2020年12月10日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于深圳首次发布《2020广东省房地产企业综合竞争力研究成果》，全面呈现广东省房地产企业当前发展现状和未来发展趋势。

研究背景与目的

当前，伴随疫情影响的渐行渐远，我国经济、房地产逐步恢复。政策方面，房住不炒主基调未改，房地产金融监管收紧，目前行业机遇与挑战并存，高质量发展成为行业共识。

聚焦南粤，改革开放以来，广东省不管是经济发展还是房地产发展均走在前列，取得了巨大成就。

广东省经济总量连续31年位居前列，并于2019年成为GDP突破10万亿元的省份，经济实力雄厚。

图：2020年前三季度GDP前十省份/直辖市

资料来源：各省统计公报，CREIS数据库

房地产市场规模庞大，商品房销售额在多年位列榜首。广东省商品房销售额于2015年首破万亿规模以来，2019年达至近2万亿，2020年前三季度依然实现1.4万亿销售额，同比增长4.6%。

表：2012年以来广东省商品房销售额及占比

注：单省均值为销售额/31个省（含直辖市）
资料来源：各省/直辖市统计局，CREIS数据库

经济增速方面，广东经济霸主地位根基不稳，转型升级势在必行。广东省商品房销售额占份额自2017年顶峰后呈现下滑趋势，且与第二名江苏省差距在逐渐缩小。

当前，广东发展再上新征程，粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设如火如荼，向世界展示了我国改革开放的磅礴伟力。然而，房地产仍是经济升级、转型发展的重要稳定器和压舱石，房地产行业的稳定发展对广东省经济社会转型发展而言仍举足轻重。因此，深度研究区域当前房地产发展现状、未来发展趋势、房企动向，摸清家底非常必要。

基于此，广东省房地产行业协会联合中指研究院成立广东省房地产企业综合竞争力研究课题组。采用科学、公正、客观的研究方法，课题组对广东省房地产当前发展现状，已布局企业进行综合竞争力研究，从而为政府决策提供参考、为消费者置业提供依据、为行业发展树立标杆、为广东房地产擦亮品牌，树立正确的舆论导向，引导和推动广东省房地产行业持续稳定健康发展。

研究方法体系

研究组通过规模性、成长性、社会责任与荣誉、品牌影响力4大二级指标共17项三级指标，采用因子分析法，测评注册地在广东省范围内的房地产企业前三季度综合竞争力表现，最终评选出2020广东省房地产企业综合竞争力前100名。

主要研究成果

综合竞争力：本土房企占据主导地位，多数房企大本营扎根广深

从入围企业属地看，本土房企占据优势。入围房企中，总部所在地位居广东省的房企数量占据70席，外来房企占据30席，本土房企数量优势显著。

从入围数量结构看，本土房企亦优势显著。10房企总部所在地均位居广东省，20房企中仅有2家外来房企。30中外来房企占据7席，其余分布于30以后，共23家。

图：入围房企分布区域结构

数据来源：中指研究院综合整理

分城市看，多数本土房企大本营扎根核心城市广深，企业综合竞争力显著，其次是粤港澳大湾区其他城市，粤东、粤西、粤北较难孕育综合竞争力强劲房企。入围房企中，总部注册地在深圳的房企占据33席，广州占据20席，紧随其后为东莞、佛山、珠海、惠州、香港等粤港澳大湾区其他城市，粤东、粤北、粤西等区域房企入围数量非常少。

图：广东省及香港入围房企城市分布

数据来源：中指研究院综合整理

业绩规模：业绩高度集聚，入围房企区域市场份额高达86.6%

从市场份额看，入围房企业绩贡献高企，是广东省房地产销售业绩贡献的主力军。2020年1-9月入围房企总销售额达1.23万亿，占广东省1-9月商品房销售额1.42万亿的86.6%，业绩贡献度高。

从市场份额结构看，企业分化趋势显著，业绩高度集中。综合竞争力前10名企业2020年前三季度销售额占广东省市场份额高达41.1%，综合竞争力前50名企业市场份额达至76.8%，龙头企业优势显著，行业集中度高。

图：入围房企销售额市场份额

数据来源：中指研究院综合整理

从入围房企销售额分布看，市场空间巨大，已培育出超千亿体量企业，销售额过百亿房企数量达28家。2020年1-9月，入围企业中销售额的碧桂园已破千亿规模，超500亿企业已达5家，过百亿房企数量达到28家，市场空间巨大，企业业绩集中趋势显著。

图：入围房企销售额分段数量情况

数据来源：中指研究院综合整理

分区域看，广东省是品牌房企必争之地，已实现化布局的本土企业在积极谋篇布局的同时，持续深耕大本营。从总量看，广东省培育了大量的品牌房企。2020年1-9月销售额前五企业除融创外，碧桂园、恒大、万科、保利发展四家房企均为广东房企。从企业2020年前三季度广东省销售额占企业整体销售额比重来看，均高于10%。

深耕广东省的本土房企当前广东省销售额对企业贡献度相对较高。如时代中国、佳兆业集团、龙光集团等房企，2020年1-9月广东省销售额占企业销售额比重超60%。

图：部分本土房企2020年1-9月广东合约销售额及占比

注：碧桂园、富力、龙光销售数据来源于中指研究院公布的《2020年1-9月中国房地产企业销售业绩100》专题报告

外来房企持续进驻，市场竞争日趋激烈。在粤系品牌房企持续外拓，化攻城略地的同时，外地房企亦持续进驻广东省区域，主要以粤港澳大湾区9市为据点进驻广东省，实现快速渗透。尤其是粤港澳大湾区规划纲要正式出台，国际一流湾区和城市群目标的确立后，更是吸引着诸多外来房企进入。

外来品牌房企业绩贡献逐步显现，区域贡献率多数在10%以下。受益较早布局，项目已有业绩贡献影响，五矿地产、大悦城控股广东省2020年1-9月销售额占企业销售额比重超50%；金融街控股广东省销售额业绩贡献超30%；其余外来品牌房企区域贡献率多数在10%以下，未来伴随企业新增项目的入市，区域销售贡献将进一步显现。

图：部分外来房企2020年1-9月广东合约销售额及占比

数据来源：中指研究院综合整理

市场布局：粤港澳大湾区9市为重点布局区域，市场化程度高

通过梳理入围房企布局情况，当前广东房地产市场呈现以下特征：市场方面，市场化程度高，本土房企在扎根大本营的同时，大多已成长为性房企，区域市场潜力大，已吸引大量外来房企进驻；城市布局方面，除争夺深圳、广州外，两大核心城市周边的佛山、东莞、惠州、中山等城市竞争较为激烈。近几年来伴随粤东、粤西、粤北区域房地产市场的崛起，越来越多房企以珠三角为中心，逐步向粤东西北部区域拓展；从首次入驻广东省布局城市看，多数外来房企以粤港澳大湾区9市为据点进驻广东省，但9市内部存在轮动特征。早期以核心城市广、深为主，随后伴随广、深地价高企，东莞、佛山成为多数外来房企入驻广东省的城市，亦有部分企业选择以江门、惠州等城市为桥头堡进驻广东省。从拿地方式看，以招拍挂为主，辅以收并购、项目合作、城市更新等方式。

图：部分房企首入广东省时间及布局城市

资料来源：中指研究院综合整理

从本土房企布局城市来看，以粤港澳大湾区城市为主。龙头房企即使已实现全省全覆盖布局，但重点布局城市仍聚集在粤港澳大湾区9市内。如龙头房企碧桂园、恒大已实现全省21市的全布局，保利发展已实现云浮以外的20市布局。龙光集团、佳兆业集团、招商蛇口、时代中国也以布局粤港澳大湾区9市为主，粤港澳大湾区以外主要布局的城市包括清远、湛江、汕头、河源等；越秀、华发仅深耕粤港澳大湾区内城市，布局包括广州、深圳、佛山、江门、中山、珠海、惠州等城市，东莞、肇庆尚未进入。

表：本土房企广东布局情况

数据来源：企业2020年中期报告，CREIS数据库

从外来房企布局城市来看，部分房企已实现多点开花。如融创、绿地、龙湖、新城控股等房企除了布局粤港澳大湾区城市外，还布局了汕头、揭阳、湛江、茂名、清远、阳江等城市，其余外来房企则以布局粤港澳大湾区内城市为主。

表：外来规模房企广东布局情况

数据来源：企业2020年中期报告，CREIS数据库

土地储备：本土房企持续深耕丰富土储，外来房企扩大区域布局增加土储

从本土房企土地储备来看，本地房企凭借区域深耕优势，持续扩大区域土地储备，广东省内土储资源丰富。以龙头房企保利发展为最，其在广东省内土地储备高达8295.3万㎡，占其土地储备比例高达39%。碧桂园紧随其后，在广东省内土地储备5316.2万㎡，占其土地储备比例为20%。以区域为重点布局的本土房企广东省内土地储备亦十分丰富。如时代中国在广东省内的土地储备达1982万㎡，占其土储比例高达91%，龙光集团在广东省内的土地储备也占到集团总土储的82%。其余本土房企佳兆业集团、越秀地产广东省土地储备在集团总土储中占比均超过50%。

图：本土房企广东省土储情况

数据来源：企业2020年中期报告，保利发展为2019年年报数据

从外来房企土地储备来看，龙头房企融创中国土地储备优势显著，其在广东省内的土地储备面积达1192.2万㎡，占集团总土地储备面积的7.5%。远洋集团、金科、新力控股、世茂集团在广东省内的土地储备资源亦十分丰富。从集团土地储备占比来看，五矿地产、新力控股、世茂集团在广东省内的土地储备占比均在20%以上，可以看出此部分外来房企已将广东省作为企业重点发展区域。远洋集团作为较早进入广东省并深耕的外来房企，其在广东省内的土地储备占比也高达14.2%，其余外来房企在广东省内的土地储备占比则在10%以内。

图：外来规模房企广东省土储情况

数据来源：企业2020年中期报告

社会责任：多方位行动回馈社会，积极履行社会责任

在实现快速发展的同时，广东省房企始终心系社会民生，不忘回馈社会，并以社会责任作为更高的起点，通过在公益事业方面不断发力，传播行业正能量，不忘初心勇担当。即使是在2020年上半年遭受疫情重创影响下，广东省房企仍不忘积极出手，通过捐款、捐物、减免租金等举措全方位共抗疫情。

图：部分房企履行社会责任情况

资料来源：中指研究院综合整理

后记

衷心感谢对《2020年广东省房地产企业综合竞争力研究报告》在研究思路、指标设定、数据采集、报告撰写等方面予以支持的各专家学者、房地产企业，以及相关研究人员的辛勤付出。

由于时间紧、涉及企业多，部分数据监测可能不够全面，敬请谅解。

此为我们对广东省房地产企业综合竞争力研究的首次探索，未来我们将继续前行，持续研究，冀期使其成为政府决策、行业发展、房企战略的重要参考，引导和推动广东省房地产行业平稳健康发展和高质量发展。

恳请大家多提意见，以便后续改进。再次衷心感谢！

服务电话：020-85025533

广东省房地产企业综合竞争力研究课题组

2020年12月

来源：中指研究院