商业贷款首付比例不低于40%，有房有贷二套住房商业贷款首付比例不低于60%；公积金贷款，对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。宁波对父母投靠成年子女落户满2年、离异单身满2年的购房人购买房产时增加限制性条件；并调整二套房信贷首付比例，规定市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%;市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%”。

另外，更多的城市发布新政，加强预售监管。西安规定全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层；在加强预售资金监管方面，加快互联网＋监管建设，负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户。成都规定申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；其余工程形象进度要求的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。且预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩等。

实施预售资金监管是防止烂尾楼的产生、维护商品房买卖双方合法权益、防范化解房地产市场风险的重要手段。实施预售资金监管，规范预售资金的收存、拨付、使用，能有效防止资金被随意挪用，保证了开发项目如期完工，保障购房者合法权益。同时，亦可督促开发企业加快建设进程，缩短开发周期，增加住房市场有效供应，稳定市场预期。

四、广州、福州、苏州等地降低落户门槛，苏州租房即可落户

表：2020年12月重点城市引才政策一览

资料来源：中指研究院综合整理

12月，广东省、福州市、青岛市等省市积极开展人才落户与扶持政策。广东省为为全日制应届毕业生提供免费过渡服务，加大货币补贴与实物保障；降低青年租购房门槛，将通过降低户籍、社保等门槛，为青年人才购房提供便利。力争到2022年，珠三角地区城市每年新增房源中面向全日制普通高等院校(含海外留学)应届毕业生的比例不少于20%，非珠三角地区城市不少于10%；福州市全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，并全面放开近亲属投靠条件，实现投靠“零门槛”，同时降低集体户设立条件；

青岛市降低落户标准，持山东惠才卡、青岛市人才服务绿卡和全国其他市（地）级及以上人才人员、学历人才、技术技能人才、国内普通高校专科及以上学历层次的在校大学生等可直接落户；

在广州市白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位（单证），或拥有国内普通高校全日制大专学历，或全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员；年龄在28周岁及以下；申报时须在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社会保险满12个月可将户籍迁入广州市；另广州市符合条件“具有国内普通高校全日制大学本科学历并有学士学位”的规定，且毕业院校属“双一流”建设高校的在职人才，在办理引进人才入户时，其社保要求由“申办时须在本市连续缴纳社会保险费满6个月”调整为“申办时须在本市缴纳社会保险费”；

苏州设置积分落户规则，增加社保和居住年限比重，优先解决好在城镇就业、居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口，以及新生代农民工的落户问题。落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户。实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认。

综合而言，如今城市之间的“人才战略”已经成为城市竞争发展的一种必然趋势，城市引才已经进入白热化竞争阶段，在“因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”的地产调控背景下，预计2021年人才政策将继续加码。