11月份西安新房供应增加、叠加老盘加推，同时需求井喷，摇号成为常态，楼市迎来供销两旺的局面。而西安市12月凌晨发布调控新政，又为年底市场增加了不确定性。那么十一月份西安各大房企的表现如何？下面将揭晓2020年1-11月西安楼市具体成绩。

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2020年1月-11月期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在西安主城区和西咸新区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的区域或项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

特别声明：房地产企业拿地数据来源，主要以CREIS中指土地数据库监测2020年1月-11月期间西安市本级和西咸新区的成交数据和企业填报口径为准，各企业拿地规划建筑面积为全口径统计。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

从销售金额榜单上看，西安10房企1~11月实现总销售额1051.6亿元。西安2020年1~11月排名前十的企业中，超过百亿的房企共五家，门槛金额逼近六十亿元。前十间的分化逐渐明显，头部五家企业的销售额约为后五家的两倍。

其中，万科1~11月实现销售金额173.4亿元。今年万科根据市场分化、调控政策的趋势特点充分发挥自身优势，发掘各类潜在的市场机会，聚焦西北、深耕西安，蝉联西安领先市场地位头名。融创以160.5亿元的销售额位列榜单亚军。近年来，融创坚持区域聚焦与高端精品发展路线，加大核心城市向周边的辐射力度，其品牌影响力不断提升。碧桂园凭借138.35亿元的销售额位列第三。尤其今年碧桂园云顶项目单盘销售75亿元，可见市场对其产品价值的认可。

11月西安房地产开发用地成交较少，头部企业收获不多。从拿地排名前十的企业规模来看，均为性品牌房企，前十企业变动不大。

西安深夜发布新政，楼市调控分层加码

进入今年下半年以来，西安商品住宅价格持续上涨，摇号已经成为常态。在此背景下，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局12月1日凌晨联名发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143号），宣布从四方面加码楼市调控。

表：12.1日调控政策要点

数据来源：中指研究院综合整理

总体来看，本次新政策出台，是西安市房地产主管部门针对近期调控加码的跟随响应，也是近期应对西安商品房市场趋热的调整动作。

从政策影响上，首先，本次政策进一步升级，将预售条件去年的“新出让”改为“已出让、新出让土地的商品房开发项目”，提高了预售申请门槛，对未来未来房企供货周期方面有所影响，高层住宅的预售周期有所拉长。一般开发节点来看，从±0到多层主体封顶/高层住宅结构7层，工期将拉长近两个月。从地方层面上看，西安一般住宅项目从拿地到首次开盘销售，周期在八个月以上，执行新规将会继续拉长供货周期。尤其今年受疫情影响，西安商品住宅供应节奏趋缓。虽然今年住宅土地出让总量较去年上升，但从供应端短期内将不会缓解。

其次，预售资金监管的加强，对房企间开发资金的平衡有一定影响。预售周期变长，加大了房企资金周转难度。从企业层面上看，大型房企从资金调度和承压能力方面和中小房企相比更有优势。政府直接管理，更有利于西安房地产市场的健康发展。

第三，提高二套房首付比例，从需求端降低市场的需求量，同时降低杠杆率，增加投资性需求的置业成本。从西安市场表现上看，11月份西安主城区登记的49个项目中，有25个需要摇号，15个更是登记人数突破千人。这15个项目中，按《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发〔2018〕61号）规定，符合列入刚需家庭人数与普通家庭平均比例不到2：5。提高二套首付比例，将直接从需求端扼制非刚需的投机等行为，促使西安一、二手房市场交易结构不断转化。

最后，加强统筹管理，对限购区和不限购区（高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域）加强运行态势的监控，未来西安价格管控手段将会有所升级。

年底土地供应增加，新区地位凸显

从2020年1-11月西安房地产开发用地成交面积分布来看，成交量的分别为西咸新区、高新技术产业开发区和国际港务区。2020年11月下旬，西咸新区连续发布四则土地出让公告，共推出67宗土地，用地面积292万平方米（4386亩），其中房地产开发用地37宗，土地面积169万平方米（合计规划建筑面积309万平方米），除11宗安置住宅用地、12宗商办用地外，商品住宅用地共14宗，土地面积77万平方米（合计规划建筑面积183万平方米）。其中有多宗住宅用地要求竞买者为世界500强、中国500强企业，此外在的同时需要投资建设5~15万平方米的商业综合体、写字楼并且自持20年以上，或投资建设智能建造与工程装备产业园、康养示范中心等产业项目。

住宅用地出让公告

规划面积882平方公里的西咸新区，是国务院批复的第七个新区，也是以创新城市发展方式为主题的新区，国家生态文明先行示范区、开放型经济新体制综合试点区、服务贸易创新发展试点区和双创示范基地，是中国（陕西）自由贸易试验区的核心板块。近年来，由于前瞻的战略规划、高端的区域定位，西咸新区吸引来一批市场前景好、带动能力强、引领作用大项目落户新区。产业不断升级，成为西咸新区在未来建设强区的关键所在。

近年来，各大房企一致看好西安发展前景，西咸等城市新区成为近期西安房地产市场的主力区域，目前已有万科、恒大、绿地、苏宁、华侨城、碧桂园等知名企业落地布局。随着新区内通、医疗、教育等各项基础配套设施的不断完善，西咸新区将逐步提升城市价值，区域投资开发潜力巨大。

结语

当前，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济虽然稳步复苏，但经济结构仍然发展不平衡、不充分。中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的环境。房地产调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内西安限购、限贷、限售等政策将不会放松。

作为人口、产业不断聚集的国家中心城市，西安投资吸引力不断提高。从表现来看，总体上今年西安房地产市场呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。而“十四五”期间，聚集西安城市内涵发展的城市更新、大西安都市圈辐射拓展范围内的周边区域、以整合资源为特征的新型地产将具备较大发展空间，未来深耕于大西安的房企要紧抓机遇，积极应对转型、看准趋势来提升自身的产品力以实现更好的发展。

来源：中指研究院