本月，“十四五”规划建议发布，推动高质量发展；RECP签署促进区域经济整合，助力我国国内国际双循环新发展格局。宏观环境方面，服务业稳步恢复，商务活动指数继续上升；消费需求逐步回暖，市场销售持续上升，线上消费快速增长，线下消费持续改善。市场表现方面，1-10月，商业地产¹投资、销售同比降幅较1-9月收窄，新开工同比降幅较1-9月扩大；1-11月，300城商办用地推出及成交面积同比均小幅增长。企业动态方面，字节跳动50亿收购方恒时尚中心；京东七鲜超市首进武汉，电商加速布局线下业务。

1、国务院发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》  

11月03日，国务院发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，加快建设现代化经济体系，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

六个经济社会发展主要目标，五项原则，十二大重点任务

（1）坚持创新驱动发展，全面塑造发展新优势；（2）加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级；（3）形成强大国内市场，构建新发展格局；（4）全面深化改革，构建高水平社会主义市场经济体制；（5）优先发展农业农村，全面推进乡村振兴；（6）优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化；（7）繁荣发展文化事业和文化产业，提高国家文化软实力；（8）推动绿色发展，促进人与自然和谐共生；（9）实行高水平对外开放，开拓合作共赢新局面；（10）改善人民生活品质，提高社会建设水平；（11）统筹发展和安全，建设更高水平的平安中国；（12）加快国防和军队现代化，实现富国和强军相统

中指点评：

2、商务部签署RECP，推动区域经济进一步整合

11月15日，商务部部长钟山代表中国政府与东盟十国及中、日、韩、澳、新西兰的贸易部长共同签署《区域全面经济伙伴关系协定》（简称，RECP）。RECP的内容涵盖货物、服务、投资等全面的市场准入承诺，意在通过削减关税壁垒及非关税壁垒，建立15国统一市场的自由贸易协定。这标志着全球的自由贸易区的起航，是环太平洋西岸区域经济一体化新的里程碑。

二十个章节，四个市场准入承诺

（1）货物贸易，关税和货物市场准入：包括给予其他成员国货物国民待遇、减少或消除关税、临时免税入境、给予成员国更加优惠的市场准入等。协定生效后各成员国将主要通过立刻降税和10年内逐步降税的方式最终实现区域内90%以上的货物贸易零关税。

（2）服务贸易，承诺开放领域：中国在WTO入世承诺约100个部门的基础上新增研发管理咨询制造业相关服务、空运等22个部门，并提高金融、法律、建筑海运等37个部门的承诺水平；其他成员在建筑、医疗、房地产、金融、运输等服务部门进行高水平开放。

（3）投资领域：涵盖包括投资保护、自由化、促进和便利化在内的投资领域四大支柱条款确认了成员国在国民待遇、最惠国待遇、投资待遇等方便的义务，15方均采用负面清单方式对制造业、农业、林业、渔业、采矿业5个非服务业领域投资作出较高水平开放承诺。

（4）知识产权：规定了超出WTO《与贸易有关的知识产权协定》中规定的知识产权保护水平的保护，涵盖著作权、商标、地理标志、专利、外观设计、遗传资源、传统知识和民间文艺等广泛内容，并规定了知识产权权利人在权利受到侵害时成员国需提供的民事救济程序。

（5）电子商务：鼓励成员国通过电子手段改善贸易管理和程序规定了电子认证和签名、在线消费者保护、在线个人信息保护、网络安全、跨境电子方式信息传输等条款，成员国同意维持WTO不对电子商务征收关税的决定，中国首次在自贸协定中纳入数据流动、信息存储等规定。

中指点评：

宏观环境

1、宏观经济：前三季度经济运行稳定恢复；增速由负转正

经济增速由负转正：供需关系逐步改善，市场活力动力增强，就业民生较好保障，国民经济延续稳定恢复态势。初步核算，2020年前三季度国内生产总值722786亿元，按可比价格计算，同比增长0.7%。分产业看，第二产业增加值274267亿元，增长0.9%；第三产业增加值400397亿元，增长0.4%。

图：2011年一季度-2020年三季度GDP累计值同比增速及第二、三产业同比增速变化趋势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

产业结构持续优化：2020年前三季度，第二、三产业增加值占GDP的比重分别为37.9%、55.4%；较上年同期分别下降0.9个百分点、上升0.3个百分点。前三季度，第三产业对经济增长的贡献率为30.5%；其中第三季度为45.4%，较二季度提高12.8个百分点。

图：2011年一季度-2020年三季度第二、三产业增加值累计占比及累计贡献率变化趋势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

2、工业经济：工业生产平稳增长；累计增速继续回升

工业生产较快增长，累计增速持续回升：10月，规模以上工业增加值同比增长6.9%，增速与上月持平，高于上年同期2.2个百分点。1-10月，工业增加值同比增长1.8%，较1-9份继续加快0.6个百分点。

三大门类10月增加值同比均不同程度增长：10月，采矿业同比增长3.5%，增速较上月加快1.3个百分点；制造业同比增长7.5%，增速较上月回落0.1个百分点；电力、热力、燃气及水生产和供应业同比增长4.0%，增速较上月回落0.5个百分点。1-10月，采矿业同比下降0.2%，降幅较1-9月收窄0.4个百分点；制造业同比增长2.4%，增速较1-9月加快0.7个百分点；电力、热力、燃气及水生产和供应业同比增长1.1%，增速较1-9月加快0.3个百分点。

多数产品和行业实现增长，累计增长面首次过半：10月，41个工业大类行业中，34个行业实现增长，增长面为82.9%；612种工业主要产品中，427种产品同比实现增长，增长面为69.8%，比例较上月继续提升。1-10月，23个行业实现增长，较1-9月份增加3个；315种产品同比实现增长，较1-9月份增加32种；增长面均首次过半。

工业产品出口交货值由降转增，主要行业均有所改善：10月，工业产品出口交货值同比增长4.3%，上月为下降1.8%。多数行业出口情况改善，其中，汽车、橡胶塑料、金属制品、电气机械、专用设备行业出口分别增长16.4%、15.3%、12.2%、11.7%、7.2%，均保持较快增长并有所加快；电子行业出口增长6.6%，上月为下降3.9%。

图：2019年2月-2020年10月规模以上工业增加值累计同比增速

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

3、服务业经济：商务活动指数继续上升；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快

服务业商务活动指数继续上升：2020年11月，服务业商务活动指数为55.7%，较10月上升0.2个百分点，9月以来持续位于较高景气区间。从行业情况看，铁路运输、航空运输、电信广播电视卫星传输服务、金融等行业商务活动指数位于60.0%以上高位景气区间，业务总量明显增长；同时，房地产、生态保护及环境治理等行业商务活动指数降至临界点以下，景气度有所回落。

图：2019年-2020年11月服务业商务活动指数走势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

现代服务业增势良好：2020年前三季度，金融业以及信息传输、软件和信息技术服务业增长较快，增加值增速分别为7.0%和15.9%，合计拉动GDP增长1.3个百分点。9月份，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业生产指数拉动作用明显，同比分别增长16.2%和8.3%，共拉动当月服务业生产指数增长2.7个百分点。

图：2015年一季度-2020年三季度服务业各行业增加值累计同比增速

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

4、收支结构：居民收入实际增速由负转正；消费支出稳定恢复

居民收入实际增速由负转正，农村居民收入增长快于城镇居民：2020年前三季度，我国居民人均可支配收入实际增速年内首次转正，由上半年的下降1.3%转为增长0.6%。农村居民人均可支配收入实际增速快于城镇居民1.9个百分点。城乡居民收入比由上年同期的2.75下降至2.67，相对差距继续缩小。

图：2014年一季度-2020年三季度城乡居民人均可支配收入累计同比增速变化趋势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

居民消费支出稳定恢复，农村居民消费支出名义增速由降转增：随着新冠肺炎疫情得到有效控制，经济社会秩序加快恢复，居民消费增速有所回升。2020年前三季度，居民人均消费支出实际同比下降6.6%，较上半年收窄2.7个百分点。其中农村居民人均消费支出名义增速年内首次由降转增，由上半年下降1.6%转为增长0.8%。

图：2014年一季度-2020年三季度城乡居民人均消费支出累计同比增速变化趋势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

5、消费市场：消费需求逐步回暖；市场销售持续上升；线上消费快速增长，线下消费持续改善

消费市场稳步复苏，市场销售连续三个月同比正增长：10月，社会消费品零售总额实现38576亿元，同比增长4.3%，增速比9月加快1.0个百分点，市场销售连续三个月同比正增长。1-10月，社会消费品零售总额实现311901亿元，同比下降5.9%，降幅持续收窄。百货店等实体店铺持续改善，1-10月，限额以上超市商品零售额同比增长3.0%，与1-9月基本持平；百货店、专业店和专卖店商品零售额降幅继续收窄，分别比1-9月收窄2.7、1.4和2.1个百分点。

图：2013年-2020年10月社会消费品零售总额累计值及累计同比增速

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

新型消费保持较快发展：2020年1-10月，实物商品网上零售额同比增长16.0%，增速比1-9月加快0.7个百分点，明显高于同期社会消费品零售总额；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为24.2%。在实物商品网上零售额中，吃类和用类商品零售额同比分别增长34.3%和17.4%，继续保持快速增长。

图：2018年-2020年10月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

市场表现

（一）商业地产新房市场：1-10月，投资、销售同比降幅较1-9月收窄；新开工同比降幅较1-9月扩大

从供应端来看：商业地产开发投资额同比降幅较1-9月收窄；新开工面积同比降幅较1-9月扩大

2020年1-10月，商业地产开发投资额为15843亿元，同比下降0.8%，降幅较1-9月收窄0.8个百分点；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为13.6%，与1-9月基本相同。

2020年1-10月，商业地产新开工面积为19963万平方米，同比下降6.4%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.0%，较1-9月下降0.1个百分点。

从需求端来看：商业地产销售面积同比降幅较1-9月有所收窄。

2020年1-10月，商业地产销售面积为9138万平方米，同比下降14.1%，降幅较1-9月收窄1.5个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.9%，较1-9月下降0.1个百分点。

图：2014年-2020年10月办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

1、开发投资额：办公楼开发投资额同比增幅扩大；商业营业用房开发投资额同比降幅扩大

办公楼：2020年1-10月，办公楼开发投资额为5160亿元，同比增长3.5%，增幅较1-9月扩大2.9个百分点。

商业营业用房：2020年1-10月，商业营业用房开发投资额为10683亿元，同比下降2.8%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点。

图：2010年-2020年10月商办开发投资额及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

2、新开工面积：办公楼新开工面积同比降幅较1-9月扩大；商业营业用房新开工面积同比降幅较1-9月收窄

办公楼：2020年1-10月，办公楼新开工面积为5396万㎡，同比下降7.2% ，降幅较1-9月扩大3.5个百分点。

商业营业用房：2020年1-10月，办公楼新开工面积为5396万㎡，同比下降7.2% ，降幅较1-9月扩大3.5个百分点。

图：2010年-2020年10月商办新开工面积及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

3、销售面积：办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅较1-9月均有所收窄

办公楼：2020年1-10月，办公楼销售面积为2449万㎡，同比下降14.6%，降幅较1-9月收窄2.0个百分点。

商业营业用房：2020年1-10月，商业营业用房销售面积为6689万㎡，同比下降14.0%，降幅较1-9月收窄1.3个百分点。

图：2010年-2020年10月商办销售面积及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

（二）商业地产租赁市场：三季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比跌幅收窄

2020年三季度，重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.78元/平方米·天，环比下跌0.58%。从商圈来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占27.5%，较上季度增加17.5个百分点；租金环比下跌的商圈占68.8%，较上季度减少18.7个百分点；3.8%的商圈租金与上期持平，较上季度增加1.3个百分点。

2020年三季度，我国经济呈稳步复苏态势，统筹防疫和发展成效显著；经济运行积极因素增多，部分主要经济指标累计增速由负转正。但新冠肺炎疫情仍在世界范围内蔓延，外部不确定因素仍然较多。国内疫情面临外防输入、内防反弹的压力，经济持续复苏向好基础仍需巩固。受此影响，写字楼市场短期仍面临下行压力，尽管市场活跃度有所提高，但整体需求仍未恢复至疫情前的水平，重点城市主要商圈写字楼租金环比继续下跌；分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。

（三）商业地产土地市场：1-11月，300城商办用地推出及成交面积同比均小幅增长

1、11月，300城商办用地推出及成交面积同比均增长；成交楼面均价同比上涨；平均溢价率同比下降

推出：2020年11月，300城商办用地推出规划建筑面积为3452万㎡；环比及同比分别增长10.4%、33.7%。

成交：2020年11月，300城商办用地成交规划建筑面积为2434万㎡；环比下降10.6%；同比增长35.9%。

图：2016年1月-2020年11月300城商办用地推出及成交规划建筑面积

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

楼面均价：2020年11月，300城商办用地成交楼面均价为2593元/㎡；环比及同比分别上涨51.3%、25.4%。

溢价率：2020年11月，300城商办用地平均溢价率为3.7%，环比及同比分别下降0.5个百分点、1.1个百分点。

图：2016年1月-2020年11月300城商办用地楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

2、300城中各线城市间分化仍较明显

量价趋势：2020年1-11月，一线及二线城市量增价跌，溢价率下降；三四线城市量增价涨，溢价率上升。

供需趋势：2020年1-11月，一线城市商办用地推出及成交面积同比均大幅增长；二线城市推出及成交面积同比均小幅增长；三四线城市推出面积同比小幅下降，成交面积同比小幅增长。从溢价率的变化上来看，2020年1-11月，三四线城市商办用地市场热度仍然高于一二线城市。

一线城市：2020年1-11月，300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为1142万平方米，同比增长92.1%；成交楼面均价为9162元/平方米，同比下跌3.8%，跌幅较上年同期收窄29.9个百分点；平均溢价率为0.3%，同比下降4.7个百分点。

二线城市：2020年1-11月，300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为8030万平方米，同比增长4.2%；成交楼面均价为2320元/平方米，同比下跌6.9%；平均溢价率为3.8%，同比下降2.3个百分点。

三四线城市：2020年1-11月，300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为11344万平方米，同比增长5.6%，增幅较上年同期扩大4.1个百分点；成交楼面均价为1530元/平方米，同比上涨3.6%，涨幅较上年同期收窄12.5个百分点；平均溢价率为11.0%，同比上升4.1个百分点。

图：2014年-2020年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

图：2014年-2020年11月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com

3、300城商办用地市场小结

从供应端来看，2020年1-11月，一线城市商办用地推出面积同比大幅增长，增幅超80%；二线城市商办用地推出面积同比小幅增长，三四线城市商办用地推出面积同比小幅下降，变化幅度均在6%以内。

从成交端来看，2020年1-11月，一线城市商办用地成交面积同比大幅增长，增幅超90%；二线及三四线城市商办用地成交面积同比均小幅增长，增幅均在6%以内。

从溢价率来看，2020年1-11月，一线及二线城市商办用地平均溢价率较上年同期均有所下降，其中一线城市降幅较二线城市更多；三四线城市则较上年同期保持上升态势。

整体来看，2020年1-11月，300城商办用地推出面积及成交面积同比均有所增长；成交楼面均价同比上涨；平均溢价率同比下降。从各线城市市场情况来看，一线及二线城市市场有所降温，三四线城市市场依然保持一定热度。

企业动态

1、字节跳动50亿收购北三环办公楼，进驻中关村

11月2日，字节跳动正式启用北京海淀区北三环方恒时尚中心作为一处办公地点，一个数千人规模的团队已经入驻。据了解，这是字节跳动的自有产权办公楼，由于地理位置优越紧邻北三环，该楼单价较高，购置成本约50亿元。

字节跳动：在京启用首栋自有办公楼-方恒时尚中心

目前，字节跳动在北京共有33处办公地点，其中有29处位于海淀区。除总部设立在中航广场外，办公区还分散在知春路沿线、中关村、五道口等。据了解，仅2018、2019年两年时间，字节跳动就租了将近20万平方米的面积。而字节跳动对工位的需求还在不断增长，日前，字节跳动方面称在年底前再开放1万个工作岗位，届时，字节跳动的员工总数将突破10万人。

除了北京，字节跳动目前还在深圳、上海、成都等多座城市扩大团队业务规模。今年6月，有消息称，字节跳动花费11亿元购入深圳后海总部基地一宗商业用地，开始在其大湾区总部自建办公楼。7月，字节跳动宣布加大在上海的投资计划，未来3年在上海的员工将增至2万人。8月，字节跳动创新业务中心落地成都高新区，预计5年内该项目员工规模将达到上万人。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

2、五矿地产再携招商广州扩储，44亿夺下槎头站TOD项目

11月6日，五矿地产宣布称，此前与招商局置地成立的合资公司透过竞标，向广州地铁集团有限公司收购了广州市品诚房地产开发有限公司90%股权及相关股东贷款，上述交易总代价为23.82亿元。据悉，五矿地产将联合招商蛇口共同开发该白云槎头站TOD项目。

五矿地产：再获TOD项目，广州出让的第八个TOD综合体

据报道，广州白云区地铁13号线二期槎头站地块为今年广州出让的个TOD综合体，同时也是广州出让的第八个TOD综合体。4月12日，广州地铁集团有限公司以底价43.17亿元竞得广州白云区槎头站综合体地块，该宗地面积76821平方米，容积率3.6，计算容积率建筑面积245290平方米，楼面价约为18383元/平方米。

广州槎头站综合体地块位置优越，位于在建地铁13号线二期、地铁12号线、远期规划中的佛山8号线3条地铁线路的换乘站，作为重要的交通枢纽，该地块在挂牌初期就被称为“黄金地块”。同时是市政府批准的“十三五”建设规划中33个场站综合体之一，也是广州“十三五”规划落地的站点综合体项目。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

3、京东七鲜超市首进武汉，电商加速布局线下业务

11月6日，京东旗下的美食生鲜超市七鲜落户武汉，华中京东七鲜超市将在光谷保利广场负一层开业。

京东七鲜：加速布局线下业务，或与盒马正面交锋

据了解，七鲜超市是京东旗下的美食生鲜超市，光谷保利店是武汉门店。该超市主打生鲜，同时配齐酒吧、烘焙、餐饮等业态，顾客逛超市的同时，也能堂食铁板烧、凉皮、肉夹馍或烤鸭卤味。正式开业后，市民既可在线下采购，也可线上下单，3公里范围内均可免费配送，且承诺半送货上门。

据报道，光谷保利店是华中地区七鲜超市门店，也是第21家。2017年底，京东生鲜超市在京开业，此后相继落户天津、西安、佛山、广州、成都等地，今年终于来到武汉。七鲜超市布局华中首站后，未来将继续在汉落地新店，还将针对武汉区域的文化和特色，打造本土化新业态。

信息来源：中指研究院综合整理

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4、完美日记母公司逸仙电商上市，未来三年将布局600家店

11月19日，国货美妆品牌完美日记的母公司逸仙电商正式以“YSG”股票代码在纽约证券交易所挂牌上市，成为美股上市的中国美妆集团。

完美日记：国货潮流“正当头”，本土美妆品牌成市场主流

据资料显示，该公司2019年净收入为30.31亿元，较2018年的6.35亿元增长377.1%；截至2020年9月30日的前三季度，该公司净收入32.7亿元，净亏损约为5亿元。截至今年9月底，该集团已在中国90多个城市开设了200多家线下体验店，计划未来三年将布局100个城市，600家线下门店，并且开始进入三、四线城市。

逸仙电商CEO黄锦峰透露了集团上市后的计划之一，便是开更多线下店，让门店成为打造品牌力的彩妆空间。2019年1月，完美日记在广州正佳广场开出第1家线下门店，2019年8月在成都春熙路开出概念店，这家店是的单品彩妆线下店，面积超过1000平方米。2020年9月，完美日记在深圳星河COCO Park开出第200家门店，提前完成2020年的开店目标。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

大宗交易

11月，中指数据库监测的20个重点城市共录得商业地产大宗交易5笔，其中2宗位于一线城市，3宗位于二线城市。整体来看，11月商业地产大宗交易市场活跃度较10月有所提升。

1 商业地产开发经营数据包含办公楼和商业营业用房