本期看点

政策动向：控风险，强监管：深圳、武汉紧急出台新政约束企业行为，重庆将住房租赁租金纳入监管。重培育、促发展：上海发布租赁住房规划建设导则保障租户居住权，西安、青岛着眼布局2020-2022年住房租赁市场整体规划，南京出台存量房改建租赁住房细则引导企业积极参与。

市场概况：11月，租赁土地市场整体下降幅度较大，租赁相关用地成交面积较上月下探较多，共成交6宗/4.5万㎡。其中，合肥成交4宗自持地块，总自持面积为3.98万㎡；上海、青岛各成交1宗自持地块，自持面积分别为0.35万㎡和0.18万㎡。

企业动态：11月，合作是住房租赁市场中企业的主题词。旭辉领寓与上海建信合作，在运营端和资金端强强联手；安歆集团略收购新起点公寓，交付能力再获提升；宝龙公寓联合无印良品，推出面向青年的公寓产品。此外，荣盛发展30亿元住房租赁专项公司债券获深交所受理，助力其住房租赁业务的继续发展。

政策动向

1、深圳：发出关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知

11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

·禁止高风险经营行为：住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；

·严控住房租金消费贷：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫、诱导等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同；

·建立机制妥善处理纠纷：要求住房租赁企业建立租赁纠纷处理机制，妥善化解与相关当事人的纠纷，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人；

点评与启示：

“法”有禁止不可为，深圳发布企业负面清单规范市场。近期住房租赁市场动荡较大，一方面，我国机构化、专业化长租市场的发展尚处于初期阶段，还没有形成完善有效的市场机制，另一方面，监管层的政策也相对缺失，难以支持市场向着有序、规范、有活力的方向发展。此背景下，深圳市政府关于住房租赁企业紧急出台的政策进一步明确住房租赁企业的行为负面清单，引导企业规范运作。积极防控住房租赁市场的风险，保障住房租赁当事人的合法权益，帮助住房租赁市场回到正确的轨道上。

2、重庆：实施住房租赁资金监管

11月13日，重庆市住房和城乡建设委员会联合重庆市地方金融监督管理局等单位发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》，规范住房租赁市场秩序，稳定住房租赁关系。

·约束住房租赁企业：在本市通过受托经营、转租方式、自有房源等方式从事住房租赁经营业务的企业；

·监管三个月以上租金：承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管；

·一家一户，专户专用：住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立的监管账户，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金；

·违规必纠：对于违反通知规定的住房租赁企业，由住房城乡建设部门会同金融监管、市场监管、公安、税务等相关管理部门采取约谈告诫、发布风险提示、记入企业诚信档案实行信用扣分、纳入银行黑名单等措施处理。

点评与启示：

无监管的市场乱象不断，该出手时需出手。此前，成都、深圳、西安、杭州等地已陆续发布住房租赁资金监管通知，重庆的这一举动，更多是针对住房租赁市场最近乱象顺势而为的举措。住房租赁市场的野蛮生长，一面将市场中真正重经营的“良币”生存空间不断挤压，一面在爆雷后留下一地鸡毛，依靠市场自身的力量只会将这潭浑水搅得更浑浊。因此，政府开始行动，稳定市场。把资金监管起来，防止企业跑路，这样的政策和对付“烂尾楼”的方式如出一辙，希望效果也同样显著。

3、武汉：发布关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知

11月25日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》，规范住房租赁企业经营行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。

·加强从业主体管理：住房租赁需依法登记，加强企业的信息披露；

·规范信息发布管理：对房源信息的真实性、有效性和及时性负责，加强房源备案的管理；

·强化经营行为监督：禁止企业“高进低出”、“长租短付”，严控住房租金消费贷款；

·推行网签备案制度：及时进行网签备案和信息更新；

·畅通投诉举报渠道：企业需积极建立投诉处理机制，化解矛盾纠纷；

·严厉打击违法行为：企业不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式谋取不当得利，企业行为涉嫌犯罪的，将移交司法机关依法追究刑事责任。

点评与启示：

重视信息披露、强化经营监督、打击违法行为，武汉三管齐下规范市场。住房租赁市场最近的动荡，已经超出了经济行为纠纷的范畴，对人民生活产生了重大的负面影响。此外，住宅租赁市场的发展如同脱缰的野马，狂奔之际冲下悬崖，依靠自身的力量已然无法恢复。因此，政府及时出台关于行业的监督管理规范，亡羊补牢，或许不晚。

4、上海：发布首部租赁住房规划建设导则

11月27日，上海市住建委等三部门发布《上海市租赁住房规划建设导则》，加快推进本市租赁住房规划建设，满足租赁住房居民的生活需求。

·两种类别：分为供家庭使用的住宅类租赁住房和供多名单身人士使用宿舍类租赁住房；

·南北朝向：以南北朝向为主，应保证50%以上的套型至少一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1；

·设施齐备：租赁住房社区应设置快递收取件用房，宜设置休闲活动、体育运动、共享单车、共享汽车停车点的设施或场地，鼓励景观设计但不应设置采用自来水源的人工水景观；

·中小套型：以中、小套型为主，小套套内建面不超45平米，中套不超70平米；

·宿舍类租赁住房：集中管理，每个居室人数不超8人，人均使用面积不低于4平米，室内不应设置燃气管道设备以及有明火的灶具。

点评与启示：

保障租户居住权，引导租赁住房服务确有需求的人群。保障租户居住权，不仅是有得住，还要住得好。上海此次发布的导则，既要求户型以南北朝向为主，又要求社区应提供完善的生活设施，充分保障了租户的居住权利，让租户真正有家的感觉。另一方面，此次导则通过相应限制，引导租赁住房服务确有需求的人群。租户的需求是住得方便舒适，70平米以上的户型和自来水源的人工景观，非但不在绝大部分租户的需求清单内，反而会使得受政策保障的租赁用房滑向非刚需的市场，不利于租赁市场的健康发展。

5、西安：发布住房租赁试点工作实施方案的通知

11月17日，《西安市住房租赁试点工作实施方案》正式对外发布。方案明确，西安将加快推进政策性租赁住房建设管理与市场化租赁住房运行管理协调发展，逐步形成供给主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，使全体城镇居民“住有所居、居有所宜”。

·基本原则：以需定供，优化结构；租购并举，协调发展；以人为本，多措保障；计划先行，科学布局；

·总体目标：完善体制、规范供应主体、增加供给、稳定租金、加强监管；

·主要措施：多渠道增加租赁住房供给、培育专业化规模化的住房租赁企业、健全租赁交易平台、鼓励住房租赁消费、加大租赁扶持力度、加强市场监管。

点评与启示：

西安将培育住房租赁市场落到实处。此次发布的租赁试点实施工作实施方案涉及面广，内容充分，重在培育和规范市场。一方面，明确了2020年至2022年新增高品质租赁住房不低于12万套（间）的计划且各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。另一方面，强调加强对市场的监督，保证市场的规范运行。此外，此次通知还提出了以需定供、引导先租后买的消费观、强调城市融入度等切实而重要的方针，表示西安政府真正把眼光落实在租户的切实需求上，值得其他城市的学习。

6、青岛：发布城镇租赁住房发展规划的征求意见稿

11月6日，为落实住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的工作部署，青岛市住房城乡建设局起草了《青岛市城镇租赁住房发展规划（2020-2022年）》（征求意见稿），并公开征求社会意见。

·基本原则：以市场主导，政府支持；租购并举，统筹协调；增存并重，量质并举；职住平衡，特色示范；

·总体目标：到2022年，基本建立法规制度健全、供应主体多元、经营服务规范、市场交易活跃、租赁关系稳定、消费价格合理的住房租赁市场体系；

·重大任务：构建青岛特色的租购并举住房制度、完善多样化多渠道的房源供应体系、培育专业化规模化的市场供应主体、健全适应市场发展的管理体制机制、提高规范化信息化的监管服务水平、构建保护租赁权益的市场消费环境。

点评与启示：

好的政策为市场的发展保驾护航。作为经济体量大，城市活力强的城市，青岛持续吸引外来人口，也带动了租赁住房市场快速发展，然而，租赁住房市场也存在供应不足、结构失衡、管理机制落后等急需解决的困境。因此，青岛市起草发布了租赁住房市场发展规划的意见稿，旨在增加租赁住房的供给、规范市场运行、稳定租赁关系，形成协调互促健全的房地产市场。

7、南京：印发存量房屋改建为租赁住房办理实施试行细则

11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合拟定了《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》，进一步规范南京存量房屋改建为租赁住房办理流程，加强建设管理。

·适用非住宅存量房：适用已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店（宾馆）、厂房等存量房屋，改建项目应当以整栋、整单元、整层为基本改建单位；

·禁止明改实售：改建后的租赁住房不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售；

·保护相关权利人：进行改建的存量房屋应权属明晰，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形，存在抵押登记等他项权利的，还应取得所有他项权利人的书面同意。

点评与启示：

存量房改建租赁住房是租赁住房重要来源，也有利于引导企业积极参与。首先，存量房改建租赁住房，顺应了城市发展的需要，让有限资源在城市发展中发挥更大的作用，是增加租赁住房供给的重要途经之一。其次，产业结构的错配使得一些企业持有的非住宅物业无用武之地，支持存量房改建租赁住房，让企业可以盘活持有的存量资源，提高了企业积极参与的意愿。

市场概况

1、土地：土地供给环比下降

11月，3个城市成交6宗自持用地，自持面积约4.52万㎡。自2016年11月首宗自持地块成交至2020年11月底，共计成交自持地块600宗，可供给租赁住房2027万㎡。

表：11月土地成交情况

数据来源：CREIS中指数据

①合肥：11月共成交4宗自持地块，均为竞自持地块

其中，蜀山区SS202008号地块简要分析：

数据来源：CREIS中指数据

点评与启示：

11月合肥共成交4宗自持地块，均为竞自持地块，总自持面积为4万㎡。上图所示地块位于蜀山区，直线1公里范围内有当地政府、小学，各种生活设施也相对齐全。此外，地块所处的小庙镇是建设中的合肥地铁6号线的规划站点，助力周边的交通出行。

②上海：11月共成交1宗自持地地

奉贤区青村镇08-01区域地块简要分析：

数据来源：CREIS中指数据

点评与启示：

11月上海共成交1宗自持地块，自持面积为0.4万㎡。上图所示地块位于奉贤区金汇板块。地块位于上海市东南，位置相对较偏，但周围的生活设施较为齐备，餐饮、商超、娱乐设施一应俱全。此外，周围有较多的工业企业，未来在需求端应该有充足的保障。

企业动态

1、旭辉领寓与上海建信：住房战略合作暨万泰路项目合作签约仪式在上海举行

11月11日，旭辉领寓与上海建信住房战略合作暨万泰路项目合作签约仪式在上海举行。双方合作项目--万泰路柚米寓，地处上海浦江镇核心区位，建筑面积达9300平方米。

·平台优势：建信住房是建设银行旗下子公司，依托建行集团金融科技与金融服务优势，构建住房租赁综合服务平台。截至2019年末，住房租赁综合服务平台已在324个地级及以上行政区运行，累计上线房源超过2,000万套，注册用户达2,100万。

·金融优势：建信依托建设银行的资源可以为为租赁住房项目提供日常经营周转、项目建设、并购业务等资金需要。

·运营优势：辉领寓作为旭辉房地产在多个核心城市管理规模已逾7万间，服务近二十万用户，稳居房企系3。

点评与启示：

旭辉领寓和上海建信的合作是运营端和资金端的强强联合。旭辉领寓深耕房地产市场多年，在社区管理、产品设计、成本管控、用户体验等方面均有亮眼的表现，而上海建信依托建设银行也必将为项目运转的长短期融资带来很大的优势。在住房租赁市场乱象不断的背景下，旭辉领寓和上海建信的合作或将为市场开拓出一条可行的新道路，引导市场发展方向，助力市场持续有序运转。

2、安歆集团：战略收购新起点公寓，床位数将达15万张

11月26日， 安歆集团官方宣布完成与新起点公寓的战略合并，这也是安歆集团年内第三次出手收购中小公寓企业。此次合并后， 安歆集团门店数将超250家，床位数超15万张。

·交付能力提升：与新起点合并后，安歆集团规模再次扩张，针对连锁型企业客户的交付能力也将大幅提升。

·使命相同：新起点致力于在降低企业管理成本的情况下解决企业员工住宿难的问题，帮助企业增强员工归属感。一直深耕企业住宿市场的安歆以“让城市游子，感受家的温暖”为使命，从经营理念，到使命、价值观，安歆和新起点都高度契合。

点评与启示：

收购新起点，既为扩大自身规模，也在着力提高运营的能力。首先，规模效应是长租公寓企业的发展方向，在一个低毛利的市场中，只有通过规模效应才能获得可观的利润，相信随着行业的不断发展，市场集中度也会不断提升。并购新起点，是安歆今年以来的第三次并购，这样重大的商业行为背后的战略导向正是对规模效应的信念。其次，强大的运营能力是企业竞争的护城河，随着长租公寓市场不断走向成熟，市场的发展将不可避免由“铺摊子”驱动转变为“上台阶”驱动。安歆多次收购，不断取长补短，积极提高自身经营能力，布局于当下，却着眼于未来。

3、宝龙：联合无印良品推出长租公寓项目

11月27日，宝龙公寓Designed by MUJI开业仪式暨产品发布会在上海召开，发布会上向公众推出了宝龙公寓联合品牌公寓项目——宝龙公寓Designed by MUJI。

·MUJI设计、产品丰富：MUJI以其传递“返璞归真”的生活理念而备受青年人的追捧，本次推出的产品也是MUJI在公寓上首次提供的一体化设计服务。同时，为了满足不同用户的需求，此次推出的产品包含4种房型，主要应用了两种设计理念。种设计理念从规整生活出发，着力从收纳角度提供整齐有序的生活；第二种注重简约风，着力以较低限度的机能和设备来实现一个满足人们生活需求的、简洁而感觉良好的空间。

·交通便利、设施齐全：项目坐落于上海宝杨宝龙广场之内，地铁三号线，周边商超、饮食、娱乐设施一应俱全，生活便利。

点评与启示：

跨界合作提供更好的产品，在细分市场上开始发力。依靠金融游戏在长租这个低毛利的市场中获得额外已经被证明并不可行，而且蕴含巨大的风险。虽然长租公寓市场的大门敞开，但是未来这个生意要想做好，倚仗资本却更倚仗产品。宝龙公寓另开赛道，着眼于细分场景，开辟一片新的蓝海市场。并不急于抢占市场，却与MUJI跨界合作，尝试提供更好的产品，给追求简约又不失品味的青年一见倾心的产品。

4、荣盛发展：30亿元住房租赁专项公司债券获深交所受理

11月2日，据深交所消息，荣盛房地产发展股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券获深交所受理，并于11月13日收到深交所的反馈。

·债券信息：本次发行债券总额不超过人民币30亿元（含30亿元），可采用分期发行方式，首期发行规模不超过人民币10亿元（含10亿元）。债券期限不超过5年（含5年）。经大公国际资信评估有限公司综合评定，本公司的主体信用等级为AAA，本次债券的信用等级为AAA。

·资金用途：本次债券发行规模不超过30亿元（含30亿元），其中不低于21亿元拟用于发行人住房租赁项目建设、住房租赁项目改建或升级等与住房租赁相关的投资，剩余部分用于补充公司营运资金。

点评与启示：

促进公司的业务多元化，助力公司在房地产租赁市场的不断发展。荣盛发展此次发行的债券将用于荣盛和府、荣盛御府等9个自持住房租赁项目的开发投资，分布在石家庄、合肥、南京等城市。根据荣盛年报披露的信息，其在多个城市设立的子公司从事房地产租赁业务，此次住房租赁专项公司债券的推进将使得荣盛在房地产租赁市场上有更稳健的业务动作。

主笔分析师：胡晓梦

来源：中指研究院《长租公寓市场月度报告（2020年11月）》