2020年11月，上海房地产市场价格波动逐渐收窄，各项目入市价格稳定。本月共成交4宗商品住宅用地，成交面积环比、同比均小幅上升；商品住宅供应量大幅收缩，带动成交量下滑。部分项目依然供不应求，如浦发仁恒珊瑚世纪、仁恒锦绣世纪、中海建国里等项目，去化能力突出。下面将介绍2020年1-11月上海楼市具体成绩。

特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2020年1月1日-11月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2020年1-11月份，上海房地产销售业绩20企业合计销售2569.6亿元，销售面积20企业合计销售480.6万平。销售额突破百亿房企达到12家，突破两百亿的有2家。其中，绿地控股以275.7亿元、44.1万方荣获1-11月上海销售金额榜和销售面积榜亚军；万科以256.6亿元、55.6万方荣获销售金额榜亚军和销售面积榜。销售金额方面，瑞安房地产、融创中国分别以185.8亿元、162.0亿元获得销售金额榜第三、第四；销售面积榜方面，招商蛇口、金地集团分别以38.5万平、36.1万平获得销售面积第三、第四。

2020年1-11月份，上海商品住宅销售金额20项目合计销售1057.6亿元，同比上升7.87%。本次20门槛值为30亿元。排行榜前8位的项目销售金额均超50亿元，前4名均超60亿。其中名瑞虹新城天悦郡庭103.5亿元、第二名中海臻如府83.2亿元、第三名凯利海华府79.4亿元。

2020年1-11月份，上海商品住宅销售面积20项目合计销售面积为143.7万平，同比上升0.15%。其中，公元2040以10.11万平占据项目销售面积榜单的名，凯利海华府、瑞虹新城天悦郡庭以9.43万平、9.42万平紧随其后，位列第二、第三名。

2020年1-11月份，上海商品住宅销售套数20项目合计销售13628套，同比下降1.89%。其中，公元2040以961套占据项目销售套数榜单的名，中海臻如府、绿洲康城（亲水湾）分别以888套、825套居项目销售套数榜单的第二、第三名。

商品住宅市场解读

供应方面，2020年1-11月上海全市商品住宅累计供应593.75万m2，11月供应15.98万m2，环比下降76.76%，同比下降67.01%。临近年底，照例又是最后一波抢收潮，叠加11月因个别区域疫情而预售暂缓项目的集中入市，申领销许频率增加，推盘速度明显加快。

成交方面，2020年1-11月上海全市商品住宅累计成交795.85万m2，11月成交77.27万m2，环比下降18.83%，同比上涨9.97%。虽然受制于供应明显下滑，成交量亦出现回落，但新开盘项目成交热度仍较高。11月，上海整体去化率约85%，较10月提升25个百分点，其中浦发仁恒珊瑚世纪、仁恒锦绣世纪、中海建国里3个项目开盘即售罄。

价格方面，2020年11月上海商品住宅成交均价为52782元/m2，环比下降2.68%，同比上升0.94%。新房成交均价环比下跌的主要原因在于外环外成交占比增大。

库存方面，截止11月末上海商品住宅可售面积为631.25万平方米，环比下降8.85%，同比下降16.76%。出清周期8.76个月，较上月下降0.93个月。

土地市场解读

土地供应方面，11月上海共推出20宗土地，主要集中在浦东、闵行和青浦，规划建面为182.39万方，同比下降28.99%，环比下降36.44%。其中商品住宅用地3宗，规划建面为32.19万方，同比下降46.68% ，环比上升19.26%；浦东、宝山和奉贤均有供应。

土地成交方面，11月上海共成交21宗土地，规划建面为184.75万方，同比下降17.53%，环比下降36.84%。其中商品住宅用地共成交4宗，规划建面为34.55万方，同比上升29.3%，环比上升6%。

2020年11月上海商品住宅用地成交楼面均价14422元/m2，同环比均下降，溢价率较10月上升1.3个百分点至4.58%。奉贤区青村镇08-01区域地块和宝山区BSPO-2302单元08-04、15-02地块分别以溢价率10.25%和11.52%成交，其余均为底价成交。

政策方面解读

11月份以来，上海连续发布了《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》、《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》以及《上海市引进人才申办本市常住户口办法》。今年以来，上海开始加快人才政策出台，除了施行更宽松的“居转户”以外，依次对本土应届生、人才引进、留学回国人员放宽落户条件，加入“抢人大战”。上海在人才政策上以“城市发展导向”为指引，聚焦重点产业、重点区域及基础研究领域，实行条件管理，成为人才新政的主要特点。未来，上海将进一步通过人才政策优化来达到控制人口总规模、调整人口结构及解决人才瓶颈的问题。从房地产方面来看，引进的人才在投入到城市建设中的同时，也将增加对房屋住宅的购买需求，对上海房地产市场也将起到推动作用。

市场展望

受前期集中推盘及近期新的疫情案例影响，上海11月供应明显下降，仅7个项目开盘。虽然受制于供应明显下滑，成交量亦出现回落，但新开盘项目成交热度仍较高。11月，上海整体去化率约85%，较10月提升25个百分点，其中3个项目开盘即售罄。局部疫情影响逐渐消除后，暂缓入市的项目或将在12月集中入市，届时上海新房供应将明显回升，年末收官或将有精彩表现。